Prezzi delle case in Albania in frenata: cosa dice la Banca d'Albania sul primo semestre 2026

Dopo due anni di crescita rapida, il mercato immobiliare residenziale in Albania sta rallentando. È questo il messaggio principale del Rapporto sulla stabilità finanziaria per il primo semestre 2026, pubblicato dalla Banca d'Albania (Banka e Shqipërisë) il 23 settembre 2026. Per chi vuole comprare casa in Albania, vendere o investire, i nuovi dati cambiano il modo di ragionare sul prezzo, sulla trattativa e sul rendimento dell'investimento.

Foto principale: Lorenzo Moreno / Unsplash

Variazione dell'indice nazionale dei prezzi, 1° semestre 2026 rispetto al 2° semestre 2025

0%

Crescita annua nazionale, 1° semestre 2026

+10%

Tempo medio di vendita a livello nazionale, 1° semestre 2026

9,9 mesi

Quota di acquisti finanziati con un mutuo bancario

58%

Da +41,7% a +10%: il rallentamento in cifre

Secondo i dati del rapporto, sintetizzati da Monitor il 23 settembre 2026, l'indice nazionale dei prezzi delle abitazioni (indice di Fisher) è rimasto invariato nel primo semestre 2026 rispetto al secondo semestre 2025. Su base annua la crescita è stata del 10%. Per confronto, la crescita annua era stata del 28% nel secondo semestre 2025 e del 41,7% nel primo semestre 2025.

In parole semplici: i prezzi delle case in Albania non stanno scendendo, ma non salgono più al ritmo degli anni scorsi. Una crescita annua del 10% resta elevata, ma il passaggio da oltre il 40% al 10% nell'arco di un anno è un segnale chiaro che il mercato sta entrando in una fase più tranquilla.

Tirana si comporta in modo un po' diverso. Nel primo semestre 2026 i prezzi nella capitale sono aumentati del 10% rispetto al secondo semestre 2025 e del 9% su base annua. Quindi, mentre la media nazionale è rimasta ferma, Tirana è tornata a salire nel corso dei sei mesi.

Foto: Albnext / Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0

Le case si vendono più lentamente, tranne sulla costa

Un indicatore importante quanto il prezzo è il tempo necessario per vendere un'abitazione. A livello nazionale è salito a 9,9 mesi, dai 9,1 mesi della rilevazione precedente. A Tirana si è allungato di più: da 8,1 a 9,7 mesi. La costa è l'eccezione: lì il tempo di vendita è sceso da 9,9 a 8,2 mesi.

Secondo Bold News, che cita il rapporto della Banca, la maggior parte delle vendite si è chiusa al prezzo richiesto o fino al 5% in meno. Gli sconti consistenti sono stati rari. Ciò significa che un margine di trattativa esiste, ma è limitato.

Chi compra e come

Il rapporto mostra inoltre che il credito bancario ha finanziato circa il 58% degli acquisti di immobili residenziali e commerciali. Circa il 20% delle vendite di abitazioni è andato ad acquirenti non residenti, soprattutto provenienti da paesi dell'UE. Questo spiega in parte perché la costa, dove la domanda degli stranieri è più forte, si vende più rapidamente.

L'indagine copre circa 230 agenti immobiliari e imprese di costruzione, che rappresentano all'incirca il 75–80% del fatturato del mercato. I dati sono stati raccolti dall'INSTAT (l'Istituto nazionale di statistica albanese).

Offerta e costi

Secondo Ekofin, la Banca d'Albania osserva che i permessi di costruire erano superiori alla media trimestrale del 2025, gli affitti hanno continuato a salire, lo stock invenduto è diminuito e i costi di costruzione sono aumentati su base annua a causa di salari e materiali. Uno stock più basso e costi più alti sono i motivi per cui i prezzi non scendono, anche se la domanda è rallentata.

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Cosa significa per voi

Se comprate casa per viverci, avete un po' più di tempo per scegliere. Con le abitazioni che restano sul mercato quasi 10 mesi, non c'è motivo di decidere sotto pressione. Tuttavia, non aspettatevi forti ribassi: i dati mostrano che la maggior parte delle trattative si chiude entro il 5% dal prezzo richiesto. Prima di fare un'offerta, potete confrontare il prezzo con il nostro strumento di valutazione degli immobili.

Se vendete, un prezzo realistico è ormai più importante di un anno fa. Gli acquirenti hanno più scelta e più tempo, quindi un prezzo molto al di sopra del mercato rischia di allungare la vendita.

Se investite, l'ipotesi di rialzi annui del 20–40% non è più sostenuta dai dati più recenti. I calcoli di rendimento vanno fatti con scenari più prudenti, includendo anche i costi di acquisto.

I dati della Banca d'Albania non parlano di un calo dei prezzi, ma di un mercato che si sta riequilibrando. Per la maggior parte degli acquirenti è una buona notizia: più tempo, più informazioni e trattative più ragionevoli.

Fonti

• Banca d'Albania, comunicato stampa: Rapporto sulla stabilità finanziaria per il primo semestre 2026, 23.09.2026
• Monitor: la crescita dei prezzi delle abitazioni ha frenato nella prima metà del 2026, 23.09.2026
• Bold News: frena la crescita dei prezzi delle abitazioni nel 2026, 23.09.2026
• Ekofin: i prezzi delle abitazioni salgono del 10%, Tirana accelera di nuovo, 23.09.2026