¿Casa sin título de propiedad? Qué cambia con el VKM 698/2026 para los propietarios

Una vivienda sin título de propiedad es un bien que no se puede aprovechar del todo. Es difícil de vender, no puede ofrecerse como garantía de una hipoteca y su herencia se complica. Para miles de familias albanesas que llevan décadas viviendo en casas construidas antes de 1991, este ha sido un problema que se arrastra desde hace mucho. Una nueva decisión del Gobierno pretende facilitar el camino hacia el título. Aquí explicamos qué cambia y qué debe hacer.

La decisión: VKM nº 698/2026

Un título de propiedad es el documento que acredita quién es el dueño de un inmueble; una vez inscrito en la ASHK, el propietario recibe un certificado de propiedad. Según la ASHK, la Agencia Estatal de Catastro de Albania, el Consejo de Ministros aprobó la Decisión (VKM) nº 698 el 16 de septiembre de 2026. Modifica dos decisiones anteriores: el VKM nº 827, de 30.09.2020, y el VKM nº 5, de 11.01.2023. La decisión entra en vigor cuando se publique en el Boletín Oficial.

Quién se beneficia

Según la ASHK, los cambios afectan a:

• los propietarios de edificaciones sin título de propiedad;
• las parcelas funcionales y los patios que utilizan;
• las edificaciones construidas antes de 1991.

Un cambio importante es que la ASHK puede tramitar ahora los casos por manzana catastral, y no solo uno a uno. En la práctica, eso significa que un barrio entero puede cubrirse con un único procedimiento, en lugar de que cada familia espere su turno por separado. Las construcciones sin permiso levantadas después de 1991 siguen el procedimiento de legalización; para los cambios que se proponen en ese caso, lea la legalización cambia: un procedimiento rápido de 30 días y nuevas normas para viviendas en terreno ajeno.

Foto: Ayşegül Aytören / Pexels

Cuánto cuesta

Este es el cambio que más notarán las familias. En las viviendas, la tasa estándar se elimina cuando la ASHK inicia el procedimiento por sí misma. La ASHK menciona dos tasas afectadas: 3.000 leke por legalización y 10.000 leke por edificaciones sin título. Si usted solicita por su cuenta, la ACP informa de que la tasa es de 10.000 leke.

Patios de hasta 300 m²

En las edificaciones construidas antes de 1991, la parcela funcional, es decir, el patio que acompaña a la casa, queda limitada a 300 m². Según la ACP, la transmisión es gratuita cuando el terreno es estatal o su propiedad no se ha verificado. Cuando no puede identificarse a la persona que posee el inmueble, se aplica un aviso público de 30 días. Las nuevas normas también se aplican a los casos que ya están en curso.

Si su patio es mayor de 300 m², o si tiene un conflicto de lindes con los vecinos, la situación es más compleja. Consulte con un notario o abogado antes de dar cualquier paso.

Mantenga sus datos de contacto actualizados

Un detalle práctico pero decisivo: la ASHK tiene que poder localizarle. El 23 de septiembre de 2026, la ASHK de Shkodër indicó que no podía localizar a 165 solicitantes en su proceso para viviendas sin título anteriores a 1991, y les pidió que actualizaran sus números de teléfono y sus datos de contacto.

¿Cuál es el tamaño del atasco? Según la directora de la ASHK de Shkodër, Eglantina Frroku, recogida por RTSH, se emitieron más de 2.000 decisiones de legalización en Shkodër entre enero y mediados de septiembre de 2026, mientras que unas 27.000 solicitudes siguen pendientes a nivel de distrito. La tramitación por manzanas catastrales pretende precisamente aliviar esa carga de trabajo.

Foto: Božo Gunjajević / Pexels

Por qué también importa a los compradores

Las nuevas normas no solo interesan a los propietarios. Si está pensando en comprar una casa antigua, por ejemplo de las casas particulares y villas en venta, o una vivienda en un barrio construido antes de 1991, la situación del título es la primera pregunta que hay que hacer. Una propiedad sin título inscrito en la ASHK no puede transmitirse de la forma habitual y no puede financiarse con una hipoteca. Pida siempre el certificado de propiedad y, si el trámite sigue en curso, no pague el precio completo antes de que se emita el título. Confírmelo con su notario o abogado.

Terrenos agrícolas también

En la misma semana, la ASHK anunció que convertirá unas 522 hectáreas de terreno agrícola (unas 1.300 parcelas) en Shijak, de derechos de uso a propiedad plena, con un periodo de exposición pública de 30 días para presentar objeciones. Es otra señal de que el registro masivo se está convirtiendo en una prioridad.

Qué hacer ahora

Póngase a prueba

Un título de propiedad es la base de cualquier venta o herencia. Si piensa vender en el futuro, pruebe nuestra herramienta de tasación de propiedades para hacerse una idea de lo que podría valer su vivienda una vez inscrita.

Fuentes

• ASHK: Se facilitan los trámites para obtener el título de propiedad, nuevos cambios al VKM nº 827/2020 (en albanés), 18 de septiembre de 2026
• ACP: Entran en vigor las nuevas normas para propiedades sin título (en albanés), 18 de septiembre de 2026
• ASHK: Shkodër, 165 solicitantes inalcanzables en el proceso de viviendas sin título (en albanés), 23 de septiembre de 2026
• RTSH: Más de 2.000 decisiones de legalización en Shkodër en 2026 (en albanés), alrededor del 23 de septiembre de 2026
• ASHK: 522 hectáreas de terreno agrícola en Shijak pasan de uso a propiedad (en albanés), 18 de septiembre de 2026