Wohnung in Saranda, Albanien: Stadtviertel, Preise 2026 und wie Sie Baugenehmigungen prüfen

Wohnungen in Saranda, Albanien, werden meist für 1.500 bis 3.500 € pro m² verkauft, so ein örtlicher Immobilienmakler, den Monitor im April 2026 zitierte; die Preise haben sich laut ihm seit 2025 nicht verändert. In einem Resort im Bau in Ksamil werden 5.000 bis 6.000 € pro m² verlangt, während der amtliche Referenzpreis für die Stadt, ein Steuerwert und kein Marktpreis, bei 56.000 Lek pro m² liegt. Bevor Sie zahlen, prüfen Sie die Baugenehmigung, die Zahl der Stockwerke und die Eigentumsbescheinigung: Im September 2026 meldete die Polizei die gerichtlich angeordnete Beschlagnahme eines fünfstöckigen Hotels in Ksamil, das nach ihren Angaben ohne Genehmigung gebaut worden war.

Preis pro m² für Wohnungen in Saranda laut einem von Monitor zitierten Makler, April 2026

1.500 bis 3.500 €

Amtlicher Referenzpreis pro m² in der Stadt Saranda, rund 611 € (DCM Nr. 457/2023)

56.000 Lek

Durchschnittliche Wasserversorgung des Regionalversorgers Saranda 2024, zuvor 10 Stunden (ERRU)

21 Stunden am Tag

Durchschnittliche Verkaufsdauer einer Wohnimmobilie an der Küste, erstes Halbjahr 2026 (Bank von Albanien)

8,2 Monate

Was kostet eine Wohnung in Saranda 2026?

Laut dem von Monitor am 18. April 2026 zitierten Makler kostet der Quadratmeter einer Wohnung in Saranda 1.500 bis 3.500 €, unverändert gegenüber 2025. Die Nachfrage sei leicht gesunken, doch es werde weiter gekauft, vor allem von Ausländern mit einem Budget von 120.000 bis 150.000 €, während diese Preise für die meisten Einheimischen unerschwinglich seien.

Der stärkste Anstieg lag schon früher. Laut von Monitor im Januar 2024 zitierten Maklern lagen die minimalen Verkaufswerte 2022 bei 1.200 bis 1.700 € pro m² und 2023 bei 1.500 bis 2.500 €, während Immobilien in Meeresnähe mit großen Terrassen 3.000 bis 3.500 € erreichten. Ein Makler stellte damals fest, dass Neubauten 500 bis 1.000 Meter vom Meer entfernt fast zu denselben Preisen auf den Markt kamen wie die in erster Reihe.

Es handelt sich um Angebotspreise und Maklerschätzungen, nicht um eingetragene Transaktionspreise. Die Angebotspreise auf hyrja.al finden Sie, sobald genug Inserate für einen Durchschnitt vorliegen, unter Wohnungspreise in Saranda.

Der Referenzpreis und der Vorschlag für die Küste

Der Referenzpreis ist der Steuerwert pro m², den der Staat für Wohnungen festlegt: 56.000 Lek für die Stadt Saranda, rund 611 € zum amtlichen Kurs vom 9. Oktober 2026. Ksamil hat in der Tabelle keine eigene Zeile; für Verwaltungseinheiten außerhalb der Stadt erlaubt der Beschluss einen Abschlag von bis zu 35% gegenüber der nächstgelegenen Zone, außer in Wohngebieten (Beschluss des Ministerrats, DCM Nr. 457/2023).

Im Januar 2026 berichtete Monitor, dass ein Beschlussentwurf der Regierung diesen Wert für die erste Reihe in Saranda (die Promenade, den Hafen und die Viertel über dem Meer) und für die Küste von Ksamil auf 100.000 Lek pro m² anhebt. Bis zum 10. Oktober 2026 hatte das Amtsblatt keinen neuen Beschluss zu diesen Preisen veröffentlicht. Wo der Referenzpreis verwendet wird, vom Notar bis zur Steuer beim Verkauf, erklärt unser Artikel zum Referenzpreis.

Für ein Budget von 130.000 € berechnet der Rechner die Gebühren für Notar und ASHK (die staatliche Katasteragentur, Agjencia Shtetërore e Kadastrës); alle Kosten finden Sie auf der Seite zu den Kaufnebenkosten.

Die Viertel von Saranda: Welches passt zu Ihnen?

Saranda liegt an einer Bucht des Ionischen Meeres, gegenüber von Korfu, und zieht sich die umliegenden Hügel hinauf. Für Käufer teilen sich Stadt und Umgebung in vier Gebiete mit unterschiedlichem Charakter.

Promenade und Zentrum

Die erste Reihe an der Bucht, vom Hafen entlang der Promenade (der Lungomare), ist das Gebiet, das der Beschlussentwurf zu den Referenzpreisen in die höchste Kategorie einstuft. Hier stehen die Gebäude mit direktem Meerblick, hier fließt aber auch der Sommerverkehr, der laut der Albanischen Straßenbehörde durch das Zentrum führt. Im Sommer 2023 erzählte ein Reiseveranstalter Monitor, dass selbst Wohnungen in der fünften Straße hinter der Promenade in Unterkünfte für Touristen umgewandelt worden waren. Angebote mit Meerblick, in Saranda und an der übrigen Küste, finden Sie unter Wohnungen mit Meerblick zum Kauf.

Foto: Arlind D / Pexels

Die Hügel über der Stadt

Die Viertel auf den Hügeln über dem Zentrum, Richtung Kloster der 40 Heiligen und Burg Lëkurësi, blicken auf die Bucht und auf Korfu. Der Blick hat seinen Preis, ist aber nicht garantiert: Prüfen Sie vor dem Kauf im Allgemeinen Lokalplan (Plani i Përgjithshëm Vendor, dem kommunalen Flächennutzungsplan), was auf den Grundstücken unterhalb von Ihnen gebaut werden darf.

Die Straße „Butrinti“ Richtung Ksamil

Die Straße „Butrinti“ beginnt an der Straße „Skënderbeu“ und verläuft rund 3,5 km bis zum Kanal von Çuka, Richtung Ksamil. Laut dem technischen Bericht des Albanischen Entwicklungsfonds (FSHZH) wurde der Asphalt auch durch den Schwerlastverkehr der Neubauten in diesem Gebiet beschädigt; im November 2025 gab der FSHZH den Zuschlag für einen Auftrag von rund 2 Millionen Euro zur Sanierung der Straße bekannt. Wenn Sie hier in einem Gebäude im Bau kaufen, koppeln Sie die Zahlungen an die Bauabschnitte, wie wir es unter Wohnung vom Plan kaufen erklären.

Ksamil

Ksamil im Süden gehört zur Gemeinde Saranda und ist der Ort mit den höchsten gemeldeten Preisen, mit Stränden, kleinen Inseln und Resorts im Bau. Es liegt am Nationalpark Butrint, der laut UNESCO als Pufferzone der Stätte dient, während die Stätte selbst unter dem Druck von Straßen und städtischer Ausdehnung ringsum steht. Am 23. September 2026 meldete die Staatspolizei die Beschlagnahme eines 5-stöckigen und eines 1-stöckigen Gebäudes in Ksamil, die nach ihren Angaben ohne Genehmigung für Hotelbetrieb errichtet worden waren; im Hotel waren noch Urlauber. Eine Woche später hob laut Saranda Web das Gericht Saranda die Beschlagnahme des Hotels auf, mit der Begründung, es habe eine Baugenehmigung und eine andere Grundstücksnummer als die Immobilie, die die Staatsanwaltschaft angegeben hatte. Was Sie in Ksamil legal kaufen können, erklärt unser Ratgeber zu Ksamil nach den Abrissen.

Anbindung: Butrint, Korfu und die Umgehungsstraße

Butrint, seit 1992 Weltkulturerbe und 1999 erweitert, liegt rund 20 km von der Stadt entfernt; seit 2005 ist es ein Nationalpark von 86 km² (UNESCO). Korfu liegt gegenüber: Die Fährlinien Korfu-Saranda bringen Touristen, die Mietwagen für die Riviera nehmen, von Ksamil bis Dhërmi, so ein Reiseveranstalter im Interview mit Monitor im Juli 2023.

Der Sommerverkehr bleibt die Schwachstelle. Im Oktober 2025 gab die Albanische Straßenbehörde den Zuschlag für einen Auftrag von rund 18 Millionen Euro für die erste Phase der Umgehungsstraße von Saranda bekannt: rund 3,1 km neue Straße mit einem 760 Meter langen Tunnel, von der Kreuzung mit der Straße „Skënderbeu“ am Stadteingang bis zur Nationalstraße Saranda-Himara jenseits des Hügels. In den von uns geprüften Quellen fanden wir keinen veröffentlichten Fertigstellungstermin; rechnen Sie die Umgehungsstraße also nicht in den Preis ein, den Sie zahlen.

Ferienvermietung und Saison: was eine Wohnung einbringt

Viele Käufer in Saranda sehen die Wohnung auch als Einnahmequelle durch Ferienvermietung. Laut AirDNA-Daten, die Monitor am 9. Februar 2025 veröffentlichte, hatte Saranda 2024 rund 3.200 gelistete Einheiten, 15% des landesweiten Bestands, und rund 15 Millionen Euro Umsatz. Bei den Preisen weist AirDNA Saranda und Vlora gemeinsam aus: Im August 2024 kostete eine Nacht im Schnitt rund 95 €, in den übrigen Monaten, außer Januar bis März, 60 bis 80 €. Im Sommer waren die Wohnungen zu rund 60% der Zeit belegt.

Für den Sommer 2026 zitierte Top Channel am 29. Juli einen Investmentexperten: Bis Anfang Juli lag die Auslastung in Saranda bei 41%, gegenüber 64% in Tirana und rund 60% in Vlora, bei einem Durchschnittspreis von rund 120 € pro Nacht in Saranda. Den Vergleich mit anderen Städten finden Sie unter wo Ferienvermietung am meisten einbringt.

Für Langzeitmieten fanden wir keine veröffentlichten Zahlen für Saranda; im Januar 2024 erwartete ein von Monitor zitierter Makler steigende Mieten, weil viele Ausländer Wohnungen für ein oder mehrere Jahre mieteten, statt zu kaufen. Wenn Sie die Vermietung nicht gewerblich betreiben, wird die Miete als Kapitalertrag mit 15% besteuert (Gesetz Nr. 29/2023, Artikel 15 und 24); die Kontrollen der Steuerbehörde bei Plattformen erklärt die 15%-Steuer auf Ferienvermietung.

Wer kauft in Saranda?

Laut der Bank von Albanien wurden im ersten Halbjahr 2026 landesweit rund 20% der verkauften Wohnungen von Gebietsfremden gekauft, rund 85% davon aus EU-Ländern, und ihr Anteil ist in den vergangenen fünf Jahren gestiegen. In Saranda ist der Anteil laut Maklern viel höher: Ein örtlicher Makler sagte Monitor im Januar 2024, 90% der in der vorangegangenen Saison verkauften Immobilien hätten Ausländer gekauft, vor allem aus Deutschland, der Schweiz, Österreich und Italien, gefolgt von Tschechen und Polen.

Im April 2026 sagte derselbe Makler, die Nachfrage komme inzwischen aus vielen Ländern, und einer der Hauptgründe für den Kauf sei die Ferienvermietung. Die Umfrage der Bank von Albanien liefert auch ein Signal für Verkäufer: Die durchschnittliche Verkaufsdauer einer Wohnimmobilie in Küstengebieten sank von 9,9 auf 8,2 Monate. Wenn Sie aus dem Ausland eine Wohnung in Albanien kaufen, finden Sie die Schritte im Leitfaden für den Kauf aus dem Ausland und die Änderungen von 2026 unter Immobilienkauf für Ausländer und die Diaspora.

Wie Sie nach den Abrissen im Süden die Genehmigungen prüfen

Nach den Abrissen und Beschlagnahmen im Sommer 2026 an der Südküste ist die Prüfung der Genehmigung der erste Schritt, keine Formalität. Was passiert ist und warum der Käufer verliert, wenn ein Bau abgerissen oder eingezogen wird, haben wir unter wie Sie im Süden keine Immobilie ohne Genehmigung kaufen erklärt. Für Saranda beginnen Sie mit dem Stadtplan.

Der Allgemeine Lokalplan ist der Plan der Gemeinde, der festlegt, was und wie viel in jeder Zone gebaut werden darf. Der Plan der Gemeinde Saranda wurde am 16. Oktober 2017 vom Nationalen Raumordnungsrat genehmigt, im Dezember 2020 überarbeitet und im Juli 2022 korrigiert. Er teilt das Gebiet in Struktureinheiten mit jeweils eigenen Bebauungskennzahlen und enthält getrennte Karten für Saranda und für Ksamil, veröffentlicht von der Nationalen Agentur für Raumplanung. Fragen Sie den Verkäufer, in welche Einheit das Gebäude fällt, und vergleichen Sie, was der Plan erlaubt, mit dem, was Sie vor Ort sehen.

Wie Sie die Bescheinigung erhalten und was Sie darin lesen sollten, erklärt unser Artikel zur Eigentumsbescheinigung.

Wasser und Strom: was Sie vor dem Kauf fragen sollten

Die Wasserversorgung war die Schwachstelle der Gegend, doch die neuesten Daten zeigen eine Verbesserung. Laut der Wasserregulierungsbehörde (ERRU) lieferte der regionale Wasserversorger Saranda, der auch Delvina, Finiq und Konispol versorgt, 2022 und 2023 im Schnitt 10 Stunden am Tag Wasser und 2024 nach Abschluss neuer Investitionen 21 Stunden am Tag.

Der Anteil des nicht in Rechnung gestellten Wassers, also des Wassers, das verloren geht oder nicht abgerechnet wird, sank von 57,59% im Jahr 2024 auf 45,63% im Jahr 2025. Die ERRU geht davon aus, dass der Versorger über ausreichende Wasserquellen verfügt, eine Versorgung rund um die Uhr bleibt aber ein Ziel, und die Kanalisation erreichte 2024 rund 49% der Bevölkerung im Gebiet. Im September 2026 genehmigte die Regierung Enteignungen für das Projekt „Bau der Wasserleitung Çukë-Bërbënesh“ in der Gemeinde Saranda zugunsten der Nationalen Agentur für Wasserversorgung und Abwasser (DCM Nr. 683 vom 11.9.2026).

Der Tarif für Haushalte beträgt 60 Lek pro m³ Wasser und 25 Lek pro m³ für die Abwasserentsorgung, zuzüglich 200 Lek im Monat pro Anschluss, gemäß ERRU-Beschluss Nr. 205/2021, gültig seit 1. Juli 2021. Wenn Sie eine Wohnung besichtigen, fragen Sie die Nachbarn, wie die Versorgung im August ist und ob das Gebäude einen Wassertank und eine Pumpe hat; die weiteren Punkte finden Sie unter die Wohnung vor dem Kauf prüfen.

Beim Strom schrieb der Übertragungsnetzbetreiber (OST) im August 2026 einen Auftrag über rund 5 Millionen Euro für eine neue 110-kV-Leitung Saranda-Xarra aus, mit rund 20 km Freileitung und Arbeiten im Umspannwerk Saranda.

Saranda ist nicht die einzige Option an der Küste. Den Vergleich mit Durrës, Golem, Shëngjin und Vlora finden Sie unter wo Sie eine Ferienwohnung kaufen, die Viertel von Vlora unter Vlora von der Lungomare bis Uji i Ftohtë und alle Küstenorte unter Immobilien an der Küste.