Affitti a Tirana nel 2026: quanto costa quartiere per quartiere, dal 1+1 al 3+1

Quanto costa un affitto a Tirana nel 2026? Nel primo semestre dell'anno, un appartamento 1+1 (bilocale con una camera da letto) si affittava in media a 590 € al mese e un 2+1 (trilocale con due camere) a 954 €, secondo le transazioni dell'agenzia Century 21 in 13 zone della città, pubblicate da Monitor l'8 agosto 2026. Il quartiere cambia molto il prezzo: un 1+1 costava da 330 € a Kinostudio fino a 850 € vicino al Lago Artificiale. Secondo l'INSTAT (l'Istituto di statistica albanese), la crescita degli affitti sta rallentando: 3,2% a settembre 2026, contro l'8,5% di inizio anno.

Foto principale: Seval Torun / Unsplash

Affitto medio di un 1+1 in 13 zone di Tirana, gennaio-giugno 2026 (Century 21)

590 €

Affitto medio di un 2+1, da 755 € un anno prima

954 €

Crescita annua degli affitti secondo l'INSTAT a settembre 2026, dall'8,5% di gennaio e febbraio

3,2%

Salario medio mensile lordo nel secondo trimestre 2026 (INSTAT)

92.150 lek

Affitti a Tirana per zona: quanto costa ogni quartiere

La differenza tra le zone è grande. Nella tabella di Century 21, un 1+1 nelle zone più care costa più del doppio di un 1+1 in periferia, e un 2+1 vicino ai due stadi costa più del triplo di un 2+1 a Kinostudio.

Tre cose emergono da questi dati:

• Per il 1+1, l'affitto è salito in 10 zone su 13 (a Fresku di appena 1 €). È sceso vicino allo stadio Selman Stërmasi (−23%), al Lago Artificiale (−15%) e a Komuna e Parisit (−6%). Secondo Monitor, gli agenti di Century 21 spiegano il calo con meno contratti di affitto e un'offerta limitata in queste zone.
• Per il 2+1, l'affitto non è sceso in nessuna zona. Gli aumenti maggiori sono stati a Myslym Shyri (+87%), vicino allo stadio Selman Stërmasi (+53%) e vicino allo stadio Air Albania (+46%). Secondo Monitor, i 2+1 sono gli appartamenti più richiesti in affitto, perché si adattano a famiglie, giovani coppie, professionisti e studenti che condividono la casa.
• La periferia resta molto più economica. A Kinostudio, Fresku e Kombinat un 1+1 costava da 330 a 360 € e un 2+1 circa 450 €, con piccoli aumenti in un anno, tranne il 2+1 a Fresku (+29%).

Per alcuni di questi quartieri abbiamo guide dedicate, con prezzi di vendita, trasporti e servizi: per Blloku, Komuna e Parisit, Don Bosko, Astiri e Kombinat. Il prezzo di vendita al metro quadro in ogni zona è nei prezzi degli appartamenti a Tirana per zona.

Monolocale, 1+1, 2+1 o 3+1: cosa sappiamo di ciascuno

Per 1+1 e 2+1 ci sono dati da contratti firmati. Per il 3+1 (tre camere da letto) ci sono solo prezzi segnalati dagli utenti, mentre per i monolocali non abbiamo trovato nessuna media pubblicata nel 2026.

Numbeo è una banca dati in cui i prezzi sono segnalati dagli stessi utenti: per Tirana, 1.148 prezzi da 107 persone nei 12 mesi fino a ottobre 2026, per tutte le voci del costo della vita. I suoi dati per un appartamento con una camera da letto rientrano nell'intervallo di Century 21, quindi li usiamo come orientamento per i 3+1, per i quali le agenzie non hanno pubblicato medie. Una terza fonte, l'agenzia CPM, ha calcolato per Monitor un affitto medio di 721 € per gli appartamenti a Tirana dalle transazioni del 2026, senza suddividerlo per tipologia (12 giugno 2026).

Monolocali

Nessuna delle fonti ha un dato per i monolocali: i dati di Century 21 pubblicati da Monitor comprendono solo 1+1 e 2+1, Numbeo non ha questa categoria e l'INSTAT non pubblica gli affitti per tipologia. Come punto di riferimento, il 1+1 più economico della tabella era di 330 €, a Kinostudio. Per stanze e appartamenti vicino alle facoltà, leggete affitti per studenti vicino alle università; se state pensando di comprare per affittare, il confronto tra tipologie è in monolocale o 1+1 come investimento.

Arredato o non arredato

Né Century 21, né Numbeo, né l'INSTAT distinguono le case arredate da quelle non arredate. Quando confrontate due offerte, confrontate case con lo stesso arredamento e chiedete cosa è incluso: elettrodomestici della cucina, condizionatori, lavatrice. Negli affitti su hyrja.al l'arredamento è indicato in ogni annuncio, insieme al canone mensile e alla data di ingresso.

Foto: Max Vakhtbovych / Pexels

Gli affitti a Tirana salgono ancora? Cosa mostra l'INSTAT

Sì, ma sempre più lentamente. L'indice degli affitti all'interno dell'Indice dei prezzi al consumo dell'INSTAT è salito del 3,2% a settembre 2026 rispetto a settembre 2025, dall'8,5% di gennaio e febbraio 2026.

L'accelerazione è iniziata nella primavera 2025: dallo 0,9% di gennaio e febbraio 2025, la crescita annua ha raggiunto il 6,6% a settembre 2025 e l'8,5% da dicembre 2025 a febbraio 2026. Da marzo 2026, ogni mese è stato più basso del precedente. A settembre 2026 l'indice è rimasto praticamente invariato rispetto ad agosto (0,0%), mentre a settembre 2025 era salito dell'1,4% in un solo mese.

La Banca d'Albania collega questo rallentamento al mercato degli affitti a lungo termine:

Nell'indagine di mercato sul primo semestre 2026, la Banca d'Albania scrive che, secondo gli agenti, gli affitti sono aumentati e la domanda di affitti è stata più alta rispetto al semestre precedente. Le informazioni sugli affitti provengono soprattutto da agenti che lavorano a Tirana (Rapporto sulla stabilità finanziaria, pagina 40).

Perché i dati dell'INSTAT e quelli delle agenzie sono diversi? L'indice ufficiale è una media per tutto il Paese, mentre i dati di Century 21 derivano solo dalle transazioni dell'agenzia in 13 zone di Tirana. L'aumento del 1+1 secondo Century 21 (4,4%) è stato inferiore a quello dell'indice negli stessi mesi (dal 5,7% all'8,5%), mentre quello del 2+1 (26%) è stato molto più alto. Su un periodo più lungo, da settembre 2020 a settembre 2026, l'indice degli affitti dell'INSTAT è salito di circa il 20%, poco meno dei prezzi al consumo nel complesso (circa 24%), mentre in tre delle zone di Century 21 l'affitto di un 2+1 è salito dal 46% all'87% in un solo anno.

Quanto pesa l'affitto sullo stipendio medio

Con il salario medio lordo dell'INSTAT, 92.150 lek nel secondo trimestre 2026, un 1+1 medio a Tirana assorbe circa il 59% dello stipendio e un 2+1 circa il 95%. La soglia abituale di sostenibilità, il 30% del reddito lordo, citata anche da Monitor e da Colliers Albania, significa un affitto fino a circa 300 € per una persona con salario medio e circa 600 € per una coppia con due salari medi.

Nessuna delle 13 zone aveva un 1+1 con affitto medio sotto i 300 €. Per una coppia con due salari medi, i 2+1 entro la soglia di circa 600 € si trovano solo in tre zone: Kinostudio, Kombinat e Fresku. Il salario dell'INSTAT è una media nazionale e lorda, prima di contributi e imposte, quindi la quota dello stipendio netto assorbita dall'affitto è più alta che in tabella.

I salari crescono più in fretta dell'indice ufficiale degli affitti: il salario medio lordo è salito del 9,8% dal secondo trimestre 2025 al secondo trimestre 2026, mentre l'INSTAT ha misurato per gli affitti il 5,7% a giugno 2026. Ma l'affitto medio di un 2+1 nelle zone di Century 21 è salito del 26% in un anno. Gli affitti in queste tabelle sono in euro, mentre i salari in lek (ALL): come il cambio influisce su affitti e immobili lo spiega l'articolo sull'euro a 92 lek.

Secondo il Censimento 2023, nella prefettura di Tirana vivevano in affitto 39.572 famiglie, circa il 16% del totale, il doppio della quota nella prefettura di Durazzo (7,8%). Di più sulla proprietà della casa in cosa mostra il Censimento 2023 sulle abitazioni. Per i giovani, il governo ha annunciato un contributo per l'affitto: vedete affitti per i giovani e l'articolo sul bonus affitto e l'edilizia sociale. Se state pensando di comprare invece di pagare l'affitto, il confronto tra rata e affitto è in mutuo o affitto.

Limiti dei dati e metodo

Tutti i dati sopra sono medie, non l'affitto della casa che state guardando. Hanno quattro limiti da tenere presenti:

• Una sola agenzia, senza il numero di contratti. I dati provengono da Century 21 per 13 zone, e la tabella pubblicata non indica quanti contratti ci sono dietro ciascuna. Quando una zona ha pochi contratti in sei mesi, una sola casa cara o economica sposta la media: vicino allo stadio Selman Stërmasi il 1+1 è sceso del 23%, mentre il 2+1 è salito del 53%.
• Contratti, non annunci. Century 21 e CPM calcolano dai contratti firmati. La pagina del mercato degli appartamenti a Tirana su hyrja.al mostrerà gli affitti richiesti negli annunci solo quando avrà almeno 5 annunci comparabili (metodologia).
• Nessuna suddivisione per arredamento e superficie. Nessuna fonte separa l'affitto di una casa arredata da quello di una non arredata, né per m².
• Salario nazionale. L'INSTAT non pubblica il salario medio trimestrale solo per Tirana.

Come li abbiamo calcolati

La tabella delle zone viene dalla tabella di Century 21 pubblicata da Monitor l'8 agosto 2026, dove si legge che i dati sono calcolati dalle transazioni. Le variazioni annue le abbiamo calcolate noi dalle cifre in euro e arrotondate a numeri interi, quindi alcune differiscono da quelle pubblicate, fino a 2 punti. Abbiamo verificato anche le medie: 590 € e 954 € corrispondono alla media semplice delle 13 zone (la somma delle zone divisa per 13), quindi ogni zona ha lo stesso peso, indipendentemente da quanti contratti abbia. La mediana delle zone era 600 € per il 1+1 e 900 € per il 2+1.

L'indice degli affitti (sottogruppo 04.1, anno base 2025 = 100), il salario medio e i dati del Censimento li abbiamo estratti dalla banca dati statistica dell'INSTAT il 10 ottobre 2026. Il peso dell'affitto è l'affitto in lek diviso per il salario medio lordo, al cambio ufficiale di 1 € = 91,65 lek del 9 ottobre 2026. Le cifre di Numbeo le abbiamo arrotondate a 10 €.

Come confrontare un'offerta di affitto con questi dati

Usate le tabelle come punto di partenza per la trattativa, non come prezzo fisso. Un'offerta molto sopra la media della zona deve avere ragioni chiare, come una superficie maggiore, un edificio nuovo o il parcheggio; un'offerta molto sotto merita più cautela.

Cosa deve dire il contratto e come si tutela il deposito lo spiega l'articolo sul contratto di affitto. I passi della ricerca sono in come trovare un appartamento in affitto, i segnali di truffa in truffe immobiliari online, mentre bollette e quota condominiale in spese mensili dell'appartamento.

Domande frequenti