Precio de referencia frente al precio de mercado en Albania 2026: la diferencia, ciudad por ciudad

En todas las ciudades albanesas que comparamos, los precios de mercado están por encima del precio oficial de referencia, pero la diferencia varía mucho: en Tirana, el índice Keydata Albania sitúa el mercado entre 1,52 y 1,62 veces por encima del precio de referencia medio (2T 2026), mientras que los precios de oferta en hyrja.al son 2,11 veces la referencia en Durrës, 2,78 veces en Vlorë y 3,12 veces en Sarandë, con pocos anuncios. Este artículo es la comparación; cómo encontrar el precio de referencia de su zona se explica en la guía del precio de referencia. El cociente mide la distancia entre un valor fiscal y los precios de mercado. No es prueba de que nadie declare menos.

Cifras actualizadas el 4 de noviembre de 2026. Tipo de cambio: 1 € = 91,00 leks, el tipo oficial del Banco de Albania el 4 de noviembre de 2026.

Tirana: Keydata frente a la zona mediana de referencia, 2T 2026

1,52 a 1,62 veces

Dentro de Tirana: antiguo Blloku y Unidad 6, Keydata frente al acto

1,18 a 1,88 veces

Sarandë: mediana de oferta de hyrja.al frente al precio de referencia, n=14

3,12 veces

Por 1 €, tipo oficial del Banco de Albania, 4 de noviembre de 2026

91,00 lek

¿Cuál es la diferencia entre el precio de referencia y el mercado en Tirana?

En Tirana, el mercado está en torno a una vez y media el precio de referencia. Es la única comparación en la que los dos lados comparten el mismo mapa: el acto (Decisión del Consejo de Ministros n.º 457/2023, conocida como VKM 457/2023) divide la ciudad en 11 unidades y 32 zonas, y el informe de Keydata publicado en el diario Shekulli el 4 de agosto de 2026 usa los mismos códigos de zona (2/4, 5/3 y así sucesivamente). La Instrucción conjunta n.º 34/2023 sitúa la calle "Komuna e Parisit" en la zona 5/3, y el informe de Keydata también la sitúa ahí.

Keydata publica los precios solo por unidad, no por zona, así que no se puede construir honestamente una tabla de 32 filas. Lo que sí se puede comparar es cada unidad con sus zonas. El antiguo Blloku es la excepción: Keydata lo calcula por separado y el informe lo menciona como zona 5/1, pero los límites de las dos áreas pueden no ser idénticos.

La unidad 1 no tiene cociente. El acto le asigna 97.200 y 102.800 leks por m², pero Shekulli le asigna 2.116 €/m² y una subida del 115%, exactamente las cifras que Publik.al da para toda Tirana. Parece un error de publicación, así que no la usamos, igual que en precios de los pisos en Tirana por zona.

Para la ciudad en su conjunto, Publik.al informa, a partir de Keydata, de una media de 2.116 €/m² y una mediana de 1.982 €/m² en el 2T 2026. Como referencia de la ciudad tomamos la mediana de las 32 zonas, 119.050 leks o 1.308 €/m², la misma que usa la página de precios de pisos en Tirana. Esto da los cocientes 1,62 y 1,52.

¿Cuán lejos están los precios de oferta en las otras ciudades?

Fuera de Tirana, los precios de oferta son de dos a tres veces el precio de referencia, porque el acto tiene un único valor para toda una ciudad. La tabla siguiente usa solo anuncios de hyrja.al: pisos publicados, de 20 a 400 m², anunciados por primera vez desde el 1 de octubre de 2026, a 4 de noviembre de 2026. Son precios de oferta de un mes de anuncios, una muestra pequeña, no precios de venta y no el mercado en su conjunto.

Golem tiene 7 anuncios, con una mediana de 1.150 €/m², pero sin cociente: el acto no tiene una línea para ella y solo da la regla "hasta un 35% menos" que la zona más cercana, que no es una cifra. Los anuncios con precio en leks se convirtieron a euros con un tipo de trabajo de 92 leks (22 de 89 en Tirana, 2 de 24 en Durrës, 4 de 13 en Vlorë, ninguno en Sarandë). El tipo oficial es un 1,1% más bajo, así que estos precios salen algo más altos en euros; no los hemos recalculado.

Foto: anastasiia_akh / Magnific

¿Qué muestran otras fuentes publicadas?

Otras fuentes dan el mismo panorama: en la mayoría de los casos el precio es de 1,5 a 3 veces la referencia, pero la mayoría son rangos de agentes, no medias. Numbeo se basa en colaboradores voluntarios. Lo usamos solo para Durrës y Vlorë, donde el sitio no marca pocos colaboradores.

Las cifras de Numbeo varían según las aportaciones: en la comparación Tirana o Durrës, consultada el 10 de octubre de 2026, Durrës estaba en unos 1.600 € y 1.000 €/m². Para otras estadísticas del mercado, vea estadísticas del mercado inmobiliario de Albania.

¿Por qué el cociente no es una comparación limpia?

El cociente es un indicador aproximado, porque los dos lados no se miden de la misma manera. Cinco advertencias cambian la forma de leerlo.

Superficie. Las tablas del anexo 1 están en "Lek/m2 sipërfaqe shfrytëzimi" (superficie útil), mientras que el título del mismo anexo dice "për metër katror sipërfaqe ndërtimi" (por metro cuadrado de superficie construida). La superficie útil es el término de la tabla, pero el texto del VKM 457/2023 no la define. La Instrucción n.º 34/2023 multiplica el precio de referencia por la superficie del piso sin especificar el tipo. En hyrja.al, la guía para subir anuncios pide la superficie construida, y los informes de Keydata que leímos no dicen cuál usan. Si el precio de mercado es por m² construido y el de referencia por m² útil, el cociente sale más bajo de lo que es en realidad: por ejemplo, con una superficie útil un 15% menor, los 2,11 de Durrës pasan a 2,48.

Los precios de oferta están por encima de los de venta. Según la encuesta del Informe de Estabilidad Financiera del Banco de Albania para el primer semestre de 2026, la mayoría de las ventas se cerraron al precio de oferta o hasta un 5% por debajo. Con un 5% menos, los 2,11 de Durrës pasan a 2,00. Keydata escribe que calcula sus medias a partir de pisos "që janë në shitje" (que están en venta), y que la mayoría son reventas.

Antigüedad. Al calcular el impuesto, el precio de referencia se reduce un 1% por cada año completo desde el primer título, hasta un 30%. Nosotros usamos el precio de referencia completo, sin esta reducción. En una vivienda más antigua, el cociente real sale más alto.

Obra nueva. El anexo 2, punto dh, dice que para los edificios nuevos inscritos después de que entrara en vigor la decisión, el precio "do të indeksohet me koeficientin 0.2" (se indexará con un coeficiente de 0,2) más alto durante los primeros 5 años. No lo hemos aplicado, y para estas viviendas el cociente sale más bajo.

Tipo de cambio. El precio de referencia está en leks y el tipo ha variado. A 92,03 leks por euro, el tipo del 1 de octubre de 2026 del artículo sobre el precio de referencia, cada cociente sale cerca de un 1,1% más alto.

Cómo lo calculamos

Cociente = precio de mercado en €/m² ÷ (precio de referencia en leks por m² ÷ 91,00). Volvimos a leer las cifras de referencia el 4 de noviembre de 2026 en el texto del VKM 457/2023 en el sitio web de ASHK, la Agencia Estatal del Catastro. Para las unidades de Tirana usamos la media simple de las zonas, y para la ciudad la mediana de las 32 zonas. Ninguna está ponderada por transacciones, porque ese dato no se publica. La mediana de hyrja.al es para pisos, usando el precio por m² de cada anuncio; no publicamos medianas con menos de 5 anuncios. Los cocientes se redondean a dos decimales.

¿Qué significa la diferencia al vender o comprar?

Al vender, el precio de referencia es un límite inferior para el impuesto, no el precio de la propiedad. Según la Ley n.º 29/2023, artículo 17, punto 5, el precio de venta se valora por el mayor entre el precio del contrato y el precio de referencia, y el impuesto es el 15% de la ganancia. Los detalles se explican en el artículo sobre el impuesto del 15%.

Un ejemplo para un piso de 80 m² en Vlorë, con un primer título en marzo de 2016, vendido en noviembre de 2026. Tras 10 años completos, el precio de referencia es 61.800 × 90% = 55.620 leks por m², es decir, 4.449.600 leks para 80 m². En ambos casos, el contrato indica el precio real.

Para el vendedor, un cociente alto no reduce el impuesto: cuando el precio real está por encima del límite, el impuesto se calcula sobre él. Para el comprador, el valor registrado importa más adelante, porque según el punto 3.1 de la instrucción se convierte en el valor de compra cuando venda la propiedad. Por eso el contrato debe indicar el precio realmente pagado.

La diferencia también se nota en el impuesto anual. Según el artículo sobre el impuesto sobre la propiedad, cuando no hay un valor registrado mayor, la base es el precio de referencia: para 80 m² en Vlorë, 61.800 × 80 × 0,05% = 2.472 leks al año. El precio de referencia no indica lo que vale una vivienda. Para eso, vea la tasación gratuita de propiedades y las páginas de precios de Durrës, Vlorë y Sarandë. Si su pregunta es la rentabilidad del alquiler, la comparación está en rentabilidad del alquiler por ciudad, mientras que la sobrevaloración se trata en el artículo ¿hay burbuja inmobiliaria en Albania?.

¿Podría el valor de mercado cambiar la base del impuesto?

Podría, pero a 4 de noviembre de 2026 no encontramos nada aprobado. El proyecto de ley "Për taksën mbi pasurinë e paluajtshme" (sobre el impuesto sobre la propiedad inmueble) se publicó para consulta en junio de 2026 y, según la radiotelevisión pública RTSH, el impuesto según valor de mercado empezaría en 2029 para edificios y en 2031 para parcelas, con un tipo del 0,1% al 0,2% para viviendas. Los detalles están en el artículo sobre el proyecto de ley. Cuanto mayor sea el cociente en una ciudad, más se movería la base del impuesto si se adopta este sistema.

Los nuevos precios de referencia para los distritos son otra cosa. Según Vox News y Monitor, el Ministerio de Finanzas los publicó para consulta en julio de 2025, y Noa informó el 6 de marzo de 2026 de que la propuesta "nuk është miratuar ende" (todavía no ha sido aprobada). Para Durrës, Noa menciona 13 zonas de entre 45.000 y 200.000 leks por m². Las fuentes dan números distintos de zonas, porque el proyecto se revisó. Estas cifras no están en nuestras tablas.

El Boletín Oficial (qbz.gov.al) no pudo abrirse con nuestras herramientas el 4 de noviembre de 2026. Nuestra última comprobación allí fue el 1 de octubre de 2026, cuando el VKM 132/2018 había sido modificado por última vez por el VKM 457/2023. Antes de dar cualquier paso, pregunte a un notario o a ASHK qué acto está en vigor.