Więcej pozwoleń, niższa wartość projektów: co sprawdzić przed kupnem na etapie budowy

Albańskie gminy zatwierdziły w 2. kwartale 2026 roku prawie o jedną trzecią więcej pozwoleń na nowe budynki niż rok wcześniej, a mimo to szacowana wartość tych projektów spadła. Dla wielu rodzin, które kupują mieszkanie na etapie budowy, czyli płacą deweloperowi, zanim budynek zostanie ukończony, te dane są przydatnym przypomnieniem: pozwolenie to dopiero pierwszy krok. Oto, co pokazują dane i co sprawdzić, zanim zapłacisz.

Więcej pozwoleń, niższa wartość

Pozwolenia na nowe budynki w 2. kwartale 2026 (+30,7%)

460

Planowana powierzchnia, 2. kwartał 2026 (+10,3%)

307 127 m²

Szacowana wartość projektów, 2. kwartał 2026 (około 16 mld leków)

−13,2%

Pozwolenia mieszkaniowe w 2. kwartale 2026 (129 niemieszkaniowych)

331

Według danych INSTAT podanych przez Top Channel w 2. kwartale 2026 roku wydano 460 pozwoleń na budowę nowych budynków, o 30,7% więcej niż 352 w 2. kwartale 2025 roku. Planowana powierzchnia wyniosła 307 127 m², wzrastając o 10,3%, podczas gdy szacowana wartość projektów spadła o 13,2% do około 16 mld leków. Spośród pozwoleń z tego kwartału 331 dotyczyło budynków mieszkalnych, a 129 niemieszkalnych. W pierwszym półroczu wydano 782 pozwolenia, wobec 610 rok wcześniej (+28%), na łączną powierzchnię około 684 000 m² (około +11%) (Top Channel, 28 sierpnia 2026).

Ważny szczegół: te dane są wstępne i pochodzą od gmin. Nie obejmują pozwoleń zatwierdzonych przez Narodową Radę Terytorialną (KKT/KKTU), która zajmuje się dużymi projektami turystycznymi, mieszkaniowymi i infrastrukturalnymi (Top Channel, 28 sierpnia 2026). Wieżowce, które widzisz w Tiranie czy na wybrzeżu, często nie są więc częścią tej statystyki. Jak w tym samym kwartale wypadło samo budownictwo, opisuje artykuł budownictwo zwalnia w 2. kwartale 2026.

Co Bank Albanii mówi o podaży

W raporcie o stabilności finansowej za pierwsze półrocze 2026 roku Bank Albanii zauważa, że pozwolenia na budowę były powyżej średniej kwartalnej z 2025 roku, zapasy niesprzedanych mieszkań spadły, a koszty budowy wzrosły rok do roku ze względu na płace i materiały (Ekofin, 23 września 2026). Dla osoby kupującej na etapie budowy rosnące koszty to kolejny powód, by sprawdzić, czy umowa chroni przed zmianami cen w trakcie budowy.

Zdjęcie: Magda Ehlers / Pexels

Pozwolenie nie gwarantuje, że budynek powstanie

Pozwolenie na budowę to akt, dzięki któremu gmina, a w przypadku dużych projektów KKT, zatwierdza projekt i pozwala rozpocząć prace zgodnie z nim. Nie każdy zatwierdzony projekt rusza od razu. Artykuł opinii w Tirana Times opisuje zatwierdzone wieżowce w Tiranie, przy których prace jeszcze się nie rozpoczęły, na przykład Bofill Tower, która otrzymała pozwolenie w 2023 roku (Tirana Times, opinia). Niezależnie od konkretnego przypadku wniosek dla kupujących jest jasny: przed zapłatą sprawdź, czy budowa rzeczywiście się rozpoczęła i postępuje zgodnie z harmonogramem.

W przypadku dużych projektów decyzje KKTU publikuje Agencja Rozwoju Terytorialnego (AZHT). Na przykład we wrześniu 2026 roku nowe dokumenty pojawiły się na jej stronie 18 września (decyzja nr 28) i 22 września (decyzja nr 6), obie z posiedzenia z 30 marca 2026 roku (AZHT).

Zdjęcie: Mikael Blomkvist / Pexels

Lista kontrolna przed kupnem na etapie budowy

Jeśli kupujesz z zagranicy, poproś kogoś zaufanego w Albanii, by regularnie odwiedzał plac budowy, i przeczytaj nasz przewodnik dla kupujących z zagranicy. Bardziej szczegółowy przewodnik krok po kroku znajdziesz w artykule jak kupić mieszkanie w budowie. Projekty na sprzedaż obecnie są wymienione w mieszkaniach w budowie w Tiranie.

Co kosztuje zakup poza ceną

Cena mieszkania to nie jedyny koszt. Poniższy kalkulator pomaga oszacować dodatkowe koszty zakupu.

Nowe inwestycje w Tiranie

Źródła

• Top Channel: Więcej pozwoleń, mniejsza wartość; pozwolenia w górę o 28% w półroczu, ale wartość projektów w dół o 13,2% w kwartale (po albańsku), 28 sierpnia 2026
• INSTAT: Pozwolenia na budowę, 2. kwartał 2026 (seria oficjalna, po albańsku), 28 sierpnia 2026; wynik za 3. kwartał spodziewany pod koniec listopada
• Ekofin: Ceny mieszkań w górę o 10%, kredyt dalej napędza rynek (po albańsku), 23 września 2026
• AZHT: Decyzje KKTU 2026 (po albańsku), dokumenty opublikowane 18 i 22 września 2026
• Tirana Times: The silent collapse of the tower euphoria, opinia, data publikacji niejasna