Výnos z pronájmu v Albánii 2026 podle měst: kolik z nájmu vyděláte

Kolik vyděláte z pronájmu v Albánii? Podle nabídkových cen na hyrja.al v říjnu 2026 vychází roční hrubý výnos bytu na 6,3 až 6,6% ročně u jednopokojového bytu (1+1) v Tiraně, 4,0 až 4,4% u dvoupokojového (2+1) v Tiraně, 3,6 až 4,9% u jednopokojového bytu ve Vlore a 2,6 až 2,9% u dvoupokojového ve Vlore. Po 15% dani, jednom prázdném měsíci a nákladech v našem příkladu vynáší jednopokojový byt v Tiraně čistě asi 4,2 až 4,5%. Jde o odhady z malého vzorku inzerátů, ne o podepsané nájmy a ne o slíbený zisk.

Tato čísla byla aktualizována 5. listopadu 2026 na základě dat zveřejněných do tohoto dne. Metoda a to, co snižuje zisk, krok za krokem, jsou v článku investice do nemovitostí v Albánii; zde uvádíme samotná čísla podle města a velikosti bytu. Celkový obraz trhu je v článku statistiky trhu nemovitostí v Albánii.

Hrubý výnos jednopokojového bytu v Tiraně, nabídkové ceny na hyrja.al, říjen 2026

6,3 to 6,6%

Hrubý výnos dvoupokojového bytu v Tiraně, stejný zdroj

4,0 to 4,4%

Hrubý výnos jednopokojového bytu ve Vlore, stejný zdroj

3,6 to 4,9%

Průměrná sazba u nových termínovaných vkladů v eurech pro fyzické osoby, srpen 2026 (Banka Albánie)

1,32%

Co jsou hrubý a čistý výnos?

Hrubý výnos je roční nájem dělený kupní cenou, před jakýmikoli náklady. Čistý výnos je to, co z nájmu zbude po dani, prázdných měsících a nákladech, dělené cenou spolu s náklady na koupi.

Vzorec je jednoduchý: byt za 117 935 € pronajatý za 652 € měsíčně dává 652 × 12 ÷ 117 935 = 6,6% hrubě. Ani jedno číslo nezahrnuje změnu ceny nemovitosti.

Kolik vyděláte z nájmu v Tiraně a Vlore?

Tabulka níže uvádí mediány inzerátů hyrja.al a dva způsoby výpočtu. Medián je hodnota uprostřed seznamu: polovina inzerátů je výš, polovina níž. Řádek se zobrazí, jen když mají nájem i prodej alespoň 5 inzerátů.

Nájem neroste tak rychle jako cena, když byt zvětšíte. V Tiraně se medián nájmu od jednopokojového ke dvoupokojovému zvýší o 55 €, zatímco nabídková cena vzroste zhruba o 92 000 €. Proto menší byty vycházejí v tomto vzorku s vyšším výnosem.

Proč mohou mediány uvádět v omyl?

Nájmy a prodeje pocházejí z různých bytů, takže číslo je odhad pro trh, ne výnos konkrétní nemovitosti. Pět věcí ho posouvá:

• Velikosti se liší. Ve Vlore mají jednopokojové byty k pronájmu medián 70 m² a jednopokojové k prodeji 55 m². To nafukuje 4,9%: přepočteno na m² vychází 3,6%. V Tiraně jsou velikosti jednopokojových bytů stejné, 65 m², a oba výpočty si jsou blízké.
• Nabídkové ceny. Podepsané nájmy a ceny mohou být nižší než v inzerátu a ne nutně o stejnou částku.
• Vybavení a novostavby. Naše data neoddělují zařízené nájmy od nezařízených ani novostavby od starších domů. Pokud prodeje zahrnují více novostaveb, výnos vyjde nižší.
• Sezóna na pobřeží. Inzeráty ve Vlore jsou měsíční nájmy a neměří letní příjmy. Byt pronajímaný na dny má jiný výpočet, s vyššími náklady a prázdnými měsíci: viz kde koupit apartmán na dovolenou.
• Malý vzorek. Jeden měsíc inzerátů, u některých řádků ve Vlore jen 6 až 7 inzerátů. Jediný inzerát může medián výrazně posunout.

Foto: val-suprunovich / Magnific

Jak jsme to spočítali

Vzali jsme byty zveřejněné na hyrja.al bez demo inzerátů, s plochou 20 až 400 m², prodejní cenou 300 až 12 000 €/m² a nájmem 100 až 6 000 € měsíčně, poprvé zveřejněné od 1. října 2026. První sloupec: medián nájmu × 12 ÷ medián ceny. Druhý sloupec: medián nájmu na m² × 12 ÷ medián ceny na m². U řádků „celkem“ je nájem na m² zaokrouhlen na celé eura, proto píšeme „přibližně“.

Inzeráty v lekách (ALL) jsme přepočetli na eura pracovním kurzem 92 leků za 1 €. Oficiální kurz Banky Albánie z 4. listopadu 2026 byl 1 € = 91,00 leků. Při oficiálním kurzu by nájmy v lekách vyšly v eurech až o 1,1% vyšší; v Tiraně je 97 ze 138 nájemních inzerátů v lekách, ale jen 22 z 89 prodejních. U jednopokojového bytu v Tiraně to posune výnos z 6,63% nejvýše na 6,71%.

Aktuální nabídky najdete u jednopokojových bytů k pronájmu v Tiraně, jednopokojových bytů na prodej v Tiraně, nájmů ve Vlore a nájmů v Tiraně.

Co říkají jiné zdroje o výnosech z pronájmu?

Jiné zdroje uvádějí podobně široký rozsah, asi 3 až 6%, ale z jiných dat, proto je držíme stranou.

• Pro Durrës, Sarandu a další města nemá hyrja.al zatím dost inzerátů k pronájmu: 3 v Durrësi a pro Sarandu nemáme vůbec řádek s nájmem. Medián publikujeme jen z alespoň 5 inzerátů, takže pro ně máme jen čísla Numbeo, a pro Sarandu ta vycházejí ze 4 lidí.
• Smlouvy v Tiraně. Century 21 uvedla z transakcí ve 13 zónách za leden až červen 2026 průměrný nájem 590 € za jednopokojový byt a 954 € za dvoupokojový byt. S průměrnou cenou indexu Keydata 2 100 €/m², jak ji publikoval Monitor, a velikostmi v naší tabulce (65 a 105 m², naše volba) to dává asi 5,2% pro každý z nich. U jednopokojového je to méně než 6,3 až 6,6%, u dvoupokojového více než 4,0 až 4,4%.
• Zóna po zóně. V článku garsonka nebo jednopokojový byt jako investice jsme pro šest zón Tirany spočítali 3,7 až 5,0% u jednopokojového a 3,3 až 7,4% u dvoupokojového bytu. Zóna mění číslo víc než velikost bytu; nájmy podle čtvrtí jsou v článku nájem v Tiraně podle čtvrtí.
• Monitor, 30. srpna 2026. U krátkodobých pronájmů Airbnb v Tiraně s hrubým příjmem 9 180 € ročně podle AirDNA a bytem 80 m² za asi 168 000 € spočítal Monitor asi 5,5% hrubě a nejméně 19 let, než se investice v hrubém vrátí.

Jak daleko jsou oficiální ceny od trhu v jednotlivých městech, je v článku referenční cena versus trh.

Od hrubého k čistému: kolik si opravdu necháte?

Po nákladech spadne jednopokojový byt v Tiraně v našem příkladu z 6,6% hrubě na 4,5% čistě. Daň je povinná a přesná; prázdný měsíc, opravy a poplatek za dům jsou naše předpoklady, dosaďte si vlastní.

U daně z budovy záleží na zóně: od 2,655 do 7,423 leků ročně za 65 m², podle zóny v Tiraně. Registrace nájemní smlouvy u ASHK (Státní katastrální agentura) stojí 5,000 leků, ale u domů je dobrovolná, jak je vysvětleno v článku jak pronajmout svůj dům. Jak se daň uvádí v ročním přiznání příjmů (DIVA), kdy ji nájemce srazí a jaký je minimální nájem, najdete v článku daň z nájmu.

Se stejnými předpoklady vypadá celá tabulka takto. Roky ukazují, jak dlouho by trvalo splatit cenu jen z hrubého nájmu, při nezměněném nájmu i ceně.

Pokud kupujete s úvěrem, splátka a úroky výpočet zcela změní: srovnání je v článku hypotéka, nebo nájem.

Kolik vynese termínovaný vklad pro srovnání?

Nové termínované vklady fyzických osob měly v srpnu 2026 podle Banky Albánie průměrnou sazbu 1,32% v eurech a 1,61% v lekách. Úrok je také zdaněn 15% (zákon č. 29/2023, články 15 a 24). Uvádíme to jako kontext, ne jako radu: vklad a nemovitost se liší rizikem, likviditou i prací.

Banka Albánie také uvádí čtvrtletní průměr 1,4% u termínovaných vkladů v eurech za 2. čtvrtletí 2026, který používáme v článku hypotéka, nebo nájem. Období je jiné, takže to srpnovému číslu neodporuje. V srpnu 2026 zmínil Monitor také výnos albánských státních dluhopisů: 6,5% na 20 let a 6,22% na 15 let.

Co tyto údaje nezahrnují?

Žádné číslo zde nezahrnuje změnu ceny nemovitosti a žádné není slibem výnosu. Banka Albánie uvedla za první pololetí 2026 index cen domů o 10% vyšší než před rokem, ale oproti předchozímu pololetí beze změny. Minulý růst neznamená budoucí růst a při prodeji nemovitosti je zisk zdaněn 15%, jak je vysvětleno v článku investice do nemovitostí.

Často kladené otázky