Rozbiórki na południowym wybrzeżu: jak nie kupić nieruchomości bez pozwolenia w Ksamil, Sarandzie i Himarze

W sierpniu i wrześniu 2026 roku buldożery Narodowej Inspekcji Ochrony Terytorium Albanii (IKMT) pracowały w jednych z najbardziej pożądanych miejsc na południowym wybrzeżu: w Karaburun, Sarandzie, Borshu i Llaman. 22 września sąd w Sarandzie zajął też pięciopiętrowy hotel w Ksamil, rzekomo zbudowany bez pozwolenia. Dla kupujących, zwłaszcza tych z zagranicy lub kupujących na planie, przesłanie jest jasne: mieszkanie, willa lub pokój hotelowy bez prawidłowego pozwolenia może zostać zburzone, skonfiskowane lub zablokowane w sądzie. Oto, co się wydarzyło i jak się chronić.

Co wydarzyło się w sierpniu i wrześniu

Po rozbiórce w Sarandzie główny inspektor IKMT Afrim Qëndro powiedział, że "każda inwestycja w konstrukcje bez pozwolenia to wyrzucone pieniądze", a każdy, kto buduje bez pozwolenia, zostanie ukarany zgodnie z prawem (Bulevard, 27 sierpnia 2026). Po akcji w Borshu IKMT ostrzegła, że interwencje będą kontynuowane w całym kraju, i wezwała budowniczych do uzyskiwania pozwoleń, zanim zaczną budować (Gazeta Shqiptare, 19 września 2026).

Sprawa Ksamil jest inna, bo ma charakter karny. Według Bulevard na wniosek prokuratury w Sarandzie sąd nakazał zajęcie hotelu i innej jednokondygnacyjnej konstrukcji o powierzchni 52,2 m², w postępowaniu karnym nr 522/2025 dotyczącym nielegalnej budowy (art. 199/a Kodeksu karnego) i nadużycia władzy (art. 248). Osoba o inicjałach K.P. została objęta aresztem domowym. Prokuratorzy podali, że śledztwo trwa, a środki nie są prawomocnym rozstrzygnięciem o winie. Zajęcie (sekuestro) to tymczasowy środek sądowy, który zamraża nieruchomość: dopóki sprawa trwa, nie może być sprzedana, podarowana ani obciążona hipoteką. Dla Ksamil szczególnie przeczytaj Ksamil: co możesz legalnie kupić po rozbiórkach.

Zdjęcie: Jean-Paul Wettstein / Pexels

Jak wielki jest problem

Raport IKMT za 2025 rok daje obraz skali egzekucji: 7 306 kontroli, 447 decyzji dotyczących nielegalnej zabudowy i 297 decyzji o rozbiórce lub wstrzymaniu prac (Bulevard, 27 marca 2026).

Przepisy zostały też zaostrzone na papierze. Akt normatywny z października 2025 roku, według Shqiptarja, przewiduje, że odwołanie administracyjne lub sądowe nie wstrzymuje rozbiórki ani konfiskaty; że sprawcy trafiają na "czarną listę" i nie mogą uzyskać pozwoleń przez 5 lat; że pozwolenie wygasa, jeśli prace nie rozpoczną się w ciągu roku; oraz że budynki przekraczające pozwolenie o 2–10% są częściowo konfiskowane, a te przekraczające je o więcej niż 10% są w całości konfiskowane lub burzone. Koszt rozbiórki i uprzątnięcia gruzu obciąża właściciela.

Decyzje IKMT dotyczące nielegalnej zabudowy w 2025 roku

447

Decyzje o rozbiórce lub wstrzymaniu prac w 2025 roku

297

Zakaz uzyskiwania pozwoleń dla sprawców z "czarnej listy"

5 lat

Przekroczenie pozwolenia prowadzące do pełnej konfiskaty lub rozbiórki

Ponad 10%

Dlaczego to ważne dla ciebie jako kupującego

Gdy budynek zostaje zburzony lub skonfiskowany, strata nie spada tylko na dewelopera. Kupujący, który zapłacił zadatek albo kupił mieszkanie na piętrze dobudowanym bez pozwolenia, może zostać bez nieruchomości i z latami procesowania się z deweloperem w sądzie. Dotyczy to szczególnie:

• dodatkowych pięter ponad pozwoleniem: jeśli przekroczenie wynosi ponad 10%, nowa zasada przewiduje konfiskatę lub rozbiórkę;
• willi i konstrukcji plażowych w miejscach takich jak Borsh, Llaman czy Karaburun, gdzie budowanie bez pozwoleń było powszechne;
• jednostek hotelowych lub mieszkań na wynajem wakacyjny sprzedawanych jako inwestycje, bo zajęty hotel nic nie zarabia;
• projektów, które żądają dużych płatności przed wydaniem pozwolenia, jak wyjaśniliśmy w artykule o kupnie na planie.

Zdjęcie: Aleksandrs Zeltisevs / Unsplash

Jak sprawdzić nieruchomość, zanim zapłacisz

Kluczowe są dwa dokumenty. Pozwolenie na budowę to akt gminy (lub KKT w przypadku dużych projektów), który zezwala na budowę według konkretnego projektu, z określoną liczbą pięter i powierzchnią. Zaświadczenie o użytkowaniu (certifikata e përdorimit) wydaje się po ukończeniu budynku; potwierdza ono, że budynek jest zgodny z pozwoleniem i może być legalnie użytkowany.

Jeśli szukasz nieruchomości na południu, zacznij od ofert z pełnymi dokumentami w nieruchomościach na sprzedaż lub nieruchomościach nadmorskich, porównaj ceny mieszkań w Sarandzie i policz pełne koszty naszym kalkulatorem kosztów zakupu. Kupujesz z zagranicy? Zobacz nasz przewodnik dla kupujących z zagranicy.

Źródła

• Euronews Albania: IKMT zburzy budynek w Karaburun (po albańsku), 12 sierpnia 2026
• Bulevard: IKMT burzy nielegalną zabudowę w Sarandzie (po albańsku), 27 sierpnia 2026
• Gazeta Shqiptare: Nielegalne budynki w Borshu i Llaman, IKMT burzy kilka obiektów (po albańsku), 19 września 2026
• Bulevard: Luksusowy hotel w Ksamil zajęty (po albańsku), 22 września 2026
• Bulevard: Raport IKMT za 2025 rok (po albańsku), 27 marca 2026
• Shqiptarja: Akt normatywny przeciwko zabudowie bez pozwoleń (po albańsku), 7 października 2025
• AZHT: Pozwolenia budowlane online, usługa e-Leje (po albańsku)