Tourismus in Albanien nach dem Sommer 2026: langsameres Wachstum, was das für Immobilien an der Küste bedeutet

Der Sommer 2026 brachte Albanien mehr ausländische Touristen als das Jahr davor, doch das Wachstum des Tourismus hat sich deutlich verlangsamt. Im August stiegen die Einreisen von Ausländern nur um 2 %, das schwächste Plus für einen August seit der Pandemie. Wer eine Wohnung an der Küste in Albanien gekauft hat oder kaufen möchte, um sie als Ferienwohnung kurzfristig zu vermieten, sollte dieses Signal genau lesen.

Titelfoto: Adventure Albania / Unsplash

Was die Daten von INSTAT zeigen

Einreisen ausländischer Staatsbürger im August 2026 (+2,0 % zum Vorjahr)

2 429 532

Ausländische Besucher, Januar–August 2026 (+5,3 %)

9 443 700

Durchschnittliche Verkaufsdauer einer Wohnung an der Küste, 1. Halbjahr 2026

8,2 Monate

Durchschnittliche Auslastung von Ferienwohnungen, 1. Halbjahr 2026

53,7 %

Laut INSTAT (dem albanischen Statistikamt) reisten im August 2026 2.429.532 ausländische Staatsbürger nach Albanien ein, 2,0 % mehr als im August des Vorjahres. Die Einreisen albanischer Staatsbürger erreichten 1.030.056, ein Plus von 4,4 % (RTSH, Mitte September 2026). In den ersten acht Monaten des Jahres kamen 9.443.700 ausländische Besucher, ein Anstieg um 5,3 %, während die Einreisen aller Staatsbürger insgesamt bei 15.452.553 lagen, ein Plus von 5,6 % (RTSH; inAlbania, 19. September 2026).

Die absoluten Zahlen bleiben hoch. Verändert hat sich das Tempo, wie der Vergleich des Monats August über die Jahre zeigt:

Wie sich das Verhalten der Touristen verändert hat

Von Monitor befragte Reiseveranstalter beschreiben einen Sommer mit kürzeren Aufenthalten, mehr Last-Minute-Buchungen und einer Verlagerung hin zu privaten Ferienwohnungen und Unterkünften, in denen die Gäste selbst kochen. Sie nennen auch Probleme, die das Urlaubserlebnis direkt beeinträchtigen: Staus von 4 bis 4,5 Stunden auf der Strecke Tirana–Golem und Preise um 400 Euro pro Nacht in Dhërmi, die nach ihrer Einschätzung ausländische Touristen abschrecken. Andererseits wurden die Verträge mit Reiseveranstaltern für 2027 mit rund 10 % mehr Volumen und höheren Preisen abgeschlossen, angeführt von polnischen Touristen (Monitor, 19. September 2026).

Für Wohnungseigentümer ist der Trend zu privaten Unterkünften eine gute Nachricht. Kürzere Aufenthalte und kurzfristige Buchungen bedeuten allerdings mehr Aufwand für Verwaltung, Reinigung und Preisgestaltung sowie weniger planbare Einnahmen.

Foto: Leeturtle / Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0

Was eine Ferienwohnung in Albanien wirklich einbringt

Die AirDNA-Daten für das erste Halbjahr 2026, über die Monitor im August berichtete, liefern einen vorsichtigeren Richtwert als die Preise der sommerlichen Hochsaison:

Ein RevPAR von 25,30 Euro bedeutet, dass jede inserierte Einheit im Durchschnitt rund 25 Euro für jede verfügbare Nacht einbrachte, die Nächte mit Leerstand eingerechnet. Diese Zahl gehört neben Kaufpreis, Instandhaltungskosten, Plattformgebühren und Steuern, nicht der Preis einer Nacht im August.

Der Immobilienmarkt an der Küste bleibt lebhaft

Während sich das Wachstum im Tourismus abschwächte, verkaufen sich Wohnungen an der Küste schneller. Laut der Umfrage der Bank von Albanien sank die durchschnittliche Verkaufsdauer einer Wohnung in den Küstengebieten im ersten Halbjahr 2026 auf 8,2 Monate, nach zuvor 9,9 Monaten, während sie landesweit stieg (Monitor, 23. September 2026). Das deutet darauf hin, dass die Nachfrage nach Immobilien an der Küste Albaniens trotz der Signale aus dem Tourismus stark bleibt.

In Vlora richtet sich die internationale Aufmerksamkeit weiterhin auf Zvërnec. Am 22. September 2026 besuchten Mitglieder des Parlamentarischen Stabilitäts- und Assoziationsausschusses EU–Albanien das Gebiet, um sich über das von Kushner unterstützte Projekt zu informieren, das Proteste ausgelöst hat (Vizion Plus, 22. September 2026).

Foto: Arbenllapashtica / Wikimedia Commons, CC BY 4.0 (Zvërnec); Pudelek (Marcin Szala) / Wikimedia Commons, CC BY-SA 3.0 (Durrës)

Was das für Sie bedeutet

Wenn Sie eine Wohnung in Albanien kaufen, um selbst darin zu wohnen oder sie langfristig zu halten, bleiben die Signale vom Wohnungsmarkt an der Küste positiv. Wenn Sie vor allem für die Kurzzeitvermietung kaufen, rechnen Sie mit Jahresdurchschnitten, einer realistischen Auslastung und allen Kosten, und vergleichen Sie das Ergebnis mit einer Langzeitvermietung als Alternative. Die Lage ist entscheidend: Straßenanbindung, Entfernung zum Strand und die Saison der jeweiligen Gegend wirken sich direkt auf die Buchungen aus. Um die Angebotspreise in verschiedenen Gegenden zu vergleichen, sehen Sie sich die Immobilien zum Verkauf an und prüfen Sie den Wert mit dem Bewertungstool.

Quellen

• RTSH: Shqipëria pret 9,4 milionë të huaj në 8 muaj, INSTAT publikon shifrat e reja, Mitte September 2026
• INSTAT: Statistikat e turizmit
• inAlbania: Albania records more than 9.4 million foreign visitors in eight months, 19. September 2026
• Bulevard: Turizmi në gusht shënon rritjen më të dobët që nga pandemia, 25. September 2026
• Monitor: Vera 2026 rriti numrin e turistëve, por shtoi pikëpyetjet, 19. September 2026
• Monitor: Rritja e çmimeve të banesave u frenua në gjysmën e parë të 2026, 23. September 2026
• Monitor: Arrijnë në 50 milionë euro fitimet nga dhënia e shtëpive me qira ditore, 15. August 2026
• Vizion Plus: Eurodeputetët shkojnë në Zvërnec, 22. September 2026