Rentowność wynajmu w Albanii 2026 według miast: ile zarobisz na czynszu
Rentowność wynajmu w Albanii 2026 według cen ofertowych na hyrja.al: 6,3–6,6% brutto za jednopokojowe w Tiranie, 4,0–4,4% za dwupokojowe i 3,6–4,9% za jednopokojowe we Wlorze. Obliczenia, koszty i wynik netto.
Autor: Zespół hyrja.alZasady redakcyjneCzas czytania: 14 min
Sprawdzone przez Galip Sulaj,
Zdjęcie główne: mrbush194 / Magnific
Ile zarabiasz na wynajmie w Albanii? Według cen ofertowych na hyrja.al z października 2026 roku roczna rentowność brutto mieszkania wynosi 6,3–6,6% rocznie dla jednopokojowego (1+1) w Tiranie, 4,0–4,4% dla dwupokojowego (2+1) w Tiranie, 3,6–4,9% dla jednopokojowego we Wlorze i 2,6–2,9% dla dwupokojowego we Wlorze. Po podatku 15%, jednym pustym miesiącu i kosztach w naszym przykładzie jednopokojowe mieszkanie w Tiranie daje około 4,2–4,5% netto. To szacunki z małej próby ogłoszeń, a nie podpisane czynsze i nie obietnica zysku.
Dane zaktualizowano 5 listopada 2026 roku, na podstawie danych opublikowanych do tej daty. Metodę i to, co obniża zysk, krok po kroku opisuje inwestowanie w nieruchomości w Albanii; tutaj podajemy same liczby według miast i wielkości mieszkań. Ogólny obraz rynku znajdziesz w statystykach rynku nieruchomości w Albanii.
- W Tiranie jednopokojowe daje 6,3–6,6% brutto rocznie, dwupokojowe 4,0–4,4%, a trzypokojowe 3,3–3,5%, według cen ofertowych na hyrja.al z ogłoszeń z października 2026 roku.
- We Wlorze jednopokojowe daje 3,6–4,9% brutto, a dwupokojowe 2,6–2,9%. Te liczby nie uwzględniają letnich dochodów z krótkoterminowego wynajmu.
- Dla Durrës i Saranda hyrja.al nie ma wystarczającej liczby ogłoszeń o wynajmie. Numbeo podaje 4,85–4,98% dla Durrës i 3,37–3,55% dla Saranda, na podstawie cen zgłaszanych przez jego użytkowników.
- Podatek od czynszu wynosi 15% czynszu brutto, bez odliczania kosztów. W naszym przykładzie 6,6% brutto staje się 4,5% netto.
- Nowe lokaty terminowe osób fizycznych w euro płaciły średnio 1,32% w sierpniu 2026 roku według Banku Albanii, przed podatkiem 15%.
- Rentowność brutto jednopokojowego w Tiranie, ceny ofertowe na hyrja.al, październik 2026
- 6,3 do 6,6%
- Rentowność brutto dwupokojowego w Tiranie, to samo źródło
- 4,0 do 4,4%
- Rentowność brutto jednopokojowego we Wlorze, to samo źródło
- 3,6 do 4,9%
- Średnie oprocentowanie nowych lokat terminowych w euro dla osób fizycznych, sierpień 2026 (Bank Albanii)
- 1,32%
Czym są rentowność brutto i netto?
Rentowność brutto to roczny czynsz podzielony przez cenę zakupu, przed kosztami. Rentowność netto to kwota, która zostaje z czynszu po podatku, pustych miesiącach i kosztach, podzielona przez cenę powiększoną o koszty zakupu.
Wzór jest prosty: mieszkanie wycenione na 117 935 € i wynajmowane za 652 € miesięcznie daje 652 × 12 ÷ 117 935 = 6,6% brutto. Żadna z tych liczb nie uwzględnia zmiany ceny nieruchomości.
Ile zarabia się na wynajmie w Tiranie i Wlorze?
Poniższa tabela podaje mediany ogłoszeń z hyrja.al oraz dwa sposoby obliczenia. Mediana to wartość w środku listy: połowa ogłoszeń jest powyżej, a połowa poniżej. Wiersz pojawia się tylko wtedy, gdy zarówno czynsz, jak i sprzedaż mają co najmniej 5 ogłoszeń.
| Tirana 1+1 | 51, 652 €, 65 m² | 38, 117 935 €, 65 m² | 6,6% | 6,3% |
|---|---|---|---|---|
| Tirana 2+1 | 73, 707 €, 100 m² | 35, 210 000 €, 105 m² | 4,0% | 4,4% |
| Tirana 3+1 | 13, 870 €, 125 m² | 15, 317 502 €, 140 m² | 3,3% | 3,5% |
| Tirana, łącznie | 138, 700 €, 90 m² | 89, 185 000 €, 90 m² | 4,5% | około 4,6% |
| Wlora 1+1 | 11, 435 €, 70 m² | 6, 107 174 €, 55 m² | 4,9% | 3,6% |
| Wlora 2+1 | 7, 450 €, 100 m² | 6, 204 674 €, 100 m² | 2,6% | 2,9% |
| Wlora, łącznie | 18, 442 €, 75 m² | 13, 124 500 €, 84 m² | 4,3% | około 3,2% |
| Kategoria | Od pełnej ceny | Za m² |
|---|---|---|
| Tirana 1+1 | 6,6% | 6,3% |
| Tirana 2+1 | 4% | 4,4% |
| Tirana 3+1 | 3,3% | 3,5% |
| Wlora 1+1 | 4,9% | 3,6% |
| Wlora 2+1 | 2,6% | 2,9% |
Korzystanie z danych: możesz swobodnie cytować liczby i wykresy z tego artykułu, z linkiem do artykułu na hyrja.al.
Czynsz nie rośnie tak szybko jak cena, gdy mieszkanie jest większe. W Tiranie przy przejściu z jednopokojowego do dwupokojowego mediana czynszu rośnie o 55 €, a cena ofertowa o około 92 000 €. Dlatego małe mieszkania wykazują w tej próbie wyższą rentowność.
Dlaczego mediany mogą wprowadzać w błąd?
Czynsze i ceny pochodzą z różnych mieszkań, więc liczba jest szacunkiem dla rynku, a nie rentownością konkretnej nieruchomości. Pięć czynników ją przesuwa:
- Różne metraże. We Wlorze jednopokojowe do wynajęcia mają medianę 70 m², a do sprzedaży 55 m². To zawyża 4,9%: porównane na metr wychodzi 3,6%. W Tiranie metraż jednopokojowych jest taki sam, 65 m², i oba obliczenia są zbliżone.
- Ceny ofertowe. Podpisane czynsze i ceny mogą być niższe niż w ogłoszeniu, i niekoniecznie o tyle samo.
- Wyposażenie i nowe budynki. Nasze dane nie rozdzielają mieszkań umeblowanych od nieumeblowanych ani nowych budynków od starych. Jeśli w sprzedaży jest więcej nowych budynków, rentowność wychodzi niższa.
- Sezon na wybrzeżu. Ogłoszenia we Wlorze to czynsze miesięczne i nie mierzą letnich dochodów. Mieszkanie wynajmowane na dni ma inne obliczenie, z większymi kosztami i pustymi miesiącami: zobacz gdzie kupić apartament wakacyjny.
- Mała próba. Jeden miesiąc ogłoszeń, przy 6 do 7 ogłoszeniach w niektórych wierszach dla Wlory. Jedno ogłoszenie może mocno przesunąć medianę.
Zdjęcie: val-suprunovich / Magnific
Jak to obliczyliśmy
Wzięliśmy mieszkania opublikowane na hyrja.al, bez ofert demonstracyjnych, o powierzchni 20–400 m², cenie sprzedaży 300–12 000 €/m² i czynszu 100–6 000 € miesięcznie, po raz pierwszy opublikowane od 1 października 2026 roku. Pierwsza kolumna: mediana czynszu × 12 ÷ mediana ceny. Druga kolumna: mediana czynszu za m² × 12 ÷ mediana ceny za m². W wierszach „łącznie” czynsz za m² zaokrąglono do pełnych euro, dlatego piszemy „około”.
Przeliczyliśmy ogłoszenia w lekach (ALL) na euro według roboczego kursu 92 leków za 1 €. Oficjalny kurs Banku Albanii z 4 listopada 2026 roku wynosił 1 € = 91,00 leków. Według kursu oficjalnego czynsze w lekach wyszłyby w euro nawet o 1,1% wyżej, a w Tiranie 97 z 138 ogłoszeń o wynajmie jest w lekach, ale tylko 22 z 89 ogłoszeń sprzedażowych. Dla jednopokojowego w Tiranie daje to rentowność z 6,63% do nie więcej niż 6,71%.
Aktualne ceny ofert znajdziesz w jednopokojowych mieszkaniach do wynajęcia w Tiranie, jednopokojowych mieszkaniach na sprzedaż w Tiranie, wynajmie we Wlorze i wynajmie w Tiranie.
Co mówią inne źródła o rentowności wynajmu?
Inne źródła podają liczby w tym samym szerokim zakresie, około 3–6%, ale z innych danych, dlatego trzymamy je osobno.
| Tirana | 4,32% | 5,29% | 1 listopada 2026 | 179 cen od 25 osób |
|---|---|---|---|---|
| Durrës | 4,85% | 4,98% | 31 października 2026 | 56 cen od 11 osób |
| Wlora | 4,98% | 5,86% | 2 października 2026 | 50 cen od 12 osób |
| Saranda | 3,55% | 3,37% | 2 października 2026 | 26 cen od 4 osób |
- Dla Durrës, Saranda i innych miast hyrja.al nie ma jeszcze wystarczającej liczby ogłoszeń o wynajmie: 3 w Durrës, a dla Saranda nasze dane nie mają w ogóle wiersza z czynszami. Nie publikujemy median z mniej niż 5 ogłoszeń, więc dla nich mamy tylko dane Numbeo, które dla Saranda opierają się na 4 osobach.
- Umowy w Tiranie. Century 21 podał, z transakcji w 13 strefach, od stycznia do czerwca 2026 roku, średni czynsz 590 € za jednopokojowe i 954 € za dwupokojowe. Przy średniej cenie z indeksu Keydata 2 100 €/m², podanej przez Monitor, i metrażach z naszej tabeli (65 i 105 m², nasz wybór), wychodzi około 5,2% dla każdego. Dla jednopokojowego to mniej niż 6,3–6,6%, a dla dwupokojowego więcej niż 4,0–4,4%.
- Strefa po strefie. W kawalerce lub jednopokojowym mieszkaniu na inwestycję policzyliśmy w sześciu strefach Tirany od 3,7 do 5,0% dla jednopokojowego i od 3,3 do 7,4% dla dwupokojowego. Strefa zmienia wynik bardziej niż wielkość mieszkania; czynsze według dzielnic są w wynajmie w Tiranie według dzielnic.
- Monitor, 30 sierpnia 2026. Dla wynajmu krótkoterminowego (Airbnb) w Tiranie, z dochodem brutto 9 180 € rocznie według AirDNA i mieszkaniem 80 m² za około 168 000 €, Monitor obliczył około 5,5% brutto i co najmniej 19 lat na zwrot inwestycji w ujęciu brutto.
Jak oficjalne ceny różnią się od rynku w każdym mieście, opisuje cena referencyjna a rynek.
Od brutto do netto: ile naprawdę zostaje?
Po kosztach jednopokojowe mieszkanie w Tiranie w naszym przykładzie spada z 6,6% brutto do 4,5% netto. Podatek jest obowiązkowy i dokładny; pusty miesiąc, remonty i opłata za budynek to nasze założenia, więc wpisz własne.
| Czynsz za 11 miesięcy | 652 € × 11 | 7 172 € | mediana hyrja.al; 1 pusty miesiąc to założenie |
|---|---|---|---|
| Podatek od czynszu | 15% z 7 172 € | −1 076 € | ustawa nr 29/2023, art. 15 i 24 |
| Podatek lokalny od budynku | 0,05% × 119 050 lek/m² × 65 m² = 3 869 lek | −43 € | ustawa nr 9632/2006, art. 22/2; mediana z 32 stref, decyzja nr 457/2023 |
| Opłata za budynek | 1 000 lek × 12 | −132 € | założenie; ustala ją zebranie właścicieli budynku |
| Remonty i konserwacja | 0,5% ceny | −590 € | założenie, brak oficjalnej liczby |
| Umowa u notariusza | 3 500 lek | −38 € | wspólna instrukcja nr 22/2020 |
| Co zostaje rocznie | 7 172 − 1 076 − 803 | 5 293 € | obliczenie |
| Zainwestowana kwota | 117 935 € + koszty zakupu 486 € | 118 421 € | notariusz 0,30% i opłaty urzędowe, bez prowizji agencji |
| Rentowność netto | 5 293 ÷ 118 421 | 4,47% | obliczenie |
Przy podatku lokalnym strefa robi różnicę: od 2 655 do 7 423 leków rocznie za 65 m², zależnie od strefy w Tiranie. Rejestracja umowy najmu w ASHK (Państwowa Agencja Katastralna) kosztuje 5 000 leków, ale przy domach jest opcjonalna, jak wyjaśniamy w jak wynająć swój dom. Jak podatek wykazuje się w rocznym zeznaniu (DIVA), kiedy najemca go potrąca i jaki jest minimalny czynsz, przeczytasz w podatku od czynszu.
- Notariusz (0,3%)
- 354 €
- ASHK: rejestracja umowy
- 55 €
- Zaświadczenie o własności i wniosek
- 77 €
- Koszty kupującego
- 486 €
- Cena + koszty
- 118 421 €
Przy tych samych założeniach pełna tabela wygląda tak. Lata pokazują, ile zajęłoby odzyskanie ceny samym czynszem brutto, przy niezmienionym czynszu i cenie.
| Tirana 1+1 | 6,3 do 6,6% | 4,2 do 4,5% | 15 do 16 |
|---|---|---|---|
| Tirana 2+1 | 4,0 do 4,4% | 2,5 do 2,8% | 23 do 25 |
| Tirana 3+1 | 3,3 do 3,5% | 2,0 do 2,1% | 29 do 30 |
| Wlora 1+1 | 3,6 do 4,9% | 2,1 do 3,1% | 21 do 28 |
| Wlora 2+1 | 2,6 do 2,9% | 1,5 do 1,6% | 35 do 38 |
Jeśli kupujesz na kredyt, rata i odsetki zmieniają rachunek całkowicie: porównanie znajdziesz w hipoteka czy wynajem.
Ile płaci lokata terminowa, dla porównania?
Nowe lokaty terminowe osób fizycznych miały średnie oprocentowanie 1,32% w euro i 1,61% w leku w sierpniu 2026 roku według Banku Albanii. Odsetki też są opodatkowane 15% (ustawa nr 29/2023, art. 15 i 24). Podajemy to jako kontekst, a nie jako radę: lokata i nieruchomość różnią się ryzykiem, płynnością i nakładem pracy.
| Do 1 roku | 1,08% | 0,92% | 1,28% | 1,09% |
|---|---|---|---|---|
| Od 1 do 2 lat | 0,94% | 0,80% | 1,50% | 1,28% |
| Powyżej 2 lat | 2,06% | 1,75% | 2,47% | 2,10% |
| Wszystkie okresy | 1,32% | 1,12% | 1,61% | 1,37% |
Bank Albanii podaje też średnią kwartalną 1,4% dla lokat terminowych w euro w drugim kwartale 2026 roku, czyli liczbę, której używamy w hipoteka czy wynajem. Okres jest inny, więc nie przeczy danym z sierpnia. W sierpniu 2026 roku Monitor wspomniał też o rentowności albańskich obligacji rządowych: 6,5% za 20 lat i 6,22% za 15 lat.
Czego te liczby nie obejmują?
Żadna liczba tutaj nie uwzględnia zmiany ceny nieruchomości i żadna nie jest obietnicą zwrotu. Bank Albanii podał za pierwsze półrocze 2026 roku indeks cen domów o 10% wyższy niż rok wcześniej, ale bez zmiany w porównaniu z poprzednim półroczem. Wzrost z przeszłości nie wskazuje wzrostu w przyszłości, a przy sprzedaży nieruchomości zysk jest opodatkowany 15%, jak wyjaśniamy w artykule o inwestowaniu w nieruchomości.
To szacunki brutto i przykłady z podanymi założeniami, z małej próby ogłoszeń. To nie jest porada inwestycyjna. Zanim podejmiesz decyzję, policz czynsz, cenę i koszty nieruchomości, którą rozważasz.
Najczęściej zadawane pytania
Źródła
- Banka e Shqipërisë: Raporti Statistikor Mujor, gusht 2026, tabela 1-18a, normat e depozitave të reja (PDF) ·
- Banka e Shqipërisë: kursi zyrtar i këmbimit, 4 nëntor 2026 (1 € = 91,00 lekë) ·
- Banka e Shqipërisë: Raporti i Stabilitetit Financiar, gjashtëmujori i parë 2026, indeksi i çmimit të banesave (PDF) ·
- Banka e Shqipërisë: Raporti i Politikës Monetare 2026/III, depozitat me afat në tremujorin e dytë 2026 (PDF) ·
- Ligji nr. 29/2023 “Për tatimin mbi të ardhurat”, i përditësuar: nenet 15 dhe 24 ·
- Ligji nr. 9632/2006 “Për sistemin e taksave vendore”, i përditësuar: neni 22/2 ·
- Udhëzimi i përbashkët nr. 22, datë 20.10.2020: tarifat e noterit, kontrata e qirasë dhe shitja ·
- VKM nr. 389, datë 13.5.2020, e përditësuar me VKM nr. 462/2025: tarifat e ASHK-së ·
- VKM nr. 457, datë 26.7.2023: çmimet e referencës për banesat, Aneksi 1 (PDF në faqen e ASHK) ·
- Numbeo: investimi në prona, Tiranë, përditësuar më 1 nëntor 2026 ·
- Numbeo: investimi në prona, Durrës, përditësuar më 31 tetor 2026 ·
- Numbeo: investimi në prona, Vlorë, përditësuar më 2 tetor 2026 ·
- Numbeo: investimi në prona, Sarandë, përditësuar më 2 tetor 2026 ·
- Monitor: qiratë sipas Century 21 në 13 zona, janar-qershor 2026, 8 gusht 2026 ·
- BalkanWeb, sipas Monitor: “Qiratë rriten, por fitimi mbetet i dobët”, AirDNA, Keydata dhe obligacionet, 30 gusht 2026 ·
- hyrja.al: metodologjia e të dhënave të tregut ·
Czytaj dalej
- Ile warte jest mieszkanie?Bezpłatna wycena na podstawie podobnych ogłoszeń i oficjalnych cen referencyjnych.
- Koszty zakupu z kalkulatoremTaryfa notarialna, opłaty ASHK i to, kto płaci jaki podatek, z oficjalnymi źródłami.
- Zakup z zagranicy krok po krokuPełnomocnictwo i apostille, sprawdzenia w ASHK, notariusz oraz płatności przelewem dla osób mieszkających poza Albanią.
Udostępnij artykuł
Nowe artykuły e-mailem
Poradniki o zakupie, wynajmie i rynku nieruchomości w Albanii, prosto na Twoją skrzynkę.
Jeden e-mail, gdy publikujemy nowy artykuł. Możesz się wypisać w dowolnym momencie. Prywatność
Komentarze
Zaloguj się, aby dołączyć do dyskusji.
Brak komentarzy. Bądź pierwszy i podziel się swoją opinią.
