Ceny referencyjne a ceny rynkowe w Albanii 2026: różnica miasto po mieście

Ceny rynkowe są powyżej oficjalnej ceny referencyjnej w każdym albańskim mieście, które porównaliśmy, ale różnica bardzo się waha: w Tiranie indeks Keydata Albania stawia rynek 1,52–1,62 razy powyżej środkowej ceny referencyjnej (2 kw. 2026), a ceny ofertowe na hyrja.al to 2,11 razy cena referencyjna w Durrës, 2,78 razy we Wlorze i 3,12 razy w Sarandzie, na podstawie małej liczby ogłoszeń. Ten artykuł jest porównaniem; jak znaleźć cenę referencyjną dla swojej okolicy, wyjaśnia przewodnik po cenie referencyjnej. Stosunek mierzy odległość między wartością podatkową a cenami rynkowymi. To nie dowód, że ktokolwiek deklaruje mniej.

Dane zaktualizowano 4 listopada 2026 roku. Kurs wymiany: 1 € = 91,00 leków, oficjalny kurs Banku Albanii z 4 listopada 2026 roku.

Tirana: Keydata wobec mediany stref referencyjnych, 2 kw. 2026

1,52 do 1,62 razy

W Tiranie: dawny Blloku i Jednostka 6, Keydata wobec aktu

1,18 do 1,88 razy

Saranda: mediana ofert hyrja.al wobec ceny referencyjnej, n=14

3,12 razy

Za 1 €, oficjalny kurs Banku Albanii, 4 listopada 2026

91,00 leków

Jaka jest różnica między ceną referencyjną a rynkiem w Tiranie?

W Tiranie rynek jest mniej więcej półtora raza wyższy od ceny referencyjnej. To jedyne porównanie, w którym obie strony korzystają z tej samej mapy: akt (decyzja Rady Ministrów nr 457/2023, znana jako VKM 457/2023) dzieli miasto na 11 jednostek i 32 strefy, a raport Keydata opublikowany w gazecie Shekulli 4 sierpnia 2026 roku używa tych samych oznaczeń stref (2/4, 5/3 itd.). Wspólna instrukcja nr 34/2023 umieszcza ulicę „Komuna e Parisit” w strefie 5/3, a raport Keydata też ją tam umieszcza.

Keydata podaje ceny tylko według jednostek, a nie stref, więc tabeli na 32 wiersze nie da się uczciwie zbudować. Można porównać każdą jednostkę z jej strefami. Dawny Blloku to wyjątek: Keydata liczy go osobno, a raport wymienia go przy strefie 5/1, ale granice obu obszarów mogą się nie pokrywać.

Jednostka 1 nie ma stosunku. Akt podaje dla niej 97 200 i 102 800 leków za m², ale Shekulli przypisuje jej 2 116 €/m² i wzrost o 115%, czyli dokładnie te liczby, które Publik.al podaje dla całej Tirany. Wygląda to na błąd publikacji, więc go nie używamy, tak jak w cenach mieszkań w Tiranie według stref.

Dla całego miasta Publik.al podaje za Keydata średnią 2 116 €/m² i medianę 1 982 €/m² w 2 kw. 2026. Jako cenę referencyjną miasta bierzemy medianę 32 stref, 119 050 leków, czyli 1 308 €/m², tę samą, której używa strona cen mieszkań w Tiranie. Daje to stosunki 1,62 i 1,52.

Jak daleko są ceny ofertowe w innych miastach?

Poza Tiraną ceny ofertowe są dwa do trzech razy wyższe od ceny referencyjnej, bo akt ma tylko jedną wartość dla całego miasta. Poniższa tabela opiera się wyłącznie na ogłoszeniach hyrja.al: opublikowanych mieszkaniach o powierzchni 20–400 m², po raz pierwszy wystawionych od 1 października 2026 roku, stan na 4 listopada 2026 roku. To ceny ofertowe z jednego miesiąca ogłoszeń, mała próba, nie ceny sprzedaży i nie cały rynek.

Golem ma 7 ogłoszeń z medianą 1 150 €/m², ale bez stosunku: akt nie ma dla niego wiersza i podaje tylko zasadę „do 35% mniej” niż najbliższa strefa, co nie jest liczbą. Ogłoszenia wycenione w lekach przeliczyliśmy na euro według roboczego kursu 92 leków (w Tiranie 22 z 89, w Durrës 2 z 24, we Wlorze 4 z 13, w Sarandzie żadne). Kurs oficjalny jest o 1,1% niższy, więc te ceny w euro wychodzą nieco wyższe; nie przeliczaliśmy ich ponownie.

Zdjęcie: anastasiia_akh / Magnific

Co pokazują inne opublikowane źródła?

Inne źródła dają ten sam obraz: w większości przypadków cena to 1,5–3 razy cena referencyjna, ale większość to widełki agentów, a nie średnie. Numbeo opiera się na wolontariuszach. Używamy go tylko dla Durrës i Wlory, gdzie serwis nie sygnalizuje małej liczby osób zgłaszających.

Liczby Numbeo zmieniają się wraz z wkładami: w porównaniu Tirany i Durrës, sprawdzonym 10 października 2026 roku, Durrës wynosił około 1 600 € i 1 000 €/m². Inne dane rynkowe znajdziesz w statystykach rynku nieruchomości w Albanii.

Dlaczego stosunek nie jest czystym porównaniem?

Stosunek jest przybliżonym wskaźnikiem, bo obie strony mierzy się inaczej. Pięć zastrzeżeń zmienia sposób jego odczytu.

Powierzchnia. Tabele w załączniku 1 są w „Lek/m2 sipërfaqe shfrytëzimi” (powierzchnia użytkowa), a tytuł tego samego załącznika mówi „për metër katror sipërfaqe ndërtimi” (za metr kwadratowy powierzchni zabudowy). Powierzchnia użytkowa to termin tabeli, ale tekst VKM 457/2023 go nie definiuje. Instrukcja nr 34/2023 mnoży cenę referencyjną przez powierzchnię mieszkania, bez określenia jej rodzaju. Na hyrja.al wskazówki przy dodawaniu ogłoszeń proszą o powierzchnię brutto, a raporty Keydata, które czytaliśmy, nie mówią, której używają. Jeśli cena rynkowa jest za m² brutto, a referencyjna za m² użytkowy, stosunek wychodzi niższy, niż jest naprawdę: na przykład przy powierzchni użytkowej mniejszej o 15%, 2,11 w Durrës staje się 2,48.

Ceny ofertowe są wyższe od cen sprzedaży. Według badania w Raporcie o stabilności finansowej Banku Albanii za pierwsze półrocze 2026 roku większość sprzedaży zamknęła się po cenie ofertowej albo do 5% niżej. Przy 5% mniej 2,11 w Durrës staje się 2,00. Keydata pisze, że liczy średnie z mieszkań „që janë në shitje” (które są na sprzedaż), i że większość to wtórny rynek.

Wiek. Przy obliczaniu podatku cenę referencyjną obniża się o 1% za każdy pełny rok od pierwszego tytułu, do 30%. Używamy pełnej ceny referencyjnej, bez tego obniżenia. Dla starszego domu rzeczywisty stosunek wychodzi wyższy.

Nowe budownictwo. Załącznik 2, punkt dh, mówi, że dla nowych budynków zarejestrowanych po wejściu decyzji w życie cena „do të indeksohet me koeficientin 0.2” (zostanie zindeksowana współczynnikiem 0.2) wyżej przez pierwsze 5 lat. Nie zastosowaliśmy tego i dla takich domów stosunek wychodzi niższy.

Kurs wymiany. Cena referencyjna jest w lekach, a kurs się zmienia. Przy 92,03 leków za euro, kursie z 1 października 2026 roku w artykule o cenie referencyjnej, każdy stosunek wychodzi o około 1,1% wyższy.

Jak to obliczyliśmy

Stosunek = cena rynkowa w €/m² ÷ (cena referencyjna w lekach za m² ÷ 91,00). Ponownie odczytaliśmy dane referencyjne 4 listopada 2026 roku w tekście VKM 457/2023 na stronie ASHK, Państwowej Agencji Katastralnej. Dla jednostek Tiranę użyliśmy zwykłej średniej stref, a dla miasta mediany 32 stref. Żadna nie jest ważona transakcjami, bo takich danych się nie publikuje. Mediana hyrja.al dotyczy mieszkań, z ceną za m² każdego ogłoszenia; nie publikujemy median z mniej niż 5 ogłoszeń. Stosunki zaokrąglono do dwóch miejsc po przecinku.

Co oznacza różnica przy sprzedaży lub zakupie?

Przy sprzedaży cena referencyjna jest dolnym progiem podatku, a nie ceną nieruchomości. Zgodnie z ustawą nr 29/2023, art. 17, pkt 5, cenę sprzedaży ocenia się na wyższej z dwóch wartości: ceny w umowie i ceny referencyjnej, a podatek wynosi 15% zysku. Szczegóły są w artykule o podatku 15%.

Przykład dla mieszkania 80 m² we Wlorze, z pierwszym tytułem w marcu 2016 roku, sprzedanego w listopadzie 2026 roku. Po 10 pełnych latach cena referencyjna wynosi 61 800 × 90% = 55 620 leków za m², czyli 4 449 600 leków za 80 m². W obu przypadkach umowa podaje prawdziwą cenę.

Dla sprzedającego wysoki stosunek nie obniża podatku: gdy prawdziwa cena jest powyżej progu, podatek liczy się od niej. Dla kupującego zarejestrowana wartość ma znaczenie później, bo zgodnie z punktem 3.1 instrukcji staje się wartością zakupu, gdy sprzedajesz nieruchomość. Dlatego umowa musi podawać cenę faktycznie zapłaconą.

Różnica widać też w podatku rocznym. Według artykułu o podatku od nieruchomości, gdy nie ma wyższej zarejestrowanej wartości, podstawą jest cena referencyjna: dla 80 m² we Wlorze 61 800 × 80 × 0,05% = 2 472 leki rocznie. Cena referencyjna nie mówi, ile naprawdę jest warty dom. Do tego służą bezpłatna wycena nieruchomości oraz strony cen dla Durrës, Wlory i Sarandy. Jeśli interesuje cię rentowność wynajmu, porównanie znajdziesz w rentowności wynajmu według miast, a przewartościowanie omawia artykuł czy w Albanii jest bańka na rynku nieruchomości.

Czy wartość rynkowa zmieni podstawę podatku?

Może, ale na dzień 4 listopada 2026 roku nie znaleźliśmy niczego przyjętego. Projekt ustawy „Për taksën mbi pasurinë e paluajtshme” (o podatku od nieruchomości) został opublikowany do konsultacji w czerwcu 2026 roku, a według publicznej stacji RTSH podatek od wartości rynkowej zacząłby obowiązywać w 2029 roku dla budynków i w 2031 roku dla działek, po stawce od 0,1% do 0,2% dla domów. Szczegóły są w artykule o projekcie ustawy. Im wyższy stosunek w mieście, tym bardziej przesunęłaby się podstawa podatku, gdyby ten system został przyjęty.

Nowe ceny referencyjne dla okręgów to osobna sprawa. Według Vox News i Monitora Ministerstwo Finansów opublikowało je do konsultacji w lipcu 2025 roku, a Noa 6 marca 2026 roku napisała, że propozycja „nuk është miratuar ende” (nie została jeszcze przyjęta). Dla Durrës Noa pisze o 13 strefach od 45 000 do 200 000 leków za m². Źródła podają różną liczbę stref, bo projekt był poprawiany. Tych liczb nie ma w naszych tabelach.

Dziennik Urzędowy (qbz.gov.al) nie mógł zostać otwarty przez nasze narzędzia 4 listopada 2026 roku. Nasza ostatnia kontrola tam była 1 października 2026 roku, gdy VKM 132/2018 był ostatnio zmieniany przez VKM 457/2023. Przed jakimkolwiek krokiem zapytaj notariusza lub ASHK, który akt obowiązuje.