Διαμερίσματα στους Αγίους Σαράντα, Αλβανία: περιοχές, τιμές 2026 και έλεγχος αδειών

Τα διαμερίσματα στους Αγίους Σαράντα, στην Αλβανία, πωλούνται συνήθως από 1.500 έως 3.500 € ανά m², σύμφωνα με έναν μεσίτη ακινήτων της πόλης που επικαλέστηκε το Monitor τον Απρίλιο του 2026 και ο οποίος λέει ότι οι τιμές δεν έχουν αλλάξει από το 2025. Σε ένα θέρετρο υπό ανάπτυξη στο Ξαμίλι ζητούνται 5.000 έως 6.000 € ανά m², ενώ η επίσημη τιμή αναφοράς για την πόλη, μια φορολογική αξία και όχι τιμή αγοράς, είναι 56.000 λεκ ανά m². Πριν πληρώσετε, ελέγξτε την οικοδομική άδεια, τους ορόφους και το πιστοποιητικό ιδιοκτησίας: τον Σεπτέμβριο του 2026, η αστυνομία ανακοίνωσε την κατάσχεση, με δικαστική απόφαση, ενός πενταώροφου ξενοδοχείου στο Ξαμίλι που, σύμφωνα με την ίδια, είχε χτιστεί χωρίς άδεια.

Τιμή ανά m² των διαμερισμάτων στους Αγίους Σαράντα κατά μεσίτη που επικαλείται το Monitor, Απρίλιος 2026

1.500 έως 3.500 €

Επίσημη τιμή αναφοράς ανά m² στην πόλη των Αγίων Σαράντα, περίπου 611 € (ΑΥΣ αρ. 457/2023)

56.000 λεκ

Μέση υδροδότηση από την περιφερειακή εταιρεία ύδρευσης των Αγίων Σαράντα το 2024, από 10 ώρες (ERRU)

21 ώρες την ημέρα

Μέσος χρόνος πώλησης κατοικίας στην ακτή, πρώτο εξάμηνο 2026 (Τράπεζα της Αλβανίας)

8,2 μήνες

Πόσο κοστίζει ένα διαμέρισμα στους Αγίους Σαράντα το 2026;

Σύμφωνα με τον μεσίτη που επικαλέστηκε το Monitor στις 18 Απριλίου 2026, το τετραγωνικό μέτρο διαμερίσματος στους Αγίους Σαράντα κοστίζει από 1.500 έως 3.500 €, χωρίς μεταβολή σε σχέση με το 2025. Η ζήτηση, κατά τον ίδιο, έχει μειωθεί λίγο, αλλά οι αγορές συνεχίζονται και κυριαρχούνται από ξένους με προϋπολογισμό από 120.000 έως 150.000 €, ενώ για τους περισσότερους ντόπιους αυτές οι τιμές είναι απαγορευτικές.

Η ισχυρότερη άνοδος είχε σημειωθεί νωρίτερα. Σύμφωνα με μεσίτες που επικαλέστηκε το Monitor τον Ιανουάριο του 2024, οι ελάχιστες τιμές πώλησης ήταν 1.200 έως 1.700 € ανά m² το 2022 και 1.500 έως 2.500 € το 2023, ενώ τα ακίνητα κοντά στη θάλασσα με μεγάλες βεράντες έφταναν τα 3.000 έως 3.500 €. Ένας μεσίτης παρατηρούσε τότε ότι οι νέες πολυκατοικίες 500 έως 1.000 μέτρα από τη θάλασσα έβγαιναν προς πώληση σχεδόν στις ίδιες τιμές με εκείνες της πρώτης γραμμής.

Πρόκειται για ζητούμενες τιμές και εκτιμήσεις μεσιτών, όχι για καταγεγραμμένες τιμές συναλλαγών. Τις τιμές των αγγελιών στο hyrja.al, όταν υπάρχουν αρκετές αγγελίες για μέσο όρο, θα τις βρείτε στη σελίδα τιμές διαμερισμάτων στους Αγίους Σαράντα.

Η τιμή αναφοράς και η πρόταση για την ακτή

Η τιμή αναφοράς είναι η φορολογική αξία ανά m² που ορίζει το κράτος για τις κατοικίες: 56.000 λεκ για την πόλη των Αγίων Σαράντα, περίπου 611 € με την επίσημη ισοτιμία της 9ης Οκτωβρίου 2026. Το Ξαμίλι δεν έχει δική του γραμμή στον πίνακα· για τις διοικητικές μονάδες εκτός πόλης, η πράξη επιτρέπει μείωση έως 35% σε σύγκριση με την πλησιέστερη ζώνη, εκτός από τις ζώνες κατοικίας (Απόφαση Υπουργικού Συμβουλίου, ΑΥΣ αρ. 457/2023).

Τον Ιανουάριο του 2026, το Monitor ανέφερε ότι ένα σχέδιο απόφασης της κυβέρνησης ανεβάζει αυτή την τιμή στα 100.000 λεκ ανά m² για την πρώτη γραμμή των Αγίων Σαράντα (τον παραλιακό πεζόδρομο, το λιμάνι και τις γειτονιές πάνω από τη θάλασσα) και για την ακτή του Ξαμιλίου. Έως τις 10 Οκτωβρίου 2026, η Εφημερίδα της Κυβέρνησης δεν είχε δημοσιεύσει καμία νέα απόφαση για αυτές τις τιμές. Πού χρησιμοποιείται η τιμή αναφοράς, από τον συμβολαιογράφο έως τον φόρο όταν πουλάτε, το εξηγεί το άρθρο για την τιμή αναφοράς.

Για προϋπολογισμό 130.000 €, ο υπολογιστής βγάζει τις αμοιβές του συμβολαιογράφου και της ASHK (της Κρατικής Υπηρεσίας Κτηματολογίου, Agjencia Shtetërore e Kadastrës)· όλα τα κόστη βρίσκονται στη σελίδα με τα κόστη αγοράς.

Οι περιοχές των Αγίων Σαράντα: ποια σας ταιριάζει;

Οι Άγιοι Σαράντα απλώνονται σε έναν κόλπο του Ιονίου, απέναντι από την Κέρκυρα, και ανεβαίνουν στους λόφους που τους περιβάλλουν. Για έναν αγοραστή, η πόλη και τα περίχωρα χωρίζονται σε τέσσερις περιοχές με διαφορετικό χαρακτήρα.

Ο παραλιακός πεζόδρομος και το κέντρο

Η πρώτη γραμμή στον κόλπο, από το λιμάνι κατά μήκος του παραλιακού πεζόδρομου (της lungomare), είναι η περιοχή που το σχέδιο απόφασης για τις τιμές αναφοράς κατατάσσει στην υψηλότερη κατηγορία. Εδώ βρίσκονται οι πολυκατοικίες με άμεση θέα στη θάλασσα, αλλά και η καλοκαιρινή κίνηση, που σύμφωνα με την Αλβανική Αρχή Οδών περνά μέσα από το κέντρο. Το καλοκαίρι του 2023, ένας τουριστικός πράκτορας είπε στο Monitor ότι ακόμη και τα διαμερίσματα στον πέμπτο δρόμο πίσω από τον πεζόδρομο είχαν μετατραπεί σε καταλύματα για τουρίστες. Αγγελίες με θέα στη θάλασσα, στους Αγίους Σαράντα και στην υπόλοιπη ακτή, θα βρείτε στα διαμερίσματα με θέα θάλασσα προς πώληση.

Φωτογραφία: Arlind D / Pexels

Οι λόφοι πάνω από την πόλη

Οι γειτονιές στους λόφους πάνω από το κέντρο, προς τη Μονή των Αγίων Σαράντα και το Κάστρο του Λέκουρες, έχουν θέα στον κόλπο και στην Κέρκυρα. Η θέα έχει τιμή, αλλά δεν είναι εγγυημένη: πριν αγοράσετε, ελέγξτε στο Γενικό Τοπικό Σχέδιο (Plani i Përgjithshëm Vendor, το πολεοδομικό σχέδιο του δήμου) τι επιτρέπεται να χτιστεί στα οικόπεδα κάτω από εσάς.

Η οδός «Butrinti», προς το Ξαμίλι

Η οδός «Butrinti» ξεκινά από την οδό «Skënderbeu» και συνεχίζει περίπου 3,5 km έως το κανάλι της Τσούκας, προς το Ξαμίλι. Σύμφωνα με την τεχνική έκθεση του Αλβανικού Ταμείου Ανάπτυξης (FSHZH), η άσφαλτος έχει φθαρεί και από τη βαριά κίνηση των νέων οικοδομών της περιοχής· τον Νοέμβριο του 2025, το FSHZH ανακήρυξε τον ανάδοχο της σύμβασης περίπου 2 εκατ. ευρώ για την αναβάθμιση του δρόμου. Αν αγοράσετε εδώ σε πολυκατοικία υπό κατασκευή, συνδέστε τις πληρωμές με τα στάδια των εργασιών, όπως εξηγούμε στο αγορά διαμερίσματος στα χαρτιά.

Ξαμίλι

Το Ξαμίλι, στα νότια, ανήκει στον Δήμο Αγίων Σαράντα και είναι το μέρος όπου έχουν αναφερθεί οι υψηλότερες τιμές, με παραλίες, μικρά νησάκια και θέρετρα υπό ανάπτυξη. Βρίσκεται δίπλα στο Εθνικό Πάρκο του Βουθρωτού, που σύμφωνα με την UNESCO λειτουργεί ως ζώνη προστασίας του μνημείου, ενώ το ίδιο το μνημείο δέχεται πιέσεις από τους δρόμους και την αστική επέκταση γύρω του. Στις 23 Σεπτεμβρίου 2026, η Κρατική Αστυνομία ανακοίνωσε την κατάσχεση στο Ξαμίλι ενός 5ώροφου και ενός 1ώροφου κτιρίου, που σύμφωνα με την ίδια είχαν χτιστεί χωρίς άδεια για ξενοδοχειακές υπηρεσίες· στο ξενοδοχείο υπήρχαν ακόμη παραθεριστές. Μία εβδομάδα αργότερα, σύμφωνα με το Saranda Web, το Δικαστήριο των Αγίων Σαράντα ήρε την κατάσχεση του ξενοδοχείου, με το σκεπτικό ότι είχε οικοδομική άδεια και διαφορετικό αριθμό ακινήτου από εκείνο που είχε ζητήσει η Εισαγγελία. Τι μπορείτε να αγοράσετε νόμιμα στο Ξαμίλι το εξηγεί ο οδηγός για το Ξαμίλι μετά τις κατεδαφίσεις.

Πρόσβαση: Βουθρωτό, Κέρκυρα και η περιφερειακή οδός

Το Βουθρωτό, Μνημείο Παγκόσμιας Κληρονομιάς από το 1992 με επέκταση το 1999, βρίσκεται περίπου 20 km από την πόλη· από το 2005 είναι εθνικό πάρκο 86 km² (UNESCO). Η Κέρκυρα είναι απέναντι: οι γραμμές πλοίων Κέρκυρα-Άγιοι Σαράντα φέρνουν τουρίστες που νοικιάζουν αυτοκίνητα για τη Ριβιέρα, από το Ξαμίλι έως τις Δρυμάδες, σύμφωνα με τουριστικό πράκτορα που μίλησε στο Monitor τον Ιούλιο του 2023.

Η καλοκαιρινή κίνηση παραμένει το αδύνατο σημείο. Τον Οκτώβριο του 2025, η Αλβανική Αρχή Οδών ανακήρυξε τον ανάδοχο της σύμβασης περίπου 18 εκατ. ευρώ για την πρώτη φάση της περιφερειακής οδού των Αγίων Σαράντα: περίπου 3,1 km νέου δρόμου με σήραγγα 760 μέτρων, από τη διασταύρωση με την οδό «Skënderbeu», στην είσοδο της πόλης, έως την εθνική οδό Άγιοι Σαράντα-Χειμάρρα, στην άλλη πλευρά του λόφου. Στις πηγές που εξετάσαμε δεν βρήκαμε δημοσιευμένη ημερομηνία ολοκλήρωσης, γι' αυτό μην υπολογίζετε την περιφερειακή οδό στην τιμή που πληρώνετε.

Βραχυχρόνια μίσθωση και σεζόν: πόσα αποδίδει ένα διαμέρισμα

Πολλοί αγοραστές στους Αγίους Σαράντα βλέπουν το διαμέρισμα και ως πηγή εισοδήματος από βραχυχρόνια μίσθωση. Σύμφωνα με στοιχεία της AirDNA που δημοσίευσε το Monitor στις 9 Φεβρουαρίου 2025, οι Άγιοι Σαράντα είχαν το 2024 περίπου 3.200 καταχωρισμένα καταλύματα, το 15% του συνόλου της χώρας, και περίπου 15 εκατ. ευρώ έσοδα. Για τις τιμές, η AirDNA αναφέρει μαζί τους Αγίους Σαράντα και την Αυλώνα: τον Αύγουστο του 2024 μια διανυκτέρευση κόστιζε κατά μέσο όρο περίπου 95 €, ενώ τους άλλους μήνες, εκτός από τον Ιανουάριο έως τον Μάρτιο, από 60 έως 80 €. Το καλοκαίρι, τα διαμερίσματα ήταν κατειλημμένα περίπου το 60% του χρόνου.

Για το καλοκαίρι του 2026, το Top Channel επικαλέστηκε στις 29 Ιουλίου έναν ειδικό σε επενδύσεις: έως τις αρχές Ιουλίου, η πληρότητα ήταν 41% στους Αγίους Σαράντα, έναντι 64% στα Τίρανα και περίπου 60% στην Αυλώνα, με μέση τιμή περίπου 120 € τη βραδιά στους Αγίους Σαράντα. Τη σύγκριση με άλλες πόλεις θα τη βρείτε στο πού αποδίδει περισσότερο η βραχυχρόνια μίσθωση.

Για τη μακροχρόνια μίσθωση δεν βρήκαμε δημοσιευμένα στοιχεία για τους Αγίους Σαράντα· τον Ιανουάριο του 2024, ένας μεσίτης που επικαλέστηκε το Monitor περίμενε ότι θα αυξηθεί, επειδή πολλοί ξένοι νοίκιαζαν διαμερίσματα για ένα ή περισσότερα χρόνια αντί να αγοράσουν. Όταν δεν την ασκείτε ως επιχείρηση, η μίσθωση φορολογείται με 15% ως εισόδημα από επένδυση (Νόμος αρ. 29/2023, άρθρα 15 και 24)· οι έλεγχοι της Εφορίας στις πλατφόρμες εξηγούνται στο φόρος 15% στη βραχυχρόνια μίσθωση.

Ποιος αγοράζει στους Αγίους Σαράντα;

Σύμφωνα με την Τράπεζα της Αλβανίας, το πρώτο εξάμηνο του 2026 περίπου το 20% των κατοικιών που πωλήθηκαν σε όλη τη χώρα αγοράστηκε από μη κατοίκους, περίπου το 85% από αυτούς από χώρες της ΕΕ, και το μερίδιό τους έχει αυξηθεί τα τελευταία πέντε χρόνια. Στους Αγίους Σαράντα, κατά τους μεσίτες, το μερίδιο είναι πολύ μεγαλύτερο: ένας μεσίτης της πόλης είπε στο Monitor τον Ιανουάριο του 2024 ότι το 90% των ακινήτων που πωλήθηκαν την προηγούμενη σεζόν τα είχαν αγοράσει ξένοι, κυρίως από τη Γερμανία, την Ελβετία, την Αυστρία και την Ιταλία, και ακολουθούσαν Τσέχοι και Πολωνοί.

Τον Απρίλιο του 2026, ο ίδιος μεσίτης είπε ότι η ζήτηση προέρχεται πλέον από πολλές εθνικότητες και ότι ένας από τους κύριους λόγους αγοράς είναι η βραχυχρόνια μίσθωση. Η έρευνα της Τράπεζας της Αλβανίας δίνει και ένα σήμα για τους πωλητές: ο μέσος χρόνος πώλησης κατοικίας στις παράκτιες περιοχές μειώθηκε στους 8,2 μήνες από 9,9. Αν σκέφτεστε αγορά ακινήτου στην Αλβανία από το εξωτερικό, τα βήματα βρίσκονται στον οδηγό για αγορά από το εξωτερικό και οι αλλαγές του 2026 στο αγορά ακινήτου για ξένους και τη διασπορά.

Πώς να ελέγξετε τις άδειες μετά τις κατεδαφίσεις στον νότο

Μετά τις κατεδαφίσεις και τις κατασχέσεις του καλοκαιριού του 2026 στη νότια ακτή, ο έλεγχος της άδειας είναι το πρώτο βήμα, όχι τυπικότητα. Τι συνέβη και γιατί χάνει ο αγοραστής όταν ένα κτίριο κατεδαφίζεται ή δημεύεται το έχουμε εξηγήσει στο πώς να μην αγοράσετε ακίνητο χωρίς άδεια στον νότο. Για τους Αγίους Σαράντα, ξεκινήστε από το σχέδιο της πόλης.

Το Γενικό Τοπικό Σχέδιο είναι το σχέδιο του δήμου που ορίζει τι και πόσο επιτρέπεται να χτιστεί σε κάθε ζώνη. Το σχέδιο του Δήμου Αγίων Σαράντα εγκρίθηκε από το Εθνικό Συμβούλιο Χωροταξίας στις 16 Οκτωβρίου 2017, αναθεωρήθηκε τον Δεκέμβριο του 2020 και διορθώθηκε τον Ιούλιο του 2022. Χωρίζει την περιοχή σε δομικές μονάδες, καθεμία με τους δικούς της δείκτες δόμησης, και έχει ξεχωριστούς χάρτες για τους Αγίους Σαράντα και για το Ξαμίλι, που δημοσίευσε η Εθνική Υπηρεσία Χωροταξικού Σχεδιασμού. Ρωτήστε τον πωλητή σε ποια μονάδα ανήκει η πολυκατοικία και συγκρίνετε όσα επιτρέπει το σχέδιο με όσα βλέπετε επί τόπου.

Πώς θα πάρετε το πιστοποιητικό και τι να διαβάσετε σε αυτό το εξηγεί το άρθρο για το πιστοποιητικό ιδιοκτησίας.

Νερό και ενέργεια: τι να ρωτήσετε πριν αγοράσετε

Η υδροδότηση ήταν το αδύνατο σημείο της περιοχής, αλλά τα πιο πρόσφατα στοιχεία δείχνουν βελτίωση. Σύμφωνα με τη Ρυθμιστική Αρχή Ύδατος (ERRU), η περιφερειακή εταιρεία ύδρευσης των Αγίων Σαράντα, που καλύπτει και το Δέλβινο, τη Φοινίκη και την Κονίσπολη, υδροδοτούσε κατά μέσο όρο 10 ώρες την ημέρα το 2022 και το 2023 και 21 ώρες την ημέρα το 2024, μετά την ολοκλήρωση νέων επενδύσεων.

Το μη τιμολογούμενο νερό, δηλαδή το νερό που χάνεται ή δεν χρεώνεται, μειώθηκε στο 45,63% το 2025 από 57,59% το 2024. Η ERRU εκτιμά ότι η εταιρεία διαθέτει επαρκείς πηγές νερού, αλλά η 24ωρη υδροδότηση παραμένει στόχος, ενώ η αποχέτευση κάλυπτε περίπου το 49% του πληθυσμού της περιοχής το 2024. Τον Σεπτέμβριο του 2026, η κυβέρνηση ενέκρινε απαλλοτριώσεις για το έργο «Κατασκευή του δικτύου ύδρευσης Τσούκα-Bërbënesh» στον Δήμο Αγίων Σαράντα, υπέρ της Εθνικής Υπηρεσίας Ύδρευσης και Αποχέτευσης (ΑΥΣ αρ. 683, της 11.9.2026).

Το τιμολόγιο για τα νοικοκυριά είναι 60 λεκ ανά m³ νερού και 25 λεκ ανά m³ για την αποχέτευση, συν 200 λεκ τον μήνα για κάθε σύνδεση, σύμφωνα με την απόφαση αρ. 205/2021 της ERRU, σε ισχύ από την 1η Ιουλίου 2021. Όταν βλέπετε ένα διαμέρισμα, ρωτήστε τους γείτονες πώς είναι η υδροδότηση τον Αύγουστο και αν η πολυκατοικία έχει δεξαμενή νερού και αντλία· τα υπόλοιπα σημεία είναι στο έλεγχος του διαμερίσματος πριν από την αγορά.

Για την ενέργεια, ο Διαχειριστής του Συστήματος Μεταφοράς (OST) προκήρυξε τον Αύγουστο του 2026 διαγωνισμό περίπου 5 εκατ. ευρώ για νέα γραμμή 110 kV Άγιοι Σαράντα-Ξαρά, με περίπου 20 km εναέριας γραμμής και εργασίες στον υποσταθμό των Αγίων Σαράντα.

Οι Άγιοι Σαράντα δεν είναι η μόνη επιλογή στην ακτή. Τη σύγκριση με το Δυρράχιο, το Golem, το Shëngjin και την Αυλώνα θα τη βρείτε στο πού να αγοράσετε διαμέρισμα διακοπών, τις περιοχές της Αυλώνας στο η Αυλώνα από τη Lungomare έως το Uji i Ftohtë και όλους τους παραθαλάσσιους προορισμούς στο ακίνητα στην ακτή.