Αγορά ακινήτου στην Αλβανία το 2026: τι άλλαξε για ξένους και διασπορά

Σκέφτεστε την αγορά ακινήτου στην Αλβανία από το εξωτερικό το 2026; Η αγορά παραμένει ζωντανή, αλλά διαφορετική από ό,τι έναν χρόνο νωρίτερα. Σύμφωνα με την Τράπεζα της Αλβανίας (Banka e Shqipërisë), η ετήσια αύξηση των τιμών υποχώρησε στο 10% το πρώτο εξάμηνο του 2026 και περίπου το 20% των κατοικιών που πουλήθηκαν πήγε σε αγοραστές μη κατοίκους, κυρίως από την ΕΕ (Monitor, 23 Σεπτεμβρίου 2026). Ταυτόχρονα, το 2026 έφερε νέους κανόνες για τη βραχυχρόνια μίσθωση, ένα νομοσχέδιο για φόρο ακινήτων με βάση την αγοραία αξία, φορολογικούς ελέγχους και κατεδαφίσεις αυθαιρέτων στην ακτή. Αυτό το άρθρο συνοψίζει τι άλλαξε το 2026 και τι πρέπει να ελέγξετε, ενώ τα βήματα της αγοράς (πληρεξούσιο, συμβολαιογράφος, εγγραφή) θα τα βρείτε στον οδηγό για αγορά από το εξωτερικό.

Μερίδιο κατοικιών που πουλήθηκαν σε μη κατοίκους, 1ο εξάμηνο 2026

~20%

Ετήσια αύξηση τιμών, 1ο εξάμηνο 2026

+10%

Μέση τιμή διαμερισμάτων στα Τίρανα, Ιούνιος 2026 (Keydata)

2.116 €/m²

Φόρος στο εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση

15%

1. Τιμές ακινήτων στην Αλβανία: η άνοδος επιβραδύνεται, δεν πέφτουν

Ο εθνικός δείκτης τιμών της Τράπεζας της Αλβανίας έμεινε αμετάβλητος το πρώτο εξάμηνο του 2026 σε σχέση με το προηγούμενο εξάμηνο, ενώ η ετήσια αύξηση υποχώρησε στο 10%, από 41,7% έναν χρόνο νωρίτερα. Τα Τίρανα ανέβηκαν ξανά κατά 10% μέσα σε έξι μήνες. Οι κατοικίες πωλούνται κατά μέσο όρο σε 9,9 μήνες, αλλά στην ακτή σε 8,2 μήνες, πιο γρήγορα από πριν. Οι περισσότερες πωλήσεις κλείνουν στη ζητούμενη τιμή ή έως 5% χαμηλότερα (Monitor και Bold News, 23 Σεπτεμβρίου 2026).

Στα Τίρανα, ο δείκτης Keydata Albania δείχνει μέση τιμή 2.116 €/m² και διάμεση τιμή 1.982 €/m² τον Ιούνιο του 2026, με μικρή πτώση (1,2% και 3%) σε σχέση με το προηγούμενο τρίμηνο (Business Magazine, 22 Σεπτεμβρίου 2026). Για εσάς ως αγοραστές, αυτό σημαίνει περισσότερο χρόνο για να επιλέξετε, αλλά όχι μεγάλες μειώσεις τιμών. Την πλήρη ανάλυση θα τη βρείτε στα άρθρα η επιβράδυνση των τιμών σύμφωνα με την Τράπεζα της Αλβανίας και υπάρχει φούσκα στην αγορά ακινήτων;.

2. Ποιοι αγοράζουν: η διασπορά και οι ξένοι παραμένουν σημαντικοί

Περίπου μία στις πέντε κατοικίες που πωλούνται πηγαίνει σε μη κατοίκους, κυρίως από χώρες της ΕΕ. Αγοραστές μη κάτοικοι είναι όσοι δεν ζουν στην Αλβανία: ξένοι ή Αλβανοί που μένουν στο εξωτερικό. Περίπου το 58% των αγορών χρηματοδοτείται με τραπεζικό δάνειο (Monitor, 23 Σεπτεμβρίου 2026). Η ακτή πουλιέται πιο γρήγορα ακριβώς εκεί όπου η ξένη ζήτηση είναι ισχυρότερη. Αυτό στηρίζει τις τιμές στις τουριστικές περιοχές, αλλά κάνει και την αγορά πιο ευάλωτη αν η ζήτηση από το εξωτερικό εξασθενήσει. Τα στοιχεία για τις επενδύσεις από το εξωτερικό θα τα βρείτε στο άρθρο το ρεκόρ επενδύσεων της διασποράς και των ξένων το 2026.

3. Πόσο αποδίδει ένα διαμέρισμα για ενοικίαση

Αν αγοράζετε για να νοικιάσετε, δύο πηγές του 2026 δίνουν ένα σημείο αναφοράς:

Τα ποσά της βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι πριν από έξοδα και φόρους και περιλαμβάνουν τους κενούς μήνες. Την πλήρη σύγκριση θα τη βρείτε στο άρθρο πού αποδίδει περισσότερο η βραχυχρόνια μίσθωση.

4. Φόροι: τι ισχύει σήμερα και τι έρχεται

Η βραχυχρόνια μίσθωση φορολογείται με 15%. Τα φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν ακίνητα σε Airbnb και Booking πρέπει να δηλώνουν τα έσοδα στο DIVA (το σύστημα δηλώσεων της αλβανικής φορολογικής διοίκησης) και να πληρώνουν 15% (Monitor, 15 Αυγούστου 2026). Τον Αύγουστο η φορολογική διοίκηση ξεκίνησε ελέγχους σε 100 εκμισθωτές με περίπου 24,9 εκατομμύρια ευρώ στο Booking.com, και ένα νομοσχέδιο του Ιουλίου, που τον Οκτώβριο του 2026 δεν είχε εγκριθεί ακόμη από την κυβέρνηση, θα υποχρέωνε τις πλατφόρμες να αναφέρουν τα έσοδα (δείτε ο φόρος 15% και οι έλεγχοι της εφορίας).

Ο ετήσιος φόρος ακινήτων μπορεί να αυξηθεί από το 2029. Το νομοσχέδιο του Ιουνίου 2026 προτείνει 0,1–0,2% της αγοραίας αξίας για τις κατοικίες, από 0,05% σήμερα, με έκπτωση μόνο για την πρώτη κατοικία όπου έχετε την κύρια διαμονή σας. Για έναν αγοραστή από το εξωτερικό, το ακίνητο στην Αλβανία είναι συχνά δεύτερη κατοικία, χωρίς έκπτωση. Τα διαμερίσματα βραχυχρόνιας μίσθωσης θα φορολογούνταν ως επαγγελματικά κτίρια, με 0,15–0,25% (δείτε ο φόρος ακινήτων με βάση την αγοραία αξία). Το νομοσχέδιο δεν έχει ψηφιστεί ακόμη.

Επανεκτίμηση με 5% έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Όσοι έχουν ήδη ακίνητο μπορούν να το επανεκτιμήσουν στην αγοραία αξία πληρώνοντας 5%, αντί για τον φόρο 15% στο κέρδος όταν πουλήσουν (Business Magazine, 22 Σεπτεμβρίου 2026). Επανεκτίμηση είναι η καταχώριση μιας νέας, αγοραίας αξίας για ένα ακίνητο που ήδη έχετε, ώστε το κέρδος όταν το πουλήσετε να υπολογίζεται από αυτή την αξία και όχι από την παλιά τιμή αγοράς. Η νόμιμη προθεσμία και η διαδικασία περιγράφονται στο άρθρο η επανεκτίμηση ακινήτου με 5%.

Τα έξοδα της ίδιας της αγοράς (συμβολαιογράφος, εγγραφή, φόροι) τα υπολογίζετε με τον υπολογιστή:

Φωτογραφία: Atlantic Ambience / Pexels

5. Άδειες και αυθαίρετα: ο μεγαλύτερος κίνδυνος στην ακτή

Το 2026 το κράτος συνέχισε τις επιχειρήσεις κατά των αυθαιρέτων στον νότο. Στις 23 Σεπτεμβρίου 2026, η αστυνομία των Αγίων Σαράντα, μαζί με την εισαγγελία και την Υπηρεσία Διαχείρισης Κατασχεμένων Περιουσιακών Στοιχείων, κατέσχεσε στο Κσάμιλ ένα πενταώροφο και ένα ισόγειο κτίριο που είχαν χτιστεί χωρίς άδεια για ξενοδοχειακές υπηρεσίες· το ξενοδοχείο λειτουργούσε, με τουρίστες μέσα, και η πλήρης εκτέλεση της απόφασης ορίστηκε για τις 6 Οκτωβρίου (Κρατική Αστυνομία, 23 Σεπτεμβρίου 2026). Για τον αγοραστή από το εξωτερικό, που συχνά δεν βλέπει το ακίνητο από κοντά, η οικοδομική άδεια και το πιστοποιητικό ιδιοκτησίας είναι ο σημαντικότερος έλεγχος. Πρακτικές οδηγίες θα βρείτε στο άρθρο πώς να μην αγοράσετε ακίνητο χωρίς άδεια και ισχύουν για κάθε αγγελία που βλέπετε στα ακίνητα στην ακτή.

6. Υποσχόμενες υποδομές: προσοχή στο "αεροδρόμιο που ανοίγει σύντομα"

Τον Οκτώβριο του 2026 το αεροδρόμιο της Αυλώνας δεν είχε ανοίξει ακόμη. Στις 5 Αυγούστου η κυβέρνηση ξεκίνησε τη διαδικασία λύσης της σύμβασης παραχώρησης (Shqiptarja, 5 Αυγούστου 2026) και στα μέσα Σεπτεμβρίου ο διαιτητής έκτακτης ανάγκης στο Λονδίνο δεν ανέστειλε τη λύση, όμως απαγόρευσε στην κυβέρνηση να αναλάβει το αεροδρόμιο μέχρι να εξετάσει την υπόθεση το διαιτητικό δικαστήριο (Bulevard, 18 Σεπτεμβρίου 2026). Έως τις 26 Οκτωβρίου 2026 δεν βρήκαμε επίσημη ανακοίνωση για νέο φορέα λειτουργίας ή ημερομηνία έναρξης. Αν ένα έργο στην Αυλώνα ή στη Ριβιέρα σας προτείνεται με το επιχείρημα του αεροδρομίου, αξιολογήστε το ακίνητο με τη σημερινή πρόσβαση. Ολόκληρη την ιστορία θα τη βρείτε στο άρθρο το αεροδρόμιο της Αυλώνας και το Ζβέρνετς.

Λίστα ελέγχου πριν πληρώσετε

Ψάχνετε ακίνητο; Δείτε τα διαμερίσματα προς πώληση στα Τίρανα, στο Δυρράχιο ή στην Αυλώνα, και βρείτε τα μεσιτικά γραφεία που συνεργάζονται με αγοραστές από το εξωτερικό. Τα στοιχεία της αγοράς τα παρακολουθείτε στη σελίδα της αγοράς.

Πηγές

• Monitor: Rritja e çmimeve të banesave u frenua në gjysmën e parë të 2026, 23 Σεπτεμβρίου 2026
• Bold News: Frenohet rritja e çmimeve të banesave në 2026, 23 Σεπτεμβρίου 2026
• Business Magazine: Hetimet dhe sekuestrimet e SPAK ulin kërkesën për apartamente, 22 Σεπτεμβρίου 2026
• Monitor: Qytetet ku fitohet më shumë nga qiradhënia ditore, 15 Αυγούστου 2026
• Monitor: Qiraja afatgjatë fiton terren, ndërsa ajo ditore po humbet avantazhin, 15 Αυγούστου 2026
• Monitor: Të paktën 600 euro/muaj, shtëpitë me qira bëhen "mollë e ndaluar", 8 Αυγούστου 2026
• Sarandaweb: Booking dhe Airbnb në "lupën" e Tatimeve, nisin verifikimet, 27 Αυγούστου 2026
• Alprofit Consult: Taksa e re mbi pasurinë e paluajtshme 2026, 23 Ιουνίου 2026
• Policia e Shtetit: Sarandë, sekuestrohen në Ksamil një objekt 5-katësh dhe një objekt 1-katësh të ndërtuara pa leje, 23 Σεπτεμβρίου 2026
• Shqiptarja: Qeveria nis procedurën për anulimin e kontratës koncesionare për aeroportin e Vlorës, 5 Αυγούστου 2026
• Bulevard: Kush fitoi në Londër? E vërteta e arbitrazhit për Aeroportin e Vlorës, 18 Σεπτεμβρίου 2026