Wzrost cen mieszkań hamuje: co mówią dane Banku Albanii za H1 2026

Po dwóch latach szybkich wzrostów rynek mieszkaniowy Albanii zwalnia. To główny wniosek z Raportu o stabilności finansowej za pierwsze półrocze 2026 Banku Albanii, opublikowanego 23 września 2026 roku. Niezależnie od tego, czy kupujesz, sprzedajesz czy inwestujesz, nowe dane zmieniają sposób myślenia o cenie, negocjacjach i oczekiwanych zwrotach.

Zmiana krajowego indeksu cen mieszkań, H1 2026 w porównaniu z H2 2025

0%

Krajowy wzrost rok do roku, H1 2026

+10%

Średni czas sprzedaży w skali kraju, H1 2026

9,9 miesiąca

Udział zakupów finansowanych kredytem bankowym

58%

Od +41,7% do +10%: spowolnienie w liczbach

Według danych raportu, podsumowanych przez Monitor 23 września 2026 roku, krajowy indeks cen mieszkań (indeks Fishera) nie zmienił się w pierwszym półroczu 2026 roku w porównaniu z drugim półroczem 2025 roku. Rok do roku wzrost wyniósł 10%. Dla porównania, roczny wzrost wynosił 28% w drugim półroczu 2025 roku i 41,7% w pierwszym półroczu 2025 roku. Indeks cen mieszkań pokazuje, o ile zmieniły się ceny w porównaniu z innym okresem, a nie ile kosztuje metr kwadratowy.

Mówiąc prosto: ceny nie spadają, ale nie rosną już tak szybko jak w ostatnich latach. 10% rocznie to wciąż mocny wzrost. Spadek z ponad 40% do 10% w ciągu jednego roku jest jednak wyraźnym sygnałem, że rynek wchodzi w spokojniejszą fazę.

Tirana zachowuje się nieco inaczej. W pierwszym półroczu 2026 roku ceny w stolicy wzrosły o 10% w porównaniu z drugim półroczem 2025 roku i o 9% rok do roku. Gdy średnia krajowa stała w miejscu, Tirana w tych sześciu miesiącach znów przyspieszyła. Ile kosztuje metr kwadratowy w poszczególnych dzielnicach, znajdziesz w artykule ceny mieszkań w Tiranie według stref.

Zdjęcie: Egor Komarov / Pexels

Mieszkania sprzedają się dłużej, z wyjątkiem wybrzeża

Czas na rynku ma tyle samo znaczenia co cena. W skali kraju średni czas sprzedaży mieszkania wydłużył się do 9,9 miesiąca, z 9,1 miesiąca w poprzednim odczycie badania. W Tiranie wydłużył się bardziej, z 8,1 do 9,7 miesiąca. Wyjątkiem jest wybrzeże: tam czas sprzedaży skrócił się z 9,9 do 8,2 miesiąca.

Według Bold News, powołującego się na raport banku centralnego, większość transakcji zamykała się po cenie ofertowej lub do 5% niżej. Duże obniżki były rzadkie. Innymi słowy jest miejsce na negocjacje, ale ograniczone.

Kto kupuje i w jaki sposób

Raport pokazuje też, że kredyt bankowy sfinansował około 58% zakupów mieszkań i lokali komercyjnych. Około 20% sprzedaży mieszkań trafiło do kupujących niebędących rezydentami, głównie z krajów UE. Niebędący rezydenci to kupujący, którzy nie mieszkają w Albanii, niezależnie od obywatelstwa. To częściowo tłumaczy, dlaczego wybrzeże, gdzie popyt zagraniczny jest najsilniejszy, sprzedaje się szybciej.

Badanie obejmuje około 230 agentów nieruchomości i firm budowlanych, reprezentujących mniej więcej 75–80% obrotów na rynku. Dane zebrał INSTAT, albański instytut statystyczny.

Podaż i koszty

Jak podaje Ekofin, Bank Albanii zauważa, że pozwolenia na budowę były powyżej średniej kwartalnej z 2025 roku, czynsze nadal rosły, zapasy niesprzedanych mieszkań spadły, a koszty budowy wzrosły rok do roku ze względu na płace i materiały. Mniejsze zapasy i wyższe koszty to część powodów, dla których ceny nie spadają, mimo że popyt osłabł.

Zdjęcie: wal_ 172619 / Pexels

Co to oznacza dla Ciebie

Jeśli kupujesz dom do zamieszkania, masz trochę więcej czasu na wybór. Skoro mieszkania zostają na rynku blisko dziesięć miesięcy, nie ma powodu decydować pod presją: możesz spokojnie porównać kilka mieszkań na sprzedaż. Nie spodziewaj się jednak dużych obniżek: dane pokazują, że większość transakcji zamyka się w granicach 5% ceny ofertowej. Przed złożeniem oferty sprawdź cenę w naszym narzędziu do wyceny nieruchomości.

Jeśli sprzedajesz, realistyczna wycena ma obecnie większe znaczenie niż rok temu. Kupujący mają więcej wyboru i więcej czasu, więc cena ofertowa wyraźnie powyżej rynku prawdopodobnie sprawi, że Twoje mieszkanie będzie dłużej w ofercie.

Jeśli inwestujesz, założenie o rocznych zyskach na poziomie 20–40% nie jest już potwierdzone najnowszymi danymi. Modeluj zwroty na ostrożniejszych scenariuszach i uwzględnij pełne koszty zakupu.

Dane Banku Albanii nie wskazują na spadek cen. Wskazują na rynek, który znajduje równowagę. Dla większości kupujących to dobra wiadomość: więcej czasu, więcej informacji i bardziej rozsądne negocjacje.

Źródła

• Bank Albanii, komunikat prasowy: Raport o stabilności finansowej za H1 2026, 23 września 2026
• Monitor: Wzrost cen mieszkań zwolnił w pierwszym półroczu 2026 (po albańsku), 23 września 2026
• Bold News: Wzrost cen mieszkań zwalnia w 2026, 23 września 2026
• Ekofin: Ceny mieszkań w górę o 10%, Tirana znów przyspiesza (po albańsku), 23 września 2026