Apartamente në Sarandë: zonat e qytetit, çmimet në 2026 dhe si t'i kontrolloni lejet

Apartamentet në Sarandë shiten zakonisht nga 1 500 deri në 3 500 € për m², sipas një agjenti pasurish të paluajtshme të qytetit, të cituar nga Monitor në prill 2026, i cili thotë se çmimet nuk kanë ndryshuar nga viti 2025. Në një resort në zhvillim në Ksamil kërkohen 5 000 deri 6 000 € për m², ndërsa çmimi zyrtar i referencës për qytetin, një vlerë tatimore dhe jo çmim tregu, është 56 000 lekë për m². Para se të paguani, kontrolloni lejen e ndërtimit, katet dhe certifikatën e pronësisë: në shtator 2026, policia njoftoi sekuestrimin me vendim gjykate të një hoteli pesëkatësh në Ksamil që, sipas saj, ishte ndërtuar pa leje.

Çmimi për m² i apartamenteve në Sarandë sipas një agjenti të cituar nga Monitor, prill 2026

1 500 deri 3 500 €

Çmimi zyrtar i referencës për m² në qytetin e Sarandës, rreth 611 € (VKM nr. 457/2023)

56 000 lekë

Furnizimi mesatar me ujë i shoqërisë rajonale të Sarandës në 2024, nga 10 orë (ERRU)

21 orë në ditë

Koha mesatare e shitjes së një banese në bregdet, gjashtëmujori i parë 2026 (Banka e Shqipërisë)

8,2 muaj

Sa kushton një apartament në Sarandë në 2026?

Sipas agjentit të cituar nga Monitor më 18 prill 2026, metri katror i një apartamenti në Sarandë kushton nga 1 500 deri në 3 500 €, pa ndryshim nga viti 2025. Kërkesa, sipas tij, ka rënë pak, por blerjet vijojnë dhe dominohen nga të huaj me buxhet nga 120 000 deri në 150 000 €, ndërsa për shumicën e vendasve këto çmime janë të papërballueshme.

Rritja më e fortë kishte ndodhur më herët. Sipas agjentëve të cituar nga Monitor në janar 2024, vlerat minimale të shitjes ishin 1 200 deri 1 700 € për m² në 2022 dhe 1 500 deri 2 500 € në 2023, ndërsa pronat pranë detit me veranda të mëdha arrinin 3 000 deri 3 500 €. Një agjent vuri re atëherë se pallatet e reja 500 deri 1 000 metra larg detit dilnin në shitje pothuajse me të njëjtat çmime si ato në vijën e parë.

Këto janë çmime të kërkuara dhe vlerësime agjentësh, jo çmime të regjistruara transaksionesh. Çmimet e njoftimeve në hyrja.al, kur ka mjaftueshëm njoftime për një mesatare, i gjeni te çmimet e apartamenteve në Sarandë.

Çmimi i referencës dhe propozimi për bregun

Çmimi i referencës është vlera tatimore për m² që shteti përcakton për banesat: 56 000 lekë për qytetin e Sarandës, rreth 611 € me kursin zyrtar të 9 tetorit 2026. Ksamili nuk ka rresht të vetin në tabelë; për njësitë administrative jashtë qytetit, akti lejon një ulje deri në 35% krahasuar me zonën më të afërt, përveç zonave rezidenciale (VKM nr. 457/2023).

Në janar 2026, Monitor raportoi se një projektvendim i qeverisë e çon këtë vlerë në 100 000 lekë për m² për vijën e parë të Sarandës (shëtitorja, porti dhe lagjet mbi det) dhe për bregun e Ksamilit. Deri më 10 tetor 2026, Fletorja Zyrtare nuk kishte botuar asnjë vendim të ri për këto çmime. Ku përdoret çmimi i referencës, nga noteri te tatimi kur shitni, e shpjegon artikulli për çmimin e referencës.

Për një buxhet prej 130 000 €, kalkulatori llogarit tarifat e noterit dhe të ASHK-së; të gjitha kostot janë te faqja e kostove të blerjes.

Zonat e Sarandës: cila ju përshtatet?

Saranda shtrihet buzë një gjiri të Jonit, përballë Korfuzit, dhe ngjitet në kodrat që e rrethojnë. Për një blerës, qyteti dhe rrethina ndahen në katër zona me karakter të ndryshëm.

Shëtitorja dhe qendra

Vija e parë buzë gjirit, nga porti përgjatë shëtitores (lungomares), është zona që projektvendimi për çmimet e referencës e vendos në kategorinë më të lartë. Këtu janë pallatet me pamje të drejtpërdrejtë nga deti, por edhe trafiku i verës, që sipas Autoritetit Rrugor Shqiptar kalon nëpër qendër. Në verën e 2023, një operator turistik i tha Monitor se edhe apartamentet në rrugën e pestë pas shëtitores ishin kthyer në akomodim për turistët. Njoftimet me pamje nga deti, në Sarandë dhe në pjesën tjetër të bregdetit, i gjeni te apartamentet me pamje deti në shitje.

Foto: Arlind D / Pexels

Kodrat mbi qytet

Lagjet në kodrat mbi qendër, në drejtim të Manastirit të 40 Shenjtorëve dhe të Kalasë së Lëkurësit, kanë pamje nga gjiri dhe nga Korfuzi. Pamja ka çmim, por nuk është e garantuar: para se të blini, kontrolloni në Planin e Përgjithshëm Vendor çfarë lejohet të ndërtohet në parcelat poshtë jush.

Rruga “Butrinti”, drejt Ksamilit

Rruga “Butrinti” nis nga rruga “Skënderbeu” dhe vazhdon rreth 3,5 km deri te kanali i Çukës, në drejtim të Ksamilit. Sipas raportit teknik të Fondit Shqiptar të Zhvillimit (FSHZH), asfalti është dëmtuar edhe nga trafiku i rëndë i ndërtimeve të reja në këtë zonë; në nëntor 2025, FSHZH shpalli fituesin e kontratës rreth 2 milionë euro për rikualifikimin e rrugës. Nëse blini në një pallat në ndërtim këtu, lidhni pagesat me fazat e punimeve, siç e shpjegojmë te blerja e apartamentit në plan.

Ksamili

Ksamili, në jug, është pjesë e Bashkisë Sarandë dhe vendi ku janë raportuar çmimet më të larta, me plazhe, ishuj të vegjël dhe resorte në zhvillim. Ndodhet pranë Parkut Kombëtar të Butrintit, që sipas UNESCO-s shërben si zonë mbrojtëse e sitit, ndërsa vetë siti përballet me presion nga rrugët dhe zgjerimi urban përreth. Më 23 shtator 2026, Policia e Shtetit njoftoi sekuestrimin në Ksamil të një objekti 5-katësh dhe të një objekti 1-katësh, të ndërtuara, sipas saj, pa leje për shërbime hotelierie; hoteli kishte ende pushues brenda. Një javë më pas, sipas Saranda Web, Gjykata e Sarandës e hoqi sekuestron e hotelit, me arsyetimin se ai kishte leje ndërtimi dhe një numër pasurie të ndryshëm nga prona që kishte kërkuar Prokuroria. Çfarë mund të blini ligjërisht në Ksamil e shpjegon udhëzuesi për Ksamilin pas prishjeve.

Aksesi: Butrinti, Korfuzi dhe bypass-i

Butrinti, sit i Trashëgimisë Botërore që nga viti 1992 dhe i zgjeruar në 1999, ndodhet rreth 20 km nga qyteti; që nga viti 2005 është park kombëtar prej 86 km² (UNESCO). Korfuzi është përballë: linjat e tragetit Korfuz-Sarandë sjellin turistë që marrin makina me qira për Rivierën, nga Ksamili në Dhërmi, sipas një operatori turistik të intervistuar nga Monitor në korrik 2023.

Trafiku i verës mbetet pika e dobët. Në tetor 2025, Autoriteti Rrugor Shqiptar shpalli fituesin e kontratës rreth 18 milionë euro për fazën e parë të bypass-it të Sarandës: rreth 3,1 km rrugë e re me një tunel 760 metra, nga kryqëzimi me rrugën “Skënderbeu”, në hyrje të qytetit, deri te rruga nacionale Sarandë-Himarë, matanë kodrës. Në burimet që shqyrtuam nuk gjetëm një afat të publikuar përfundimi, ndaj mos e llogaritni bypass-in në çmimin që paguani.

Qiraja ditore dhe sezoni: sa fiton një apartament

Shumë blerës në Sarandë e shohin apartamentin edhe si burim të ardhurash nga qiraja ditore. Sipas të dhënave të AirDNA, të publikuara nga Monitor më 9 shkurt 2025, Saranda kishte në 2024 rreth 3 200 njësi të listuara, 15% e totalit në vend, dhe rreth 15 milionë euro të ardhura. Për çmimet, AirDNA i raporton bashkë Sarandën dhe Vlorën: në gusht 2024 një natë kushtonte mesatarisht rreth 95 €, ndërsa në muajt e tjerë, përveç janarit deri në mars, nga 60 deri në 80 €. Në verë, apartamentet ishin të zëna rreth 60% të kohës.

Për verën 2026, Top Channel citoi më 29 korrik një ekspert investimesh: deri në fillim të korrikut, zënia ishte 41% në Sarandë, kundrejt 64% në Tiranë dhe rreth 60% në Vlorë, me një çmim mesatar rreth 120 € për natë në Sarandë. Krahasimin me qytetet e tjera e keni te ku fitohet më shumë nga qiraja ditore.

Për qiranë afatgjatë nuk gjetëm shifra të publikuara për Sarandën; në janar 2024, një agjent i cituar nga Monitor priste që ajo të rritej, sepse shumë të huaj po merrnin apartamente me qira për një ose disa vite në vend që të blinin. Kur nuk e ushtroni si biznes, qiraja tatohet me 15% si e ardhur nga investimi (Ligji nr. 29/2023, nenet 15 dhe 24); kontrollet e Tatimeve për platformat janë te tatimi 15% për qiranë ditore.

Kush po blen në Sarandë?

Sipas Bankës së Shqipërisë, në gjashtëmujorin e parë të 2026 rreth 20% e banesave të shitura në gjithë vendin u blenë nga jorezidentë, rreth 85% prej tyre nga vende të BE-së, dhe pesha e tyre është rritur gjatë pesë viteve të fundit. Në Sarandë, sipas agjentëve, pesha është shumë më e madhe: një agjent i qytetit i tha Monitor në janar 2024 se 90% e pronave të shitura sezonin e mëparshëm i kishin blerë të huaj, kryesisht nga Gjermania, Zvicra, Austria dhe Italia, të ndjekur nga çekët dhe polakët.

Në prill 2026, i njëjti agjent tha se kërkesa vjen tashmë nga shumë kombësi dhe se një nga arsyet kryesore të blerjes është qiraja ditore. Anketa e Bankës së Shqipërisë jep edhe një sinjal për shitësit: koha mesatare e shitjes së një banese në zonat bregdetare ra në 8,2 muaj nga 9,9. Nëse blini nga jashtë, hapat janë te udhëzuesi për blerjen nga jashtë dhe ndryshimet e 2026 te blerja e pronës për të huajt dhe diasporën.

Si t'i kontrolloni lejet pas prishjeve në jug

Pas prishjeve dhe sekuestrimeve të verës 2026 në bregdetin e jugut, kontrolli i lejes është hapi i parë, jo një formalitet. Çfarë ndodhi dhe pse blerësi humbet kur prishet ose konfiskohet një ndërtim e kemi shpjeguar te si të mos blini një pronë pa leje në jug. Për Sarandën, nisni nga plani i qytetit.

Plani i Përgjithshëm Vendor është plani i bashkisë që përcakton çfarë dhe sa lejohet të ndërtohet në secilën zonë. Ai i Bashkisë Sarandë u miratua nga Këshilli Kombëtar i Territorit më 16 tetor 2017, u rishikua në dhjetor 2020 dhe u korrigjua në korrik 2022. Ai e ndan territorin në njësi strukturore, secila me treguesit e vet të zhvillimit, dhe ka harta të veçanta për Sarandën dhe për Ksamilin, të publikuara nga Agjencia Kombëtare e Planifikimit të Territorit. Pyesni shitësin në cilën njësi bie pallati dhe krahasoni atë që lejon plani me atë që shihni në terren.

Si ta merrni certifikatën dhe çfarë të lexoni në të e shpjegon artikulli për certifikatën e pronësisë.

Uji dhe energjia: çfarë të pyesni para blerjes

Furnizimi me ujë ka qenë pika e dobët e zonës, por të dhënat më të fundit tregojnë përmirësim. Sipas Entit Rregullator të Ujit (ERRU), shoqëria rajonale e ujësjellësit të Sarandës, që mbulon edhe Delvinën, Finiqin dhe Konispolin, furnizonte mesatarisht 10 orë në ditë në 2022 dhe 2023 dhe 21 orë në ditë në 2024, pasi përfunduan investimet e reja.

Uji pa të ardhura, pra uji që humbet ose nuk faturohet, ra në 45,63% në 2025 nga 57,59% në 2024. ERRU vlerëson se shoqëria ka burime të mjaftueshme uji, por furnizimi 24 orë në ditë mbetet synim, ndërsa kanalizimet mbulonin rreth 49% të popullsisë së zonës në 2024. Në shtator 2026, qeveria miratoi shpronësimet për projektin “Ndërtimi i ujësjellësit Çukë-Bërbënesh” në Bashkinë Sarandë, në favor të Agjencisë Kombëtare të Ujësjellës-Kanalizimeve (VKM nr. 683, datë 11.9.2026).

Tarifa për familjet është 60 lekë për m³ ujë dhe 25 lekë për m³ për kanalizimet, plus 200 lekë në muaj për çdo lidhje, sipas vendimit nr. 205/2021 të ERRU-së, në fuqi nga 1 korriku 2021. Kur shihni një apartament, pyesni fqinjët si është furnizimi në gusht dhe nëse pallati ka depozitë uji dhe pompë; pikat e tjera janë te kontrolli i apartamentit para blerjes.

Për energjinë, Operatori i Sistemit të Transmetimit (OST) hapi në gusht 2026 një tender rreth 5 milionë euro për një linjë të re 110 kV Sarandë-Xarrë, me rreth 20 km linjë ajrore dhe punime në nënstacionin e Sarandës.

Saranda nuk është i vetmi opsion në bregdet. Krahasimin me Durrësin, Golemin, Shëngjinin dhe Vlorën e keni te ku të blini apartament pushimi, zonat e Vlorës te Vlora nga Lungomare te Uji i Ftohtë, dhe të gjitha vendet bregdetare te pronat në bregdet.