Rentabilidad del alquiler en Albania 2026 por ciudad: cuánto se gana con la renta
Rentabilidad del alquiler en Albania 2026: con precios de oferta de hyrja.al, la rentabilidad bruta es del 6,3 al 6,6% para un piso de un dormitorio en Tirana, del 4,0 al 4,4% para dos dormitorios y del 3,6 al 4,9% para uno en Vlorë. El cálculo, los gastos y las cifras netas.
Por El equipo de hyrja.alPolítica editorial17 min de lectura
Revisado por Galip Sulaj el
Foto principal: mrbush194 / Magnific
¿Cuánto se gana con el alquiler en Albania? Con precios de oferta en hyrja.al en octubre de 2026, la rentabilidad bruta anual de un piso sale en del 6,3 al 6,6% para un dormitorio (1+1) en Tirana, del 4,0 al 4,4% para dos dormitorios (2+1) en Tirana, del 3,6 al 4,9% para un dormitorio en Vlorë y del 2,6 al 2,9% para dos dormitorios en Vlorë. Tras el impuesto del 15%, un mes vacío y los gastos del ejemplo, un piso de un dormitorio en Tirana rinde del 4,2 al 4,5% neto. Son estimaciones a partir de una muestra pequeña de anuncios, no alquileres firmados ni una promesa de beneficio.
Estas cifras se actualizaron el 5 de noviembre de 2026, con datos publicados hasta esa fecha. El método y lo que reduce el beneficio, paso a paso, están en invertir en inmuebles en Albania; aquí damos las cifras por ciudad y tamaño de piso. El panorama general del mercado está en las estadísticas del mercado inmobiliario de Albania.
- En Tirana, un dormitorio sale al 6,3 a 6,6% bruto anual, dos dormitorios al 4,0 a 4,4% y tres dormitorios al 3,3 a 3,5%, con precios de oferta en hyrja.al, anuncios de octubre de 2026.
- En Vlorë, un dormitorio sale al 3,6 a 4,9% bruto y dos dormitorios al 2,6 a 2,9%. Estas cifras no incluyen los ingresos de verano por alquileres de corta duración.
- Para Durrës y Sarandë, hyrja.al no tiene suficientes anuncios de alquiler. Numbeo da del 4,85 al 4,98% para Durrës y del 3,37 al 3,55% para Sarandë, a partir de precios que comunican sus propios usuarios.
- El impuesto sobre el alquiler es el 15% de la renta bruta, sin deducir gastos. En nuestro ejemplo, un 6,6% bruto se queda en un 4,5% neto.
- Los nuevos depósitos a plazo de particulares en euros pagaron de media un 1,32% en agosto de 2026, según el Banco de Albania, antes del impuesto del 15%.
- Rentabilidad bruta de un dormitorio en Tirana, precios de oferta en hyrja.al, octubre de 2026
- 6,3 a 6,6%
- Rentabilidad bruta de dos dormitorios en Tirana, misma fuente
- 4,0 a 4,4%
- Rentabilidad bruta de un dormitorio en Vlorë, misma fuente
- 3,6 a 4,9%
- Tipo medio de los nuevos depósitos a plazo en euros de particulares, agosto de 2026 (Banco de Albania)
- 1,32%
¿Qué son la rentabilidad bruta y la rentabilidad neta?
La rentabilidad bruta es la renta de un año dividida entre el precio de compra, antes de cualquier gasto. La rentabilidad neta es lo que queda de la renta después de impuestos, meses vacíos y gastos, dividido entre el precio más los gastos de compra.
La fórmula es sencilla: un piso con precio de 117.935 € y alquilado a 652 € al mes da 652 × 12 ÷ 117.935 = 6,6% bruto. Ninguna de las dos cifras incluye ningún cambio en el precio de la propiedad.
¿Cuánto se gana con el alquiler en Tirana y Vlorë?
La tabla siguiente recoge las medianas de los anuncios de hyrja.al y dos formas de calcular. La mediana es el valor del centro de la lista: la mitad de los anuncios está por encima y la mitad por debajo. Una fila aparece solo cuando tanto el alquiler como la venta tienen al menos 5 anuncios.
| Tirana 1+1 | 51, 652 €, 65 m² | 38, 117.935 €, 65 m² | 6,6% | 6,3% |
|---|---|---|---|---|
| Tirana 2+1 | 73, 707 €, 100 m² | 35, 210.000 €, 105 m² | 4,0% | 4,4% |
| Tirana 3+1 | 13, 870 €, 125 m² | 15, 317.502 €, 140 m² | 3,3% | 3,5% |
| Tirana, todos | 138, 700 €, 90 m² | 89, 185.000 €, 90 m² | 4,5% | unos 4,6% |
| Vlorë 1+1 | 11, 435 €, 70 m² | 6, 107.174 €, 55 m² | 4,9% | 3,6% |
| Vlorë 2+1 | 7, 450 €, 100 m² | 6, 204.674 €, 100 m² | 2,6% | 2,9% |
| Vlorë, todos | 18, 442 €, 75 m² | 13, 124.500 €, 84 m² | 4,3% | unos 3,2% |
| Categoría | Sobre precio total | Por m² |
|---|---|---|
| Tirana 1+1 | 6,6% | 6,3% |
| Tirana 2+1 | 4% | 4,4% |
| Tirana 3+1 | 3,3% | 3,5% |
| Vlorë 1+1 | 4,9% | 3,6% |
| Vlorë 2+1 | 2,6% | 2,9% |
Uso de los datos: puede citar libremente las cifras y los gráficos de este artículo, con un enlace a este artículo en hyrja.al.
La renta no sube tan deprisa como el precio cuando el piso es más grande. En Tirana, de un dormitorio a dos dormitorios, la mediana del alquiler sube 55 €, mientras que el precio de oferta sube unos 92.000 €. Por eso los pisos pequeños muestran una rentabilidad mayor en esta muestra.
¿Por qué pueden engañar las medianas?
Los alquileres y las ventas proceden de pisos distintos, así que la cifra es una estimación para el mercado, no la rentabilidad de una propiedad concreta. Cinco factores la mueven:
- Los tamaños difieren. En Vlorë, los pisos de un dormitorio en alquiler tienen una mediana de 70 m² y los de venta de 55 m². Esto infla el 4,9%: comparado por m², sale un 3,6%. En Tirana, los pisos de un dormitorio tienen el mismo tamaño, 65 m², y los dos cálculos están cerca.
- Precios de oferta. Los alquileres y precios firmados pueden ser más bajos que los del anuncio, y no necesariamente en la misma proporción.
- Amueblado y obra nueva. Nuestros datos no distinguen los alquileres amueblados de los no amueblados, ni la obra nueva de la antigua. Si las ventas incluyen más obra nueva, la rentabilidad sale más baja.
- Temporada en la costa. Los anuncios de Vlorë son alquileres mensuales y no miden los ingresos de verano. Un piso alquilado por días tiene otro cálculo, con más gastos y meses vacíos: vea dónde comprar un piso de vacaciones.
- Muestra pequeña. Un mes de anuncios, con 6 o 7 anuncios en algunas filas de Vlorë. Un solo anuncio puede mover mucho la mediana.
Foto: val-suprunovich / Magnific
Cómo lo calculamos
Tomamos los pisos publicados en hyrja.al, sin anuncios de demostración, con una superficie de 20 a 400 m², un precio de venta de 300 a 12.000 €/m² y un alquiler de 100 a 6.000 € al mes, publicados por primera vez desde el 1 de octubre de 2026. Primera columna: mediana del alquiler × 12 ÷ mediana del precio. Segunda columna: mediana del alquiler por m² × 12 ÷ mediana del precio por m². En las filas de "todos", el alquiler por m² se redondea a euros enteros, por eso escribimos "unos".
Convertimos los anuncios en leks (ALL) a euros con un tipo de trabajo de 92 leks por 1 €. El tipo oficial del Banco de Albania el 4 de noviembre de 2026 fue de 1 € = 91,00 leks. Al tipo oficial, los alquileres en leks saldrían hasta un 1,1% más altos en euros, y en Tirana 97 de 138 anuncios de alquiler están en leks, pero solo 22 de 89 anuncios de venta. Para un dormitorio en Tirana, esto lleva la rentabilidad del 6,63% a no más del 6,71%.
Los precios de anuncios vigentes están en pisos de un dormitorio en alquiler en Tirana, pisos de un dormitorio en venta en Tirana, alquiler en Vlorë y alquiler en Tirana.
¿Qué dicen otras fuentes sobre la rentabilidad del alquiler?
Otras fuentes dan cifras en el mismo rango amplio, de unos 3 a 6%, pero a partir de otros datos, así que las mantenemos aparte.
| Tirana | 4,32% | 5,29% | 1 de noviembre de 2026 | 179 precios de 25 personas |
|---|---|---|---|---|
| Durrës | 4,85% | 4,98% | 31 de octubre de 2026 | 56 precios de 11 personas |
| Vlorë | 4,98% | 5,86% | 2 de octubre de 2026 | 50 precios de 12 personas |
| Sarandë | 3,55% | 3,37% | 2 de octubre de 2026 | 26 precios de 4 personas |
- Para Durrës, Sarandë y otras ciudades, hyrja.al todavía no tiene suficientes anuncios de alquiler: 3 en Durrës, mientras que nuestros datos no tienen ninguna fila de alquiler para Sarandë. No publicamos medianas con menos de 5 anuncios, así que para ellas solo tenemos las cifras de Numbeo, que para Sarandë se basan en 4 personas.
- Contratos en Tirana. Century 21 informó, a partir de transacciones en 13 zonas, de un alquiler medio para enero a junio de 2026 de 590 € para un dormitorio y de 954 € para dos dormitorios. Con el precio medio del índice Keydata de 2.100 €/m², publicado por Monitor, y las superficies de nuestra tabla (65 y 105 m², elección nuestra), esto da unos 5,2% para cada uno. Para un dormitorio es menos que el 6,3 a 6,6%, y para dos dormitorios más que el 4,0 a 4,4%.
- Zona por zona. En estudio o un dormitorio para inversión calculamos, en seis zonas de Tirana, del 3,7 al 5,0% para un dormitorio y del 3,3 al 7,4% para dos dormitorios. La zona cambia la cifra más que el tamaño del piso; los alquileres por barrio están en alquiler en Tirana por barrio.
- Monitor, 30 de agosto de 2026. Para alquileres de Airbnb en Tirana, con unos ingresos brutos de 9.180 € al año según AirDNA y un piso de 80 m² de unos 168.000 €, Monitor calculó unos 5,5% bruto y al menos 19 años para recuperar la inversión en términos brutos.
Cuánto se alejan los precios oficiales del mercado en cada ciudad está en precio de referencia frente al mercado.
Del bruto al neto: ¿cuánto se queda realmente?
Tras los gastos, un piso de un dormitorio en Tirana en nuestro ejemplo pasa del 6,6% bruto al 4,5% neto. El impuesto es obligatorio y exacto; el mes vacío, las reparaciones y la cuota de la comunidad son nuestras suposiciones, así que ponga las suyas.
| Alquiler de 11 meses | 652 € × 11 | 7.172 € | mediana de hyrja.al; 1 mes vacío es una suposición |
|---|---|---|---|
| Impuesto sobre el alquiler | 15% de 7.172 € | −1.076 € | Ley n.º 29/2023, artículos 15 y 24 |
| Impuesto local sobre edificios | 0,05% × 119.050 lek/m² × 65 m² = 3.869 lek | −43 € | Ley n.º 9632/2006, artículo 22/2; mediana de 32 zonas, Decisión n.º 457/2023 |
| Cuota de la comunidad | 1.000 lek × 12 | −132 € | Suposición; la fija la asamblea del edificio |
| Reparaciones y mantenimiento | 0,5% del precio | −590 € | Suposición, sin cifra oficial |
| Contrato ante notario | 3.500 lek | −38 € | Instrucción conjunta n.º 22/2020 |
| Lo que se queda al año | 7.172 − 1.076 − 803 | 5.293 € | Cálculo |
| Importe invertido | 117.935 € + gastos de compra 486 € | 118.421 € | Notario 0,30% y tasas oficiales, sin comisión de agencia |
| Rentabilidad neta | 5.293 ÷ 118.421 | 4,47% | Cálculo |
En el impuesto sobre edificios, la zona marca la diferencia: de 2.655 a 7.423 leks al año para 65 m², según la zona de Tirana. Registrar el contrato de alquiler en ASHK (la Agencia Estatal del Catastro) cuesta 5.000 leks, pero para viviendas es opcional, como se explica en cómo alquilar su casa. Cómo se declara el impuesto en la declaración anual de la renta (DIVA), cuándo lo retiene el inquilino y cuál es la renta mínima, se explica en el impuesto sobre el alquiler.
- Notario (0,3%)
- 354 €
- ASHK: inscripción del contrato
- 55 €
- Certificado de propiedad + trámite
- 77 €
- Gastos del comprador
- 486 €
- Precio + gastos
- 118.421 €
Con las mismas suposiciones, la tabla completa queda así. Los años muestran cuánto tardaría en recuperarse el precio solo con la renta bruta, con renta y precio sin cambios.
| Tirana 1+1 | 6,3 a 6,6% | 4,2 a 4,5% | 15 a 16 |
|---|---|---|---|
| Tirana 2+1 | 4,0 a 4,4% | 2,5 a 2,8% | 23 a 25 |
| Tirana 3+1 | 3,3 a 3,5% | 2,0 a 2,1% | 29 a 30 |
| Vlorë 1+1 | 3,6 a 4,9% | 2,1 a 3,1% | 21 a 28 |
| Vlorë 2+1 | 2,6 a 2,9% | 1,5 a 1,6% | 35 a 38 |
Si compra con préstamo, la cuota y los intereses cambian el cálculo por completo: la comparación está en hipoteca o alquiler.
¿Cuánto paga un depósito a plazo, para comparar?
Los nuevos depósitos a plazo de particulares tuvieron un tipo medio de 1,32% en euros y de 1,61% en leks en agosto de 2026, según el Banco de Albania. Los intereses también tributan al 15% (Ley n.º 29/2023, artículos 15 y 24). Lo damos como contexto, no como consejo: un depósito y una propiedad difieren en riesgo, liquidez y trabajo.
| Hasta 1 año | 1,08% | 0,92% | 1,28% | 1,09% |
|---|---|---|---|---|
| De 1 a 2 años | 0,94% | 0,80% | 1,50% | 1,28% |
| Más de 2 años | 2,06% | 1,75% | 2,47% | 2,10% |
| Todos los plazos | 1,32% | 1,12% | 1,61% | 1,37% |
El Banco de Albania también informa de una media trimestral de 1,4% para depósitos a plazo en euros en el segundo trimestre de 2026, la cifra que usamos en hipoteca o alquiler. El periodo es distinto, así que no contradice la cifra de agosto. En agosto de 2026, Monitor también mencionó el rendimiento de los bonos del Estado albanés: 6,5% a 20 años y 6,22% a 15 años.
¿Qué no incluyen estas cifras?
Ninguna cifra de aquí incluye un cambio en el precio de la propiedad, y ninguna es una promesa de rendimiento. El Banco de Albania informó de que en el primer semestre de 2026 el índice de precios de la vivienda estaba un 10% por encima del año anterior, pero sin cambios respecto al semestre previo. El crecimiento pasado no indica crecimiento futuro, y al vender la propiedad, la ganancia tributa al 15%, como se explica en el artículo sobre invertir en inmuebles.
Son estimaciones brutas y ejemplos con suposiciones indicadas, a partir de una muestra pequeña de anuncios. No son asesoramiento de inversión. Antes de decidir, calcule el alquiler, el precio y los gastos de la propiedad que está mirando.
Preguntas frecuentes
Fuentes
- Banka e Shqipërisë: Raporti Statistikor Mujor, gusht 2026, tabela 1-18a, normat e depozitave të reja (PDF) ·
- Banka e Shqipërisë: kursi zyrtar i këmbimit, 4 nëntor 2026 (1 € = 91,00 lekë) ·
- Banka e Shqipërisë: Raporti i Stabilitetit Financiar, gjashtëmujori i parë 2026, indeksi i çmimit të banesave (PDF) ·
- Banka e Shqipërisë: Raporti i Politikës Monetare 2026/III, depozitat me afat në tremujorin e dytë 2026 (PDF) ·
- Ligji nr. 29/2023 “Për tatimin mbi të ardhurat”, i përditësuar: nenet 15 dhe 24 ·
- Ligji nr. 9632/2006 “Për sistemin e taksave vendore”, i përditësuar: neni 22/2 ·
- Udhëzimi i përbashkët nr. 22, datë 20.10.2020: tarifat e noterit, kontrata e qirasë dhe shitja ·
- VKM nr. 389, datë 13.5.2020, e përditësuar me VKM nr. 462/2025: tarifat e ASHK-së ·
- VKM nr. 457, datë 26.7.2023: çmimet e referencës për banesat, Aneksi 1 (PDF në faqen e ASHK) ·
- Numbeo: investimi në prona, Tiranë, përditësuar më 1 nëntor 2026 ·
- Numbeo: investimi në prona, Durrës, përditësuar më 31 tetor 2026 ·
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- Monitor: qiratë sipas Century 21 në 13 zona, janar-qershor 2026, 8 gusht 2026 ·
- BalkanWeb, sipas Monitor: “Qiratë rriten, por fitimi mbetet i dobët”, AirDNA, Keydata dhe obligacionet, 30 gusht 2026 ·
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