Ferienwohnung in Albanien kaufen 2026: Durrës, Golem, Shëngjin, Vlora oder Saranda?

Wenn Sie eine Ferienwohnung in Albanien kaufen möchten: An der Küste gibt es keinen Ort, der in jedem Punkt gewinnt. Der Strand von Durrës (Plazhi i Durrësit) und Golem liegen Tirana am nächsten, etwa 40 bis 50 Minuten mit dem Auto, und haben abseits der ersten Reihe die niedrigsten Preise pro m². Von den fünf Orten liegt Shëngjin Pristina am nächsten, etwa 3 Stunden 10 Minuten. Vlora brachte im ersten Halbjahr 2026 die höchsten Einnahmen pro Wohnung aus der Kurzzeitvermietung, Saranda dagegen hat das Ionische Meer und viele ausländische Käufer, liegt aber etwa 4 Stunden von Tirana entfernt und verlangt die sorgfältigste Prüfung der Genehmigungen.

Angebotspreis pro m² in den wichtigsten Lagen von Durrës, Golem, Vlora und Saranda (Makler, Monitor, April 2026)

1.100 bis 3.500 €

Mit dem Auto ab Tirana, vom Strand von Durrës bis Saranda, ohne Verkehr

40 Min. bis 4 Std.

Monatliche Einnahmen aus Kurzzeitvermietung pro Wohnung, von Shëngjin bis Vlora (AirDNA, Januar bis Juni 2026)

510 bis 830 €

Durchschnittliche Verkaufsdauer einer Wohnung an der Küste, erstes Halbjahr 2026 (Bank von Albanien)

8,2 Monate

Die Zahlen sind die bis zum 10. Oktober 2026 veröffentlichten: die Preise, die Makler dem Magazin Monitor nannten, die AirDNA-Daten zur Kurzzeitvermietung, die Umfrage der Bank von Albanien (Banka e Shqipërisë) und die Entfernungen, die wir mit OpenStreetMap berechnet haben. Zu jedem Ort gibt es außerdem einen eigenen Ratgeber mit den Vierteln und Prüfungen im Detail.

Die fünf Orte im Vergleich in einer Tabelle

Die Preise sind Angebotspreise der Verkäufer, keine Transaktionspreise, und die Fahrzeiten gelten ohne Verkehr.

Was kostet der Quadratmeter an jedem Ort?

Neubauten in Golem hinter der ersten Reihe und der Strand von Durrës sind am günstigsten, während die erste Reihe der Lungomare in Vlora und Immobilien direkt am Meer in Saranda 3.500 € pro m² erreichen. Dies sind die Spannen, die Makler dem Magazin Monitor im April 2026 nannten:

• Durrës. Im Strandviertel 1.200 bis 1.700 € pro m², gegenüber 1.000 bis 1.300 € ein Jahr zuvor. In Shkëmbi i Kavajës reichen die Preise von 1.200 bis 2.000 €, in Hafennähe liegen sie über 2.500 €.
• Golem. Neue Wohnhäuser, 300 bis 500 Meter vom Meer entfernt, kosten 1.100 bis 1.500 € pro m², 8 bis 15% mehr als ein Jahr zuvor. In erster Reihe gibt es keine Neubauten, dort liegt der Preis bei 2.000 bis 2.500 €.
• Shëngjin. Der Monitor-Artikel nennt für Shëngjin keine Spanne. Eine im Juli 2026 veröffentlichte Auswertung der aktiven Inserate auf einem Immobilienportal ergab einen mittleren Angebotspreis (Median) von etwa 1.550 € pro m² und etwa 114.000 € pro Wohnung.
• Vlora. In erster Reihe an der Lungomare bis 3.500 €, in zweiter Reihe 2.000 bis 2.500 €. Neubauten von Uji i Ftohtë bis Radhima werden für über 3.000 € angeboten, Radhima für 2.500 bis 3.200 € und Orikum für 1.400 bis 1.600 €, beide mit einem Plus von etwa 6% gegenüber dem Vorjahr.
• Saranda. 1.500 bis 3.500 € pro m², unverändert gegenüber dem Vorjahr, so ein örtlicher Makler, der auch einen leichten Rückgang der Nachfrage beobachtet.

Dasselbe Portal nannte im Juli 2026 auch den Medianpreis für die anderen Städte: etwa 1.330 € pro m² in Durrës, 2.030 € in Saranda und 2.700 € in Vlora. Resorts sind ein eigener Markt: Laut Maklern werden Wohnungen in einem Resort in Ksamil für 5.000 bis 6.000 € pro m² angeboten.

Das sind Angebotspreise. Laut der Umfrage der Bank von Albanien für das erste Halbjahr 2026 wird der Großteil der Verkäufe im Land zum Angebotspreis oder bis zu 5% darunter abgeschlossen, und in den Küstengebieten wurde eine Wohnung im Schnitt in 8,2 Monaten verkauft, nach 9,9 Monaten in der vorherigen Umfrage. Rund 20% der landesweit verkauften Wohnungen gingen an Gebietsfremde, etwa 85% davon EU-Bürger. An der Küste ist der Anteil der Ausländer größer: Laut einer von Monitor zitierten Agentur ist etwa die Hälfte der Käufer ausländisch, angeführt von Käufern aus dem Kosovo, Tschechien, Nordmazedonien und Polen.

Was Sie Kauf und Kredit kosten

Bei einer 60 m² großen Wohnung zu 1.500 € pro m², also 90.000 €, kommen zum Preis der Notar und die Gebühren der ASHK (der staatlichen Katasterbehörde, Agjencia Shtetërore e Kadastrës) hinzu. Der Rechner ermittelt sie zum amtlichen Tageskurs:

Wenn Sie mit einem Kredit kaufen, behandelt die Bank die Ferienwohnung als Zweitwohnung. Für Kredite, die ab dem 1. Juli 2025 ausgezahlt wurden, erlaubt die Bank von Albanien für eine Zweitwohnung oder eine vermietete Wohnung einen Kredit von bis zu 80% des Werts in Lek (ALL) und 70% in Fremdwährung, wobei die Raten aller Schulden bis zu 35% des Einkommens in Lek und 30% in Fremdwährung betragen dürfen (Beschluss Nr. 25 vom 7. Mai 2025). Die Banken dürfen bis zu 15% der Neukredite eines Quartals von diesen Grenzen ausnehmen. Sie brauchen also Eigenkapital von mindestens 20% des Preises für einen Kredit in Lek und 30% für einen Kredit in Fremdwährung, zusätzlich zu den Nebenkosten. Angebote vergleichen Sie unter Immobilienkredit, alle Kosten finden Sie unter Kaufnebenkosten einer Immobilie.

Wie weit sind sie von Tirana und Pristina entfernt?

Von Tirana aus erreichen Sie den Strand von Durrës und Golem in weniger als einer Stunde, Shëngjin in etwa 1 Stunde 10 Minuten, Vlora in etwa 2 Stunden 15 Minuten und Saranda in etwa 4 Stunden. Von Pristina aus liegt Shëngjin am nächsten, etwa 3 Stunden 10 Minuten, während Saranda fast 7 Stunden entfernt ist.

Im Sommer können sich diese Zeiten stark verlängern. Der Vorsitzende der Albanischen Tourismusunion sagte dem Magazin Monitor, dass Transfers vom Flughafen Tirana nach Golem im Sommer 2026 bis zu 4 bis 4,5 Stunden dauerten, während ein anderer Anbieter den Abschnitt Milot-Lezha als Engpass für den Verkehr in Richtung Norden nannte (Monitor, 19. September 2026), also auch auf dem Weg nach Shëngjin.

Für die Diaspora, die mit dem Flugzeug kommt: Der Flughafen Tirana liegt etwa 37 km vom Strand von Durrës, 48 km von Golem und 52 km von Shëngjin entfernt, nach Vlora braucht man etwa 2 Stunden 10 Minuten und nach Saranda etwa 4 Stunden. Der Flughafen Vlora hatte bis September 2026 den Betrieb nicht aufgenommen, und seine Verzögerung hat Pläne und Verträge des organisierten Tourismus in der Schwebe gelassen (Monitor, 19. September 2026); die Hintergründe finden Sie im Artikel über den Flughafen Vlora und Zvërnec. Für Durrës könnte die neue Bahnlinie Tirana-Durrës-Rinas die Anbindung verbessern, sobald sie in Betrieb geht: Die Fristen stehen im Artikel über die Bahnstrecke.

Strand und Saison: was Sie an jedem Ort bekommen

Durrës, Golem und Shëngjin liegen an der Adria. Vlora liegt dort, wo Adria und Ionisches Meer aufeinandertreffen, Saranda dagegen am Ionischen Meer, gegenüber von Korfu. Die Beschreibungen stammen von der Nationalen Tourismusagentur (AKT, Agjencia Kombëtare e Turizmit):

Foto: Dmytro Kuzmenko / Unsplash

• Durrës: der größte und bekannteste Strand des Landes, etwa 10,5 km, mit Sand, flachem Wasser und sanftem Einstieg ins Meer, geeignet für Kinder.
• Golem: etwa 10 km südlich von Durrës, einer der bekanntesten Sandstrände der albanischen Adria, mit feinem Sand und flachem Wasser, geeignet für Familien.
• Shëngjin: Der Strand reicht von der Stadt bis zur Mündung des Drin, südlich der Insel Kune; im Südwesten liegt die Lagune Kune-Vain, das erste Schutzgebiet des Landes.
• Vlora: Die Stadtstrände haben ruhiges, flaches Wasser; etwa 10 km südlich hat Radhima kleine Buchten mit kristallklarem Wasser.
• Saranda: bekannt für seine Strände und das kristallklare Wasser und eine der Städte mit den meisten Sonnentagen im Jahr in Albanien.

Die Saison dauert nicht überall gleich lang. Laut der Monitor-Auswertung der AirDNA-Daten (15. August 2026) profitiert Durrës von der Nähe zu Tirana und einer relativ langen Saison, während Vlora, Saranda und Ksamil auf starke Sommerströme setzen: In Vlora stiegen die Übernachtungen von etwa 50 Tausend im Mai auf über 110 Tausend im Juni. Shëngjin ist stark saisonal geprägt, mit niedrigen Preisen im Winter und einem sprunghaften Anstieg im Juni. 2026 verlängerte sich die Saison laut Reiseveranstaltern bis in die ersten zehn Oktobertage, an der Nordküste blieb sie aber kürzer (Monitor, 19. September 2026).

Was bringt die Kurzzeitvermietung an jedem Ort?

Pro Wohnung brachten Vlora und Durrës am meisten, Golem hatte die teuerste Nacht, während Shëngjin zurücklag. Die AirDNA-Zahlen für Januar bis Juni 2026 berücksichtigen leere Nächte, sind aber vor Kosten und Steuern und umfassen Juli und August nicht. Die Auslastung in der Tabelle ist der Anteil der Nächte, an denen die Wohnung gebucht war.

Von diesen Beträgen gehen Reinigung, Energie, Plattformprovisionen und Instandhaltung ab, außerdem die Steuer: Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien werden mit 15% besteuert, ohne Abzug von Kosten (Gesetz Nr. 29/2023, Artikel 15 und 24). Wie man sie erklärt, zeigt der Artikel über die Steuer auf Kurzzeitvermietung, den Vergleich mit Tirana und Shkodra finden Sie unter wo die Kurzzeitvermietung am meisten bringt.

Das Angebot wächst schnell. Die Infrastruktur-Abgabe ist die Steuer, die ein Bauträger der Gemeinde zahlt, wenn er die Genehmigung für einen Neubau erhält; ihre Einnahmen sind daher ein Indikator für erteilte Baugenehmigungen. Sie stiegen im ersten Halbjahr 2026 gegenüber dem Vorjahr in Saranda auf etwa das 7-Fache, in Himara um 301%, in Durrës um 58% und in Golem um 37% (Monitor, 29. August 2026, auf Basis von Daten des Finanzministeriums). Mehr Genehmigungen bedeuten aller Wahrscheinlichkeit nach in einigen Jahren mehr Wohnungen zur Vermietung und mehr Konkurrenz um dieselben Urlauber, vor allem im Süden.

Wie ist das Leben außerhalb der Saison?

Wenn Sie die Wohnung auch im Winter nutzen oder langfristig vermieten möchten, sind Durrës und Vlora die sichersten Optionen, denn es sind Städte, die das ganze Jahr über leben. Golem und Shëngjin sind kleine Badeorte, die vom Sommer abhängen, während Saranda eine Stadt für sich ist, die die AKT als wichtiges Ziel des Saisontourismus beschreibt.

Auch in den Städten stehen viele Wohnungen leer. Laut der Volkszählung 2023 waren etwa 52% der Wohnungen in Vlora und etwa 44% in Durrës unbewohnt, gegenüber etwa 22% in Tirana (Monitor, 31. Juli 2026), ein Teil davon Zweit- oder Ferienwohnungen. Die vollständigen Daten finden Sie unter leerstehende Wohnungen laut Volkszählung 2023.

Für die Dinge des Alltags: Von Golem bis zum Strand von Durrës sind es etwa 9 km, 13 Minuten mit dem Auto, Shëngjin liegt etwa 7 km von Lezha entfernt, 14 Minuten. Fragen Sie vor dem Kauf:

• wie viele Bewohner im Winter im Haus bleiben und ob Aufzug, Reinigung und Hausmeister das ganze Jahr funktionieren;
• wie hoch das monatliche Hausgeld ist und wie es eingezogen wird, wenn die meisten Wohnungen leer stehen (die Regeln stehen unter Hausverwaltung);
• wie die Wohnung beheizt wird und was die Heizung kostet (der Vergleich steht unter Heizen im Winter);
• ob es in der Gegend Langzeitmieter gibt und wie viel sie außerhalb des Sommers zahlen.

Rechtliche Risiken: wo ist am meisten Vorsicht geboten?

Das größte Risiko an der Küste ist nicht der Preis, sondern die Baugenehmigung. 2026 hat der Staat vor allem im Süden ungenehmigte Bauten abgerissen und beschlagnahmt: Am 23. September 2026 meldete die Staatspolizei die Beschlagnahme eines 5-stöckigen und eines 1-stöckigen Gebäudes in Ksamil bei Saranda, die nach Angaben der Polizei ohne Genehmigung für Hotelleistungen errichtet worden waren. Am 30. September hob laut Saranda Web das Gericht Saranda die Beschlagnahme des Hotels auf, mit der Begründung, es habe eine Baugenehmigung und eine andere Grundstücksnummer als die von der Staatsanwaltschaft angegebene: Auch wenn Nachrichten von ungenehmigten Bauten sprechen, prüfen Sie die Genehmigung selbst anhand der Unterlagen. Die anderen Fälle, von Karaburun bis Borsh, und wie Sie die Genehmigung prüfen, finden Sie unter wie Sie an der Südküste keine Immobilie ohne Genehmigung kaufen.

Vorsicht ist auch in der Nähe von Schutzgebieten geboten. Bei Shëngjin ist die Lagune Kune-Vain ein Schutzgebiet; nördlich von Vlora beschreibt die AKT die Lagune von Narta als Naturschutzgebiet, und genau dort, in Zvërnec, haben Tourismusprojekte eine Debatte ausgelöst (siehe den Artikel über Zvërnec). Bei Wohnungen im Bau steigt das Risiko, wenn Sie zahlen, bevor das Haus eine Genehmigung hat, oder wenn Ihre Einheit in einem zusätzlich aufgesetzten Stockwerk liegt. Wie Sie das Projekt prüfen, erklärt der Ratgeber zum Kauf im Bau.

Für wen eignet sich welcher Ort?

Diese Übersicht ersetzt keine Besichtigung vor Ort, hilft Ihnen aber zu entscheiden, wo Sie suchen:

• Der Strand von Durrës eignet sich für Familien aus Tirana, die die Wohnung das ganze Jahr über am Wochenende nutzen und eine große Stadt in der Nähe haben möchten. Viertel und Preise stehen im Ratgeber zum Strand von Durrës, die Angebote unter Wohnungen zum Kauf in Durrës.
• Golem eignet sich für Familien mit kleinen Kindern, wegen des flachen Wassers, und für alle, die mit kleinerem Budget ein neues Haus nahe am Meer suchen; das Leben konzentriert sich auf den Sommer. Siehe den Ratgeber zu Golem und die Wohnungen zum Kauf in Golem.
• Shëngjin eignet sich für Käufer aus dem Kosovo und aus dem Norden, die die Wohnung vor allem für den eigenen Urlaub möchten; die Kurzzeitvermietung bringt weniger als in Vlora, Durrës und Golem. Siehe den Ratgeber zu Shëngjin.
• Vlora eignet sich für alle, die eine das ganze Jahr lebendige Stadt und die höchsten Einnahmen aus Kurzzeitvermietung suchen, mit größerem Budget für die Lungomare. Siehe den Ratgeber zu Vlora.
• Saranda eignet sich für alle, die das Ionische Meer und ausländische Touristen wollen, die lange Anreise in Kauf nehmen und bereit sind, die Genehmigungen von einem unabhängigen Anwalt prüfen zu lassen. Siehe den Ratgeber zu Saranda.

Wenn Sie überlegen, an der Küste zu leben und nicht nur Urlaub zu machen, betrachtet der Vergleich Tirana oder Durrës Arbeit, Schulen und den täglichen Arbeitsweg. Die neuesten Angebote an der gesamten Küste finden Sie unter Immobilien an der Küste, und den Wert einer bestimmten Wohnung prüfen Sie mit der kostenlosen Immobilienbewertung. Wenn Sie aus dem Kosovo kaufen, stehen die Schritte unter Immobilienkauf aus dem Kosovo.