После лета 2026 года: туризм растет медленнее, и что это значит для недвижимости на побережье

Лето 2026 года принесло в Албанию больше иностранных гостей, чем годом ранее, но рост заметно замедлился. В августе число прибытий иностранцев выросло всего на 2%, что является самым слабым ростом для этого месяца с начала пандемии. Если вы владеете или думаете о покупке прибрежной квартиры для сдачи через Airbnb или Booking, этот сигнал стоит прочитать внимательно.

Что показывают данные INSTAT

Въезды иностранных граждан в августе 2026 года (+2,0% в годовом выражении)

2 429 532

Иностранные гости, январь–август 2026 года (+5,3%)

9 443 700

Среднее время продажи дома на побережье, H1 2026

8,2 месяца

Средняя загрузка краткосрочной аренды, H1 2026

53,7%

По данным INSTAT, национального статистического института, в августе 2026 года в Албанию въехали 2 429 532 иностранных гражданина, на 2,0% больше, чем в августе прошлого года. Въезды граждан Албании достигли 1 030 056, выросли на 4,4% (RTSH, середина сентября 2026 года). За первые восемь месяцев года иностранные гости составили 9 443 700, выросли на 5,3%, а общее число въездов граждан всех стран составило 15 452 553, выросло на 5,6% (RTSH; inAlbania, 19 сентября 2026 года).

Абсолютные цифры по-прежнему высоки. Изменился темп, что видно из сравнения августа по годам:

Как изменилось поведение гостей

Туроператоры, с которыми говорил Monitor, описывают лето с более короткими поездками, большим количеством последних бронирований и сдвигом в сторону частных квартир и самообслуживания. Они также указывают на проблемы, которые напрямую бьют по отдыху: задержки движения от 4 до 4,5 часа на дороге Тирана–Голем и цены около 400 € за ночь в Дхерми, которые, по их словам, отпугивают иностранных туристов. С положительной стороны, контракты с организованными турами на 2027 год закрылись примерно на 10% выше и по объему, и по цене, в основном благодаря польским туристам (Monitor, 19 сентября 2026 года).

Для владельцев квартир сдвиг в сторону частного жилья хорошая новость. Однако более короткие поездки и поздние бронирования означают больше работы по управлению, уборке и ценообразованию, а также менее предсказуемый доход.

Фото: Liliana Drew / Pexels

Сколько на самом деле приносит краткосрочная аренда

Данные AirDNA за первое полугодие 2026 года, о которых Monitor сообщил в августе, дают более трезвый ориентир, чем цены за ночь в пиковый сезон:

Загрузка это доля доступных ночей, которые были забронированы: 53,7% означает около 16 занятых ночей в месяце из 30 дней. RevPAR 25,30 € означает, что в среднем каждый объект в объявлениях зарабатывал около 25 € за каждую доступную ночь, включая ночи, когда он пустовал. Именно эту цифру нужно сопоставлять с ценой покупки, обслуживанием, комиссиями платформ и налогами, а не с ценой одной ночи в августе. Как эти показатели различаются по городам, показано в статье краткосрочная аренда: где зарабатывают больше всего в 2026 году?

Прибрежный рынок жилья продолжает двигаться

Пока рост туризма замедлился, прибрежное жилье продается быстрее. По данным обзора Банка Албании, среднее время продажи дома в прибрежных районах сократилось до 8,2 месяца в первом полугодии 2026 года с 9,9 месяца ранее, в то время как по стране оно выросло (Monitor, 23 сентября 2026 года). Это говорит о том, что спрос на недвижимость у моря остается устойчивым, несмотря на сигналы из туризма.

В Влёре внимание к Звернецу по-прежнему велико. 22 сентября 2026 года члены парламентского комитета ЕС–Албания по стабилизации и ассоциации посетили район, чтобы получить брифинг о проекте при поддержке Кушнера, который вызвал протесты (Vizion Plus, 22 сентября 2026 года).

Фото: Sabina Kallari / Pexels; Arjan Carja / Pexels

Что это значит для вас

Если вы покупаете для жизни или на долгий срок, сигналы с рынка прибрежного жилья остаются позитивными. Если вы покупаете в основном для краткосрочной сдачи, посчитайте цифры по годовым средним, с реалистичной загрузкой и со всеми расходами, и сравните их с долгосрочной арендой как альтернативой. Место играет огромную роль: доступ по дороге, расстояние до пляжа и длина местного сезона напрямую влияют на бронирования. Чтобы сравнить цены в разных районах, посмотрите объекты на продажу и проверьте стоимость с помощью нашего инструмента оценки. Покупаете из-за границы? Наше руководство для покупателей из-за границы описывает шаги.

Источники

• RTSH: Албания принимает 9,4 млн иностранцев за 8 месяцев, INSTAT публикует новые данные (на албанском языке), середина сентября 2026 года
• INSTAT: Статистика туризма
• inAlbania: Албания зафиксировала более 9,4 млн иностранных гостей за восемь месяцев, 19 сентября 2026 года
• Bulevard: Туризм в августе показывает самый слабый рост с начала пандемии (на албанском языке), 25 сентября 2026 года
• Monitor: Лето 2026 увеличило число туристов, но вызвало вопросы (на албанском языке), 19 сентября 2026 года
• Monitor: Рост цен на жилье замедлился в первом полугодии 2026 года (на албанском языке), 23 сентября 2026 года
• Monitor: Доходы от краткосрочной аренды достигли 50 млн € за январь–июнь 2026 года (на албанском языке), 15 августа 2026 года
• Vizion Plus: Евродепутаты посещают Звернец (на албанском языке), 22 сентября 2026 года