Appartamenti a Saranda, in Albania: zone della città, prezzi nel 2026 e come verificare i permessi

Gli appartamenti a Saranda, in Albania, si vendono di solito da 1.500 a 3.500 € al m², secondo un agente immobiliare della città citato da Monitor ad aprile 2026, che afferma che i prezzi non sono cambiati rispetto al 2025. In un resort in costruzione a Ksamil si chiedono da 5.000 a 6.000 € al m², mentre il prezzo di riferimento ufficiale per la città, un valore fiscale e non un prezzo di mercato, è di 56.000 lek al m². Prima di pagare, verificate il permesso di costruire, il numero di piani e il certificato di proprietà: a settembre 2026 la polizia ha annunciato il sequestro, su ordine del tribunale, di un hotel di cinque piani a Ksamil che, secondo la polizia, era stato costruito senza permesso.

Prezzo al m² degli appartamenti a Saranda secondo un agente citato da Monitor, aprile 2026

1.500–3.500 €

Prezzo di riferimento ufficiale al m² nella città di Saranda, circa 611 € (DCM n. 457/2023)

56.000 lek

Erogazione media d'acqua della società regionale di Saranda nel 2024, da 10 ore (ERRU)

21 ore al giorno

Tempo medio di vendita di un'abitazione sulla costa, primo semestre 2026 (Banca d'Albania)

8,2 mesi

Quanto costa un appartamento a Saranda nel 2026?

Secondo l'agente citato da Monitor il 18 aprile 2026, il metro quadro di un appartamento a Saranda costa da 1.500 a 3.500 €, senza variazioni rispetto al 2025. La domanda, a suo dire, è leggermente calata, ma gli acquisti continuano e sono dominati da stranieri con un budget da 120.000 a 150.000 €, mentre per la maggior parte dei residenti locali questi prezzi sono inaccessibili.

L'aumento più forte era avvenuto prima. Secondo agenti citati da Monitor a gennaio 2024, i valori minimi di vendita erano di 1.200–1.700 € al m² nel 2022 e di 1.500–2.500 € nel 2023, mentre gli immobili vicino al mare con ampie verande arrivavano a 3.000–3.500 €. Un agente notava allora che i nuovi palazzi a 500–1.000 metri dal mare uscivano in vendita quasi agli stessi prezzi di quelli in prima linea.

Si tratta di prezzi richiesti e di stime degli agenti, non di prezzi di compravendite registrate. I prezzi degli annunci su hyrja.al, quando ci sono abbastanza annunci per una media, li trovate alla pagina prezzi degli appartamenti a Saranda.

Il prezzo di riferimento e la proposta per la costa

Il prezzo di riferimento è il valore fiscale al m² che lo Stato fissa per le abitazioni: 56.000 lek per la città di Saranda, circa 611 € al cambio ufficiale del 9 ottobre 2026. Ksamil non ha una riga propria nella tabella; per le unità amministrative fuori città, l'atto consente una riduzione fino al 35% rispetto alla zona più vicina, tranne che nelle zone residenziali (Decisione del Consiglio dei Ministri, DCM n. 457/2023).

A gennaio 2026 Monitor ha riferito che una bozza di decisione del governo porta questo valore a 100.000 lek al m² per la prima linea di Saranda (il lungomare, il porto e i quartieri sopra il mare) e per la costa di Ksamil. Al 10 ottobre 2026 la Gazzetta Ufficiale non aveva pubblicato alcuna nuova decisione su questi prezzi. Dove si usa il prezzo di riferimento, dal notaio alle imposte quando vendete, lo spiega l'articolo sul prezzo di riferimento.

Per un budget di 130.000 €, il calcolatore stima le tariffe del notaio e dell'ASHK (l'Agenzia statale del catasto, Agjencia Shtetërore e Kadastrës); tutti i costi sono nella pagina dei costi di acquisto.

Le zone di Saranda: quale fa per voi?

Saranda si affaccia su una baia dello Ionio, di fronte a Corfù, e sale sulle colline che la circondano. Per chi compra, la città e i dintorni si dividono in quattro zone dal carattere diverso.

Il lungomare e il centro

La prima linea sulla baia, dal porto lungo il lungomare, è la zona che la bozza di decisione sui prezzi di riferimento colloca nella categoria più alta. Qui si trovano i palazzi con vista diretta sul mare, ma anche il traffico estivo, che secondo l'Autorità stradale albanese attraversa il centro. Nell'estate 2023 un tour operator ha detto a Monitor che perfino gli appartamenti nella quinta strada dietro il lungomare erano stati trasformati in alloggi per turisti. Gli annunci con vista mare, a Saranda e nel resto della costa, li trovate tra gli appartamenti con vista mare in vendita.

Foto: Arlind D / Pexels

Le colline sopra la città

I quartieri sulle colline sopra il centro, in direzione del Monastero dei 40 Santi e del Castello di Lëkurësi, hanno vista sulla baia e su Corfù. La vista si paga, ma non è garantita: prima di comprare, verificate nel Piano Generale Locale (Plani i Përgjithshëm Vendor, il piano urbanistico comunale) che cosa si può costruire sui lotti sotto di voi.

Via “Butrinti”, verso Ksamil

Via “Butrinti” parte da via “Skënderbeu” e prosegue per circa 3,5 km fino al canale di Çuka, in direzione di Ksamil. Secondo la relazione tecnica del Fondo albanese di sviluppo (FSHZH), l'asfalto è stato danneggiato anche dal traffico pesante dei nuovi cantieri della zona; a novembre 2025 il FSHZH ha annunciato l'aggiudicatario del contratto da circa 2 milioni di euro per la riqualificazione della strada. Se comprate in un palazzo in costruzione qui, legate i pagamenti alle fasi dei lavori, come spieghiamo in comprare un appartamento sulla carta.

Ksamil

Ksamil, a sud, fa parte del Comune di Saranda ed è il luogo in cui sono stati registrati i prezzi più alti, con spiagge, isolette e resort in costruzione. Si trova accanto al Parco nazionale di Butrinto, che secondo l'UNESCO funge da zona cuscinetto del sito, mentre il sito stesso subisce la pressione delle strade e dell'espansione urbana circostante. Il 23 settembre 2026 la Polizia di Stato ha annunciato il sequestro a Ksamil di un edificio di 5 piani e di uno di 1 piano costruiti, secondo la polizia, senza permesso per servizi alberghieri; l'hotel aveva ancora ospiti all'interno. Una settimana dopo, secondo Saranda Web, il Tribunale di Saranda ha revocato il sequestro dell'hotel, motivando che aveva un permesso di costruire e un numero di proprietà diverso dall'immobile indicato dalla Procura. Che cosa si può comprare legalmente a Ksamil lo spiega la guida su Ksamil dopo le demolizioni.

Accesso: Butrinto, Corfù e la tangenziale

Butrinto, patrimonio dell'umanità dal 1992 e ampliato nel 1999, si trova a circa 20 km dalla città; dal 2005 è un parco nazionale di 86 km² (UNESCO). Corfù è di fronte: le linee di traghetto Corfù-Saranda portano turisti che noleggiano auto per la Riviera, da Ksamil a Dhërmi, secondo un tour operator intervistato da Monitor a luglio 2023.

Il traffico estivo resta il punto debole. A ottobre 2025 l'Autorità stradale albanese ha annunciato l'aggiudicatario del contratto da circa 18 milioni di euro per la prima fase della tangenziale di Saranda: circa 3,1 km di nuova strada con una galleria di 760 metri, dall'incrocio con via “Skënderbeu”, all'ingresso della città, fino alla strada nazionale Saranda-Himara, dall'altra parte della collina. Nelle fonti che abbiamo esaminato non abbiamo trovato una data di completamento pubblicata, quindi non mettete la tangenziale nel conto del prezzo che pagate.

Affitti brevi e stagione: quanto rende un appartamento

Molti acquirenti a Saranda vedono l'appartamento anche come fonte di reddito da affitti brevi. Secondo i dati AirDNA pubblicati da Monitor il 9 febbraio 2025, nel 2024 Saranda contava circa 3.200 unità in annuncio, il 15% del totale nazionale, e circa 15 milioni di euro di ricavi. Per i prezzi, AirDNA riporta Saranda e Valona insieme: ad agosto 2024 una notte costava in media circa 95 €, mentre negli altri mesi, tranne da gennaio a marzo, da 60 a 80 €. In estate gli appartamenti erano occupati circa il 60% del tempo.

Per l'estate 2026, Top Channel ha citato il 29 luglio un esperto di investimenti: fino all'inizio di luglio l'occupazione era del 41% a Saranda, contro il 64% a Tirana e circa il 60% a Valona, con un prezzo medio di circa 120 € a notte a Saranda. Il confronto con le altre città lo trovate in dove rendono di più gli affitti brevi.

Per gli affitti a lungo termine non abbiamo trovato dati pubblicati per Saranda; a gennaio 2024 un agente citato da Monitor prevedeva un loro aumento, perché molti stranieri prendevano in affitto appartamenti per uno o più anni invece di comprare. Se non lo esercitate come attività d'impresa, l'affitto è tassato al 15% come reddito da investimento (Legge n. 29/2023, articoli 15 e 24); i controlli del Fisco sulle piattaforme sono spiegati in la tassa del 15% sugli affitti brevi.

Chi compra a Saranda?

Secondo la Banca d'Albania, nel primo semestre 2026 circa il 20% delle abitazioni vendute in tutto il Paese è stato acquistato da non residenti, circa l'85% dei quali da Paesi dell'UE, e il loro peso è cresciuto negli ultimi cinque anni. A Saranda, secondo gli agenti, il peso è molto maggiore: un agente della città ha detto a Monitor a gennaio 2024 che il 90% degli immobili venduti nella stagione precedente era stato acquistato da stranieri, soprattutto da Germania, Svizzera, Austria e Italia, seguiti da cechi e polacchi.

Ad aprile 2026 lo stesso agente ha detto che la domanda arriva ormai da molte nazionalità e che uno dei motivi principali dell'acquisto è l'affitto breve. L'indagine della Banca d'Albania dà anche un segnale per chi vende: il tempo medio di vendita di un'abitazione nelle zone costiere è sceso a 8,2 mesi da 9,9. Se volete comprare casa in Albania dall'estero, i passaggi sono nella guida all'acquisto dall'estero e le novità del 2026 in l'acquisto di immobili per stranieri e diaspora.

Come verificare i permessi dopo le demolizioni al sud

Dopo le demolizioni e i sequestri dell'estate 2026 sulla costa meridionale, verificare il permesso è il primo passo, non una formalità. Che cosa è successo e perché l'acquirente ci perde quando un edificio viene demolito o confiscato lo abbiamo spiegato in come non comprare un immobile senza permesso al sud. Per Saranda, partite dal piano della città.

Il Piano Generale Locale è il piano del Comune che stabilisce che cosa e quanto si può costruire in ogni zona. Quello del Comune di Saranda è stato approvato dal Consiglio nazionale del territorio il 16 ottobre 2017, rivisto a dicembre 2020 e corretto a luglio 2022. Divide il territorio in unità strutturali, ciascuna con i propri indici di sviluppo, e ha mappe separate per Saranda e per Ksamil, pubblicate dall'Agenzia nazionale di pianificazione territoriale. Chiedete al venditore in quale unità ricade il palazzo e confrontate ciò che il piano consente con ciò che vedete sul posto.

Come ottenere il certificato e che cosa leggervi lo spiega l'articolo sul certificato di proprietà.

Acqua ed energia: cosa chiedere prima di comprare

L'approvvigionamento idrico è stato il punto debole della zona, ma i dati più recenti mostrano un miglioramento. Secondo l'Ente regolatore dell'acqua (ERRU), la società regionale dell'acquedotto di Saranda, che serve anche Delvina, Finiq e Konispol, erogava acqua in media 10 ore al giorno nel 2022 e nel 2023 e 21 ore al giorno nel 2024, dopo il completamento di nuovi investimenti.

L'acqua che non genera ricavi (non-revenue water), cioè l'acqua persa o non fatturata, è scesa al 45,63% nel 2025 dal 57,59% del 2024. L'ERRU ritiene che la società disponga di fonti d'acqua sufficienti, ma l'erogazione 24 ore su 24 resta un obiettivo, mentre le fognature coprivano circa il 49% della popolazione della zona nel 2024. A settembre 2026 il governo ha approvato gli espropri per il progetto “Costruzione dell'acquedotto Çukë-Bërbënesh” nel Comune di Saranda, a favore dell'Agenzia nazionale per gli acquedotti e le fognature (DCM n. 683, dell'11.9.2026).

La tariffa per le famiglie è di 60 lek al m³ per l'acqua e 25 lek al m³ per le fognature, più 200 lek al mese per ogni allacciamento, secondo la decisione n. 205/2021 dell'ERRU, in vigore dal 1° luglio 2021. Quando visitate un appartamento, chiedete ai vicini com'è l'erogazione ad agosto e se il palazzo ha un serbatoio d'acqua e una pompa; gli altri punti sono in il controllo dell'appartamento prima dell'acquisto.

Per l'energia, l'Operatore del sistema di trasmissione (OST) ha aperto ad agosto 2026 una gara da circa 5 milioni di euro per una nuova linea da 110 kV Saranda-Xarrë, con circa 20 km di linea aerea e lavori nella sottostazione di Saranda.

Saranda non è l'unica scelta sulla costa. Il confronto con Durazzo, Golem, Shëngjin e Valona lo trovate in dove comprare un appartamento per le vacanze, le zone di Valona in Valona dal Lungomare a Uji i Ftohtë e tutte le località costiere in immobili sulla costa.