Доходность аренды в Албании 2026 по городам: сколько вы зарабатываете на аренде

Сколько вы зарабатываете на аренде в Албании? По ценам предложения на hyrja.al в октябре 2026 года валовая доходность квартиры в год составляет 6,3–6,6% для однокомнатной (1+1) в Тиране, 4,0–4,4% для двухкомнатной (2+1) в Тиране, 3,6–4,9% для однокомнатной во Влёре и 2,6–2,9% для двухкомнатной во Влёре. После налога 15%, одного пустого месяца и расходов в нашем примере однокомнатная квартира в Тиране дает около 4,2–4,5% чистой доходности. Это оценки по небольшой выборке объявлений, а не подписанные аренды и не гарантия прибыли.

Эти цифры обновлены 5 ноября 2026 года на основе данных, опубликованных до этой даты. Метод и пошаговый разбор того, что снижает доход, описаны в статье инвестиции в недвижимость в Албании; здесь приведены сами цифры по городам и размерам квартир. Общая картина рынка есть в статье статистика рынка недвижимости Албании.

Валовая доходность однокомнатной квартиры в Тиране, цены предложения на hyrja.al, октябрь 2026

6,3–6,6%

Валовая доходность двухкомнатной квартиры в Тиране, тот же источник

4,0–4,4%

Валовая доходность однокомнатной квартиры во Влёре, тот же источник

3,6–4,9%

Средняя ставка по новым срочным вкладам в евро для физических лиц, август 2026 (Банк Албании)

1,32%

Что такое валовая и чистая доходность?

Валовая доходность: годовая аренда, деленная на цену покупки, до любых расходов. Чистая доходность: то, что остается от аренды после налога, пустых месяцев и расходов, деленное на цену плюс расходы на покупку.

Формула проста: квартира за 117 935 € при аренде 652 € в месяц дает 652 × 12 ÷ 117 935 = 6,6% валовой доходности. Ни одна из этих цифр не учитывает изменение цены самой недвижимости.

Какова доходность аренды в Тиране и Влёре?

В таблице ниже приведены медианы объявлений hyrja.al и два способа расчета. Медиана: это значение в середине списка, половина объявлений выше, половина ниже. Строка появляется, только если и по аренде, и по продаже есть не менее 5 объявлений.

Аренда растет не так быстро, как цена, когда квартира становится больше. В Тиране при переходе от однокомнатной к двухкомнатной медианная аренда растет на 55 €, а цена предложения примерно на 92 000 €. Поэтому небольшие квартиры в этой выборке показывают более высокую доходность.

Почему медианы могут вводить в заблуждение?

Аренда и продажи относятся к разным квартирам, поэтому цифра является оценкой для рынка, а не доходностью конкретного объекта. Пять факторов ее сдвигают:

• Размеры различаются. Во Влёре медиана однокомнатных квартир в аренде составляет 70 м², а однокомнатных на продажу 55 м². Из-за этого 4,9% завышены: в пересчете за м² получается 3,6%. В Тиране размеры однокомнатных одинаковы, 65 м², и два расчета близки.
• Цены предложения. Подписанные аренды и цены могут быть ниже, чем в объявлении, и не обязательно на одну и ту же величину.
• Меблировка и новостройки. Наши данные не разделяют аренду с мебелью и без, а также новостройки и старые дома. Если в продажах больше новостроек, доходность получается ниже.
• Сезон на побережье. Объявления во Влёре описывают месячную аренду и не измеряют летний доход. Квартира, которую сдают посуточно, считается иначе, с большими расходами и пустыми месяцами: см. где купить квартиру для отдыха.
• Небольшая выборка. Один месяц объявлений, в некоторых строках по Влёре всего 6–7 объявлений. Одно объявление может заметно сдвинуть медиану.

Фото: val-suprunovich / Magnific

Как мы считали

Мы взяли квартиры, опубликованные на hyrja.al, без демо-объектов, площадью от 20 до 400 м², с ценой продажи от 300 до 12 000 €/м² и арендой от 100 до 6 000 € в месяц, впервые опубликованные с 1 октября 2026 года. Первая колонка: медианная аренда × 12 ÷ медианная цена. Вторая колонка: медианная аренда за м² × 12 ÷ медианная цена за м². Для строк «все» аренда за м² округлена до целых евро, поэтому мы пишем «около».

Объявления в леках (ALL) мы перевели в евро по рабочему курсу 92 лека за 1 €. Официальный курс Банка Албании на 4 ноября 2026 года: 1 € = 91,00 лека. По официальному курсу аренда в леках вышла бы в евро на 1,1% выше, а в Тиране 97 из 138 объявлений об аренде и только 22 из 89 объявлений о продаже указаны в леках. Для однокомнатной квартиры в Тиране это поднимает доходность с 6,63% не более чем до 6,71%.

Текущие цены предложения: однокомнатные квартиры в аренду в Тиране, однокомнатные квартиры на продажу в Тиране, аренда во Влёре и аренда в Тиране.

Что говорят другие источники о доходности аренды?

Другие источники дают цифры в том же широком диапазоне, примерно от 3 до 6%, но из других данных, поэтому мы приводим их отдельно.

• Для Дурреса, Саранды и других городов: hyrja.al пока не имеет достаточно объявлений об аренде: 3 в Дурресе, а по Саранде в наших данных вообще нет строки по аренде. Мы не публикуем медианы меньше чем по 5 объявлениям, поэтому для них у нас есть только цифры Numbeo, которые по Саранде опираются на 4 человек.
• Договоры в Тиране. Century 21 сообщило по сделкам в 13 зонах за январь–июнь 2026 года среднюю аренду 590 € для однокомнатной и 954 € для двухкомнатной квартиры. При средней цене 2 100 €/м² по индексу Keydata, опубликованной Monitor, и площадях из нашей таблицы (65 и 105 м², наш выбор) получается около 5,2% для каждой. Для однокомнатной это меньше 6,3–6,6%, для двухкомнатной больше 4,0–4,4%.
• Зона за зоной. В статье студия или однокомнатная квартира для инвестиций мы посчитали по шести зонам Тираны 3,7–5,0% для однокомнатной и 3,3–7,4% для двухкомнатной. Зона меняет цифру больше, чем размер квартиры; аренда по районам описана в статье аренда в Тиране по районам.
• Monitor, 30 августа 2026. Для аренды на Airbnb в Тиране при валовом доходе 9 180 € в год по данным AirDNA и квартире 80 м² примерно за 168 000 € Monitor посчитал около 5,5% валовой доходности и не менее 19 лет, чтобы вернуть вложения в валовом выражении.

О том, насколько официальные цены отличаются от рынка в каждом городе, см. в статье референсная цена и рыночная цена.

От валовой к чистой доходности: сколько вы действительно оставляете?

После расходов однокомнатная квартира в Тиране в нашем примере падает с 6,6% валовой до 4,5% чистой доходности. Налог обязателен и точен; пустой месяц, ремонт и взнос за дом это наши предположения, поэтому подставьте свои.

Для местного налога зона имеет значение: от 2 655 до 7 423 лек в год за 65 м², в зависимости от зоны в Тиране. Регистрация договора аренды в ASHK (Государственное агентство кадастра) стоит 5 000 лек, но для жилья это необязательно, как объясняется в статье как сдать свое жилье в аренду. Как налог указывается в годовой декларации о доходах (DIVA), когда его удерживает арендатор и каков минимальный размер аренды, читайте в статье налог на аренду.

При тех же допущениях полная таблица выглядит так. Годы показывают, сколько понадобилось бы, чтобы окупить цену только валовой арендой при неизменных аренде и цене.

Если вы покупаете в кредит, платежи и проценты меняют расчет полностью: сравнение есть в статье ипотека или аренда.

Сколько приносит срочный вклад для сравнения?

Новые срочные вклады физических лиц в августе 2026 года в среднем давали 1,32% в евро и 1,61% в леках, по данным Банка Албании. Проценты тоже облагаются налогом 15% (Закон № 29/2023, статьи 15 и 24). Мы приводим это как контекст, а не как совет: вклад и недвижимость различаются по риску, ликвидности и необходимости работы.

Банк Албании также приводит средний квартальный показатель 1,4% по срочным вкладам в евро во 2 кв. 2026 года; его мы используем в статье ипотека или аренда. Периоды разные, поэтому это не противоречит августовской цифре. В августе 2026 года Monitor также упоминал доходность албанских государственных облигаций: 6,5% за 20 лет и 6,22% за 15 лет.

Что не входит в эти цифры?

Ни одна цифра здесь не учитывает изменение цены недвижимости, и ни одна не является обещанием доходности. Банк Албании сообщил, что за первое полугодие 2026 года индекс цен на жилье был на 10% выше, чем годом ранее, но не изменился по сравнению с предыдущим полугодием. Прошлый рост не говорит о будущем, а при продаже недвижимости прибыль облагается налогом 15%, как описано в статье об инвестициях в недвижимость.

Часто задаваемые вопросы