Referenční cena versus trh v Albánii 2026: rozdíl město po městě

Tržní ceny jsou nad oficiální referenční cenou v každém albánském městě, které jsme porovnali, ale rozdíl se hodně liší: v Tiraně staví index Keydata Albania trh 1,52 až 1,62násobně nad střední referenční cenu (2. čtvrtletí 2026), zatímco nabídkové ceny na hyrja.al jsou 2,11násobkem referenční ceny v Durrësi, 2,78násobkem ve Vlore a 3,12násobkem v Sarandě, a to na malém počtu inzerátů. Tento článek je srovnání; jak najít referenční cenu pro vaši oblast, vysvětluje průvodce referenční cenou. Poměr měří vzdálenost mezi daňovou hodnotou a tržními cenami. Není důkazem, že by někdo deklaroval méně.

Údaje naposledy aktualizovány 4. listopadu 2026. Směnný kurz: 1 € = 91,00 leků, oficiální kurz Banky Albánie ke 4. listopadu 2026.

Tirana: Keydata oproti střední referenční zóně, Q2 2026

1,52 až 1,62krát

Uvnitř Tiray: bývalý Blloku a Unit 6, Keydata oproti aktu

1,18 až 1,88krát

Saranda: medián nabídek na hyrja.al oproti referenční ceně, n=14

3,12krát

Za 1 €, oficiální kurz Banky Albánie, 4. listopadu 2026

91,00 lek

Jaký je rozdíl mezi referenční cenou a trhem v Tiraně?

V Tiraně je trh zhruba jeden a půl násobek referenční ceny. Je to jediné srovnání, kde mají obě strany stejnou mapu: akt (rozhodnutí Rady ministrů č. 457/2023, známé jako VKM 457/2023) rozděluje město na 11 jednotek a 32 zón a zpráva Keydata, zveřejněná v deníku Shekulli 4. srpna 2026, používá stejné kódy zón (2/4, 5/3 a tak dále). Společná instrukce č. 34/2023 zařazuje ulici „Komuna e Parisit“ do zóny 5/3 a zpráva Keydata ji tam také řadí.

Keydata publikuje ceny jen podle jednotek, ne podle zón, takže tabulku o 32 řádcích nelze poctivě sestavit. Lze srovnat každou jednotku s jejími zónami. Bývalý Blloku je výjimka: Keydata ho počítá zvlášť a zpráva ho uvádí pod zónou 5/1, ale hranice obou oblastí nemusejí být totožné.

Jednotka 1 nemá poměr. Akt jí přiděluje 97,200 a 102,800 leků za m², ale Shekulli jí přisuzuje 2,116 €/m² a růst o 115%, přesně ty údaje, které Publik.al uvádí pro celou Tiranu. To vypadá jako chyba v publikaci, takže ji nepoužíváme, stejně jako v článku ceny bytů v Tiraně podle zón.

Pro město jako celek uvádí Publik.al podle Keydata průměr 2 116 €/m² a medián 1 982 €/m² za 2. čtvrtletí 2026. Jako referenční cenu města bereme medián 32 zón, 119 050 leků, neboli 1 308 €/m², stejný, jaký používá stránka cen bytů v Tiraně. Výsledné poměry jsou 1,62 a 1,52.

Jak daleko jsou nabídkové ceny v ostatních městech?

Mimo Tiranu jsou nabídkové ceny dva až třikrát vyšší než referenční cena, protože akt má pro celé město jen jednu hodnotu. Tabulka níže používá pouze inzeráty hyrja.al: zveřejněné byty, 20 až 400 m², poprvé vystavené od 1. října 2026, stav k 4. listopadu 2026. Jde o nabídkové ceny z jednoho měsíce inzerátů, malý vzorek, ne prodejní ceny a ne celý trh.

Golem má 7 inzerátů s mediánem 1 150 €/m², ale bez poměru: akt pro něj nemá řádek a dává jen pravidlo „až o 35% méně“ než nejbližší zóna, což není číslo. Inzeráty v lekách jsme přepočetli na eura pracovním kurzem 92 leků (22 z 89 v Tiraně, 2 z 24 v Durrësi, 4 z 13 ve Vlore, žádný v Sarandě). Oficiální kurz je o 1,1% nižší, takže tyto ceny vycházejí v eurech mírně vyšší; nepřepočítávali jsme je.

Foto: anastasiia_akh / Magnific

Co ukazují jiné zveřejněné zdroje?

Jiné zdroje dávají stejný obraz: v naprosté většině případů je cena 1,5 až 3násobkem referenční ceny, ale většina z nich jsou rozpětí od makléřů, ne průměry. Numbeo se opírá o dobrovolné přispěvatele. Používáme ho jen pro Durrës a Vlore, kde web neupozorňuje na malý počet přispěvatelů.

Numbeo se mění podle příspěvků: v srovnání Tirany a Durrësu, zkontrolovaném 10. října 2026, stála Durrës asi 1 600 € a 1 000 €/m². Ostatní statistiky trhu jsou v článku statistiky trhu nemovitostí v Albánii.

Proč poměr není čisté srovnání?

Poměr je přibližný ukazatel, protože obě strany se neměří stejným způsobem. Pět upozornění mění, jak ho číst.

Podlahová plocha. Tabulky v příloze 1 jsou v „Lek/m2 sipërfaqe shfrytëzimi“ (užitná plocha), zatímco název téže přílohy říká „për metër katror sipërfaqe ndërtimi“ (za metr čtvereční zastavěné plochy). Užitná plocha je termín tabulky, ale text VKM 457/2023 ji nedefinuje. Instrukce č. 34/2023 násobí referenční cenu výměrou bytu, aniž by určila typ. Na hyrja.al návod pro nahrávání inzerátů žádá hrubou plochu a z přečtených zpráv Keydata nevyplývá, kterou používá. Pokud je tržní cena za hrubý m² a referenční za užitný m², poměr vyjde nižší, než ve skutečnosti je: například při užitné ploše o 15% menší se 2,11 u Durrësi změní na 2,48.

Nabídkové ceny jsou nad prodejními. Podle průzkumu ve Zprávě o finanční stabilitě Banky Albánie za první pololetí 2026 se většina prodejů uzavřela na nabídkové ceně nebo až 5% pod ní. Při 5% nižší ceně se 2,11 u Durrësi změní na 2,00. Keydata píše, že své průměry počítá z bytů „që janë në shitje“ (které jsou na prodej), a že většina z nich jsou dalších prodejů (přeprodeje).

Stáří. Při výpočtu daně se referenční cena snižuje o 1% za každý celý rok od prvního vlastnického titulu, nejvýše o 30%. Používáme plnou referenční cenu bez této slevy. U staršího domu by skutečný poměr vyšel vyšší.

Novostavby. Příloha 2, bod dh, říká, že u novostaveb registrovaných po účinnosti rozhodnutí se cena „do të indeksohet me koeficientin 0.2“ (bude indexována koeficientem 0.2) vyšší po dobu prvních 5 let. Nepoužili jsme to a u těchto domů poměr vychází nižší.

Směnný kurz. Referenční cena je v lekách a kurz se pohyboval. Při kurzu 92,03 leků za euro, tedy kurzu z 1. října 2026 v článku referenční cena pro nemovitosti, vyjde každý poměr asi o 1,1% vyšší.

Jak jsme to spočítali

Poměr = tržní cena v €/m² ÷ (referenční cena v lekách za m² ÷ 91,00). Referenční údaje jsme znovu přečetli 4. listopadu 2026 v textu VKM 457/2023 na webu ASHK, Státní katastrální agentury. U jednotek v Tiraně jsme použili prostý průměr zón, u města medián 32 zón. Ani jeden není vážen transakcemi, protože takové údaje nejsou zveřejněny. Medián hyrja.al se týká bytů a používá cenu za m² každého inzerátu; medián publikujeme jen z alespoň 5 inzerátů. Poměry jsou zaokrouhleny na dvě desetinná místa.

Co znamená rozdíl při prodeji nebo koupi?

Když prodáváte, je referenční cena dolní hranicí pro daň, ne cenou nemovitosti. Podle zákona č. 29/2023, článku 17, bodu 5, se prodejní cena posuzuje jako vyšší z částky ve smlouvě a referenční ceny a daň je 15% ze zisku. Podrobnosti vysvětluje článek daň 15% při prodeji nemovitosti.

Příklad pro byt 80 m² ve Vlore, s prvním vlastnickým titulem v březnu 2016, prodaný v listopadu 2026. Po 10 celých letech je referenční cena 61 800 × 90% = 55 620 leků za m², tedy 4 449 600 leků za 80 m². V obou případech smlouva uvádí skutečnou cenu.

Pro prodávajícího vysoký poměr daň nesnižuje: je-li skutečná cena nad limitem, počítá se daň z ní. Pro kupujícího záleží na zapsané hodnotě, protože podle bodu 3.1 instrukce se při pozdějším prodeji stane kupní hodnotou nemovitosti. Proto musí smlouva uvádět cenu skutečně zaplacenou.

Rozdíl se projeví i v ročním daňovém základu. Podle článku daň z nemovitosti pokud není vyšší zapsaná hodnota, je základem referenční cena: pro 80 m² ve Vlore je to 61 800 × 80 × 0.05% = 2 472 leků ročně. Referenční cena vám neřekne, kolik dům stojí. K tomu slouží bezplatné ocenění nemovitosti a cenové stránky pro Durrës, Vlora a Sarandu. Pokud se ptáte na výnos z pronájmu, srovnání je v článku výnos z pronájmu podle měst, zatímco přeoceňování řeší článek je v Albánii na trhu bublina.

Změní tržní hodnota základ daně?

Může, ale k 4. listopadu 2026 jsme nenašli nic přijatého. Návrh zákona „Për taksën mbi pasurinë e paluajtshme“ (o dani z nemovitého majetku) byl zveřejněn k připomínkám v červnu 2026 a podle veřejnoprávní televize RTSH by daň z tržní hodnoty začala v roce 2029 u budov a v roce 2031 u pozemků, při sazbě 0.1% až 0.2% u bytů. Podrobnosti jsou v článku návrh zákona o dani z tržní hodnoty. Čím vyšší je poměr ve městě, tím více by se základ daně posunul, pokud by tento systém přijat byl.

Nové referenční ceny pro okresy jsou samostatná věc. Podle Vox News a Monitoru je ministerstvo financí zveřejnilo k připomínkám v červenci 2025 a Noa 6. března 2026 uvedla, že návrh „nuk është miratuar ende“ (ještě nebyl přijat). Pro Durrës uvádí Noa 13 zón od 45 000 do 200 000 leků za m². Zdroje uvádějí různý počet zón, protože návrh byl revidován. Tato čísla v našich tabulkách nejsou.

Úřední věstník (qbz.gov.al) náš nástroj 4. listopadu 2026 neotevřel. Naposledy jsme ho kontrolovali 1. října 2026, kdy byla VKM 132/2018 naposledy změněna VKM 457/2023. Než podniknete jakýkoli krok, zeptejte se notáře nebo ASHK, který akt platí.