Референсная и рыночная цена в Албании 2026: разрыв по городам

Рыночные цены выше официальной референсной цены в каждом албанском городе, который мы сравнивали, но разрыв сильно различается. В Тиране индекс Keydata Albania ставит рынок в 1,52–1,62 раза выше средней референсной цены (2 кв. 2026), а цены предложения на hyrja.al в 2,11 раза выше референсной в Дурресе, в 2,78 раза во Влёре и в 3,12 раза в Саранде, по небольшому числу объявлений. Эта статья является сравнением; как найти референсную цену для вашего района, объясняется в руководстве по референсной цене. Соотношение измеряет разрыв между налоговой оценкой и рыночными ценами. Это не доказательство того, что кто-то указывает в договоре меньшую сумму.

Цифры обновлены 4 ноября 2026 года. Курс: 1 € = 91,00 лека, официальный курс Банка Албании на 4 ноября 2026 года.

Тирана: Keydata против медианной референсной зоны, 2 кв. 2026

1,52–1,62 раза

Внутри Тираны: бывший Блоку и Unit 6, Keydata против акта

1,18–1,88 раза

Саранда: медиана цен предложения hyrja.al против референсной цены, n=14

3,12 раза

За 1 €, официальный курс Банка Албании, 4 ноября 2026 года

91,00 лека

Каков разрыв между референсной ценой и рынком в Тиране?

В Тиране рынок примерно в полтора раза выше референсной цены. Это единственное сравнение, где обе стороны опираются на одну карту: акт (Решение Совета министров № 457/2023, известное как VKM 457/2023) делит город на 11 единиц и 32 зоны, а отчет Keydata, опубликованный в газете Shekulli 4 августа 2026 года, использует те же коды зон (2/4, 5/3 и так далее). Совместная инструкция № 34/2023 относит улицу «Komuna e Parisit» к зоне 5/3, и отчет Keydata относит ее туда же.

Keydata публикует цены только по единицам, а не по зонам, поэтому таблицу из 32 строк честно построить нельзя. Можно сравнить каждую единицу с ее зонами. Бывший Блоку составляет исключение: Keydata считает его отдельно, и в отчете он упоминается как зона 5/1, но границы двух районов могут не совпадать.

Unit 1 не имеет соотношения. Акт дает ей 97 200 и 102 800 лек за м², но Shekulli присваивает ей 2 116 €/м² и рост на 115%, то есть ровно те цифры, которые Publik.al дает по всей Тиране. Это похоже на ошибку публикации, поэтому мы ее не используем, как и в статье цены на квартиры в Тиране по зонам.

По городу в целом Publik.al сообщает по данным Keydata среднюю цену 2 116 €/м² и медиану 1 982 €/м² во 2 кв. 2026 года. В качестве референсной цены города мы берем медиану 32 зон, 119 050 лек, или 1 308 €/м², ту же, что используется на странице цен на квартиры в Тиране. Это дает соотношения 1,62 и 1,52.

Насколько далеки цены предложения в других городах?

За пределами Тираны цены предложения в два–три раза выше референсной, потому что акт задает только одно значение для всего города. В таблице ниже использованы только объявления hyrja.al: опубликованные квартиры площадью 20–400 м², впервые выставленные с 1 октября 2026 года, данные на 4 ноября 2026 года. Это цены предложения по одному месяцу объявлений, небольшая выборка, а не цены продаж и не рынок в целом.

В Големе 7 объявлений с медианой 1 150 €/м², но соотношения нет: в акте для него нет строки и есть лишь правило «до 35% меньше» ближайшей зоны, а это не цифра. Объявления в леках мы перевели в евро по рабочему курсу 92 лека (22 из 89 в Тиране, 2 из 24 в Дурресе, 4 из 13 во Влёре, ни одного в Саранде). Официальный курс на 1,1% ниже, поэтому эти цены в евро получаются немного выше; мы их не пересчитывали.

Фото: anastasiia_akh / Magnific

Что показывают другие опубликованные источники?

Другие источники показывают ту же картину: в большинстве случаев цена в 1,5–3 раза выше референсной, но большинство из них это диапазоны агентов, а не средние. Numbeo опирается на добровольных участников. Мы используем его только для Дуррес и Влёры, где сайт не отмечает малое число участников.

Цифры Numbeo меняются вместе с вкладами участников: в сравнении Тираны и Дуррес, проверенном 10 октября 2026 года, Дуррес составлял около 1 600 € и 1 000 €/м². Другую рыночную статистику см. в статистике рынка недвижимости Албании.

Почему соотношение не является чистым сравнением?

Соотношение является приблизительным показателем, потому что обе стороны измеряются по-разному. Пять оговорок меняют то, как его читать.

Площадь. Таблицы в Приложении 1 даны в «Lek/m2 sipërfaqe shfrytëzimi» (полезная площадь), а заголовок того же приложения говорит «për metër katror sipërfaqe ndërtimi» (за квадратный метр строительной площади). Термин таблицы «полезная площадь», но текст VKM 457/2023 его не определяет. Инструкция № 34/2023 умножает референсную цену на площадь квартиры без указания типа. На hyrja.al рекомендации по загрузке объявлений просят общую площадь, а отчеты Keydata, которые мы читали, не говорят, какую площадь они используют. Если рыночная цена дана за м² общей площади, а референсная за м² полезной, соотношение получается ниже реального: например, при полезной площади на 15% меньше соотношение 2,11 в Дурресе становится 2,48.

Цены предложения выше цен продаж. По опросу в Отчете о финансовой стабильности Банка Албании за первое полугодие 2026 года большинство продаж закрывалось по цене предложения или до 5% ниже нее. При скидке 5% соотношение 2,11 в Дурресе становится 2,00. Keydata пишет, что рассчитывает средние по квартирам «që janë në shitje» (которые выставлены на продажу), и что большинство из них перепродажи.

Возраст. При расчете налога референсная цена снижается на 1% за каждый полный год с первого титула, но не более чем на 30%. Мы используем полную референсную цену, без этого снижения. Для более старого жилья реальное соотношение получается выше.

Новое строительство. В пункте dh Приложения 2 сказано, что для новых зданий, зарегистрированных после вступления решения в силу, цена «do të indeksohet me koeficientin 0.2» (будет индексироваться с коэффициентом 0.2) в течение первых 5 лет. Мы его не применяли, и для таких домов соотношение получается ниже.

Курс обмена. Референсная цена указана в леках, а курс менялся. При 92,03 лека за евро, курсе на 1 октября 2026 года из статьи о референсной цене, каждое соотношение получается примерно на 1,1% выше.

Как мы считали

Соотношение = рыночная цена в €/м² ÷ (референсная цена в леках за м² ÷ 91,00). Референсные цифры мы перечитали 4 ноября 2026 года в тексте VKM 457/2023 на сайте ASHK, Государственного агентства кадастра. Для единиц Тираны мы использовали простое среднее зон, а для города медиану 32 зон. Ни то, ни другое не взвешено по сделкам, потому что таких данных не публикуется. Медиана hyrja.al относится к квартирам и считается по цене за м² каждого объявления; медианы по менее чем 5 объявлениям мы не публикуем. Соотношения округлены до двух знаков после запятой.

Что это значит при продаже или покупке?

Когда вы продаете, референсная цена является нижней границей налога, а не ценой недвижимости. По Закону № 29/2023, статья 17, пункт 5, стоимость продажи определяется как большая из цены по договору и референсной цены, а налог составляет 15% от прироста. Подробности в статье о налоге 15% при продаже.

Пример для квартиры 80 м² во Влёре с первым титулом от марта 2016 года, проданной в ноябре 2026 года. После 10 полных лет референсная цена составляет 61 800 × 90% = 55 620 лек за м², то есть 4 449 600 лек за 80 м². В обоих случаях истинную цену указывает договор.

Для продавца высокое соотношение не снижает налог: если истинная цена выше границы, налог считается от нее. Для покупателя важна зарегистрированная стоимость, потому что по пункту 3.1 инструкции она становится стоимостью покупки при продаже недвижимости. Поэтому в договоре должна быть указана фактически уплаченная цена.

Разрыв также проявляется в годовом налоге. Согласно статье о налоге на имущество, если нет более высокой зарегистрированной стоимости, базой служит референсная цена: для 80 м² во Влёре 61 800 × 80 × 0,05% = 2 472 лека в год. Референсная цена не показывает, сколько стоит жилье. Для этого см. бесплатную оценку недвижимости и страницы цен для Дуррес, Влёры и Саранды. Если ваш вопрос о доходности аренды, сравнение есть в статье доходность аренды по городам, а переоцененность рынка разбирается в статье есть ли пузырь на рынке недвижимости Албании.

Изменит ли рыночная стоимость налоговую базу?

Может, но на 4 ноября 2026 года мы не нашли ничего принятого. Проект закона «Për taksën mbi pasurinë e paluajtshme» (о налоге на недвижимое имущество) был опубликован для консультаций в июне 2026 года. По данным государственного вещателя RTSH, налог на рыночную стоимость начал бы действовать в 2029 году для зданий и в 2031 году для земельных участков, по ставке 0,1–0,2% для жилья. Подробности в статье о проекте закона. Чем выше соотношение в городе, тем сильнее сдвинулась бы налоговая база при принятии такой системы.

Новые референсные цены для районов рассматриваются отдельно. По данным Vox News и Monitor, Министерство финансов опубликовало их для консультаций в июле 2025 года, а Noa 6 марта 2026 года сообщило, что предложение «nuk është miratuar ende» (еще не принято). Для Дурреса Noa пишет о 13 зонах от 45 000 до 200 000 лек за м². Источники дают разное число зон, потому что проект пересматривался. Этих цифр нет в наших таблицах.

Официальный вестник (qbz.gov.al) наши инструменты не смогли открыть 4 ноября 2026 года. Последняя наша проверка там была 1 октября 2026 года, когда в VKM 132/2018 в последний раз вносились изменения решением VKM 457/2023. Прежде чем предпринимать какие-либо шаги, спросите у нотариуса или в ASHK, какой акт действует.