Abrisse an der albanischen Südküste: So kaufen Sie in Ksamil, Saranda oder Himara keinen Schwarzbau

Im August und September 2026 rückten die Bagger der Nationalen Inspektion für Raumschutz (IKMT, Inspektorati Kombëtar i Mbrojtjes së Territorit) an einigen der gefragtesten Orte der albanischen Südküste an: Karaburun, Saranda, Borsh und Llaman. Am 22. September beschlagnahmte das Gericht von Saranda außerdem ein fünfstöckiges Hotel in Ksamil, das laut Anklage ohne Genehmigung gebaut wurde. Wer eine Immobilie in Albanien kaufen will, vor allem aus dem Ausland oder "auf dem Papier", sollte die Botschaft ernst nehmen: Eine Wohnung, eine Villa oder ein Hotelzimmer ohne ordentliche Baugenehmigung kann abgerissen, eingezogen oder vor Gericht blockiert werden. Hier lesen Sie, was passiert ist und wie Sie sich schützen.

Titelfoto: Youssef Mubarak / Unsplash

Was im August und September geschah

Nach dem Abriss in Saranda erklärte der Chefinspektor der IKMT, Afrim Qëndro, dass "jede Investition in Bauten ohne Genehmigung verlorenes Geld ist" und dass jeder, der ohne Genehmigung baut, nach dem Gesetz bestraft wird (Bulevard, 27. August 2026). Nach dem Einsatz in Borsh kündigte die IKMT an, dass die Eingriffe im ganzen Land weitergehen, und forderte Bauherren auf, sich vor Baubeginn eine Genehmigung zu beschaffen (Gazeta Shqiptare, 19. September 2026).

Der Fall Ksamil liegt anders, denn er ist strafrechtlich. Laut Bulevard ordnete das Gericht auf Antrag der Staatsanwaltschaft Saranda die Beschlagnahme des Hotels und eines weiteren einstöckigen Gebäudes mit 52,2 m² an, im Rahmen des Strafverfahrens Nr. 522/2025 wegen illegalen Bauens (Artikel 199/a des Strafgesetzbuchs) und Amtsmissbrauchs (Artikel 248). Gegen eine Person mit den Initialen K.P. wurde "Hausarrest" verhängt. Die Staatsanwaltschaft stellte klar, dass die Ermittlungen andauern und die Maßnahmen keine endgültige Entscheidung über die Schuld sind.

Foto: Piotrus / Wikimedia Commons, CC BY-SA 3.0

Wie groß das Problem ist

Die Bilanz der IKMT für 2025 vermittelt einen Eindruck vom Umfang der Kontrollen: 7.306 Inspektionen, 447 Entscheidungen zu Bauten ohne Genehmigung und 297 Entscheidungen über Abriss oder Baustopp (Bulevard, 27. März 2026).

Auch auf dem Papier wurden die Regeln verschärft. Laut Shqiptarja sieht der Rechtsakt vom Oktober 2025 vor, dass ein Verwaltungs- oder Gerichtsrechtsbehelf den Abriss oder die Einziehung nicht aufschiebt; dass Bauträger, die gegen die Regeln verstoßen, auf eine "schwarze Liste" kommen und 5 Jahre lang keine Genehmigungen erhalten; dass die Genehmigung erlischt, wenn die Arbeiten nicht innerhalb eines Jahres beginnen; und dass Bauten, die die Genehmigung um 2–10% überschreiten, teilweise eingezogen werden, bei mehr als 10% vollständig eingezogen oder abgerissen. Die Kosten für den Abriss und die Entsorgung des Schutts trägt der Eigentümer.

Entscheidungen der IKMT zu Bauten ohne Genehmigung 2025

447

Entscheidungen über Abriss oder Baustopp 2025

297

Genehmigungssperre für Verstoßende auf der "schwarzen Liste"

5 Jahre

Überschreitung der Genehmigung, die zu vollständiger Einziehung oder Abriss führt

>10%

Warum Sie das als Käufer betrifft

Wenn ein Gebäude abgerissen oder eingezogen wird, trifft der Verlust nicht nur den Bauträger. Wer eine Anzahlung geleistet oder eine Wohnung in einem ohne Genehmigung aufgestockten Geschoss gekauft hat, kann ohne Immobilie dastehen und muss den Bauträger womöglich jahrelang vor Gericht verfolgen. Das gilt besonders für:

• aufgestockte Geschosse über die Genehmigung hinaus: Liegt die Überschreitung über 10%, sieht die neue Regel Einziehung oder Abriss vor;
• Villen und Strandanlagen in Gegenden wie Borsh, Llaman oder Karaburun, wo Bauen ohne Genehmigung üblich war;
• Hoteleinheiten oder Ferienwohnungen für Kurzzeitvermietung, die als Investition verkauft werden, denn ein beschlagnahmtes Hotel bringt keine Einnahmen;
• Projekte, bei denen Sie große Zahlungen leisten sollen, bevor eine Genehmigung vorliegt, wie wir im Artikel zum Kauf auf Plan erklärt haben.

Foto: JonaSali29 / Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0

So prüfen Sie eine Immobilie, bevor Sie zahlen

Wenn Sie eine Immobilie im Süden Albaniens suchen, beginnen Sie mit Inseraten mit vollständigen Unterlagen unter Immobilien zum Verkauf und berechnen Sie die Gesamtkosten mit dem Kaufnebenkostenrechner.

Quellen

• Euronews Albania: IKMT wird ein Gebäude in Karaburun abreißen, 12. August 2026
• Bulevard: IKMT reißt Schwarzbau in Saranda ab, 27. August 2026
• Gazeta Shqiptare: Schwarzbauten in Borsh und Llaman, IKMT reißt mehrere Gebäude ab, 19. September 2026
• Bulevard: Luxushotel in Ksamil beschlagnahmt, 22. September 2026
• Bulevard: Bilanz der IKMT für 2025, 27. März 2026
• Shqiptarja: Rechtsakt gegen Schwarzbauten erlassen, 7. Oktober 2025
• AZHT: Baugenehmigungen online, Dienst e-Leje