Demoliciones en la costa sur: cómo no comprar una propiedad sin permiso en Ksamil, Sarandë o Himarë

En agosto y septiembre de 2026, las excavadoras del Inspectorado Nacional para la Protección del Territorio (IKMT) trabajaron en algunos de los lugares más buscados de la costa sur: Karaburun, Sarandë, Borsh y Llaman. El 22 de septiembre, un tribunal de Sarandë también secuestró un hotel de cinco plantas en Ksamil, supuestamente construido sin permiso. Para los compradores, sobre todo los que compran desde el extranjero o sobre plano, el mensaje es claro: un piso, una villa o una habitación de hotel sin un permiso en regla puede acabar demolido, confiscado o atrapado en un juzgado. Esto es lo que pasó y cómo protegerte.

Qué pasó en agosto y septiembre

Tras la demolición en Sarandë, el inspector jefe de la IKMT, Afrim Qëndro, afirmó que «cada inversión en estructuras sin permiso es dinero tirado» y que quien construya sin permiso será castigado según la ley (Bulevard, 27 de agosto de 2026). Tras la actuación en Borsh, la IKMT advirtió de que las intervenciones continuarán en todo el país y pidió a los constructores que obtengan los permisos antes de edificar (Gazeta Shqiptare, 19 de septiembre de 2026).

El caso de Ksamil es distinto porque es penal. Según Bulevard, a petición de la fiscalía de Sarandë, el tribunal ordenó el secuestro del hotel y de otra estructura de una planta de 52,2 m², en el procedimiento penal n.º 522/2025 por construcción ilegal (artículo 199/a del Código Penal) y abuso de cargo (artículo 248). Una persona con las iniciales K.P. quedó bajo arresto domiciliario. Los fiscales dijeron que la investigación continúa y que las medidas no son una sentencia firme sobre la culpabilidad. Un secuestro (sekuestro) es una medida judicial temporal que inmoviliza el bien: mientras dura el caso, no puede venderse, donarse ni hipotecarse. Para Ksamil en particular, lee Ksamil: qué puedes comprar legalmente tras las demoliciones.

Foto: Jean-Paul Wettstein / Pexels

Cuánto pesa el problema

El informe de la IKMT de 2025 da una idea de la escala de las actuaciones: 7.306 inspecciones, 447 decisiones sobre construcción ilegal y 297 decisiones de demolición o suspensión de obras (Bulevard, 27 de marzo de 2026).

La normativa también se ha endurecido sobre el papel. El acto normativo de octubre de 2025, según Shqiptarja, establece que un recurso administrativo o judicial no suspende una demolición ni una confiscación; que los constructores infractores pasan a una «lista negra» y no pueden obtener permisos durante 5 años; que un permiso caduca si las obras no empiezan en un año; y que los edificios que superen su permiso en un 2–10% se confiscan en parte, mientras que los que lo superen en más de un 10% se confiscan o demuelen por completo. El coste de la demolición y de retirar los escombros se carga al propietario.

Decisiones de la IKMT sobre construcción ilegal en 2025

447

Decisiones de demolición o suspensión de obras en 2025

297

Prohibición de permisos para los infractores de la «lista negra»

5 años

Exceso sobre el permiso que lleva a la confiscación o demolición total

>10%

Por qué te importa como comprador

Cuando un edificio se demuele o se confisca, la pérdida no recae solo en el promotor. Un comprador que ha pagado una señal, o que ha comprado un piso en una planta añadida sin permiso, puede acabar sin propiedad y con años de reclamaciones al promotor en los tribunales. Esto afecta en particular a:

• plantas extra por encima del permiso: si el exceso supera el 10%, la nueva norma prevé la confiscación o la demolición;
• villas y estructuras de playa en lugares como Borsh, Llaman o Karaburun, donde construir sin permiso ha sido habitual;
• unidades de hotel o pisos de alquiler vacacional vendidos como inversión, porque un hotel secuestrado no genera ingresos;
• proyectos que piden grandes pagos antes de que exista un permiso, como explicamos en nuestro artículo sobre la compra sobre plano.

Foto: Aleksandrs Zeltisevs / Unsplash

Cómo comprobar una propiedad antes de pagar

Dos documentos son clave. El permiso de construcción es el acto del municipio (o de la KKT en los grandes proyectos) que autoriza construir según un diseño concreto, con plantas y superficies determinadas. El certificado de uso (certifikata e përdorimit) se emite cuando el edificio está terminado, confirma que coincide con el permiso y que puede usarse legalmente.

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Fuentes

• Euronews Albania: La IKMT demolerá un edificio en Karaburun (en albanés), 12 de agosto de 2026
• Bulevard: La IKMT demuele construcción sin permiso en Sarandë (en albanés), 27 de agosto de 2026
• Gazeta Shqiptare: Edificios sin permiso en Borsh y Llaman, la IKMT demuele varias estructuras (en albanés), 19 de septiembre de 2026
• Bulevard: Secuestrado el hotel de lujo de Ksamil (en albanés), 22 de septiembre de 2026
• Bulevard: Informe de la IKMT de 2025 (en albanés), 27 de marzo de 2026
• Shqiptarja: Acto normativo contra la construcción sin permiso (en albanés), 7 de octubre de 2025
• AZHT: Permisos de construcción en línea, servicio e-Leje (en albanés)