Růst cen bytů brzdí: co ukazují data Banky Albánie za H1 2026
Meziroční růst cen klesl na 10% a byty se prodávají déle. Co nová data centrální banky znamenají pro kupující, prodávající a investory.
Autor: Galip SulajČtení: 4 min
Titulní fotografie: Jakub Zerdzicki / Pexels
Po dvou letech rychlého růstu albánský trh s bydlením zpomaluje. To je hlavní sdělení zprávy Banky Albánie Zpráva o finanční stabilitě za 1. pololetí 2026, zveřejněné 23. září 2026. Ať už kupujete, prodáváte, nebo investujete, nová čísla mění to, jak byste měli přemýšlet o ceně, vyjednávání a očekávaných výnosech.
- V H1 2026 zůstal celostátní index cen bytů oproti H2 2025 beze změny; meziroční růst klesl na 10%, z 41,7% o rok dříve.
- Tirana je výjimka: ceny tam za šest měsíců vzrostly o 10% a meziročně o 9%.
- Byt se celostátně prodá v průměru za 9,9 měsíce a v Tiraně za 9,7 měsíce; jen na pobřeží se prodej zrychlil, na 8,2 měsíce.
- Většina prodejů se uzavře za nabídkovou cenu nebo nejvýše 5% pod ní, takže velké slevy jsou vzácné.
- Bankovní úvěr financuje asi 58% nákupů a asi 20% bytů si koupí kupující bez trvalého pobytu, většinou z EU.
- Změna celostátního indexu cen bytů, H1 2026 oproti H2 2025
- 0%
- Celostátní meziroční růst, H1 2026
- +10%
- Průměrná doba prodeje v celé zemi, H1 2026
- 9,9 měsíce
- Podíl nákupů financovaných bankovním úvěrem
- 58%
Od +41,7% k +10%: zpomalení v číslech
Podle čísel ze zprávy, jak je shrnul server Monitor 23. září 2026, zůstal celostátní index cen bytů (Fisherův index) v 1. pololetí 2026 oproti 2. pololetí 2025 beze změny. Meziročně byl růst 10%. Pro srovnání: meziroční růst činil ve 2. pololetí 2025 28% a v 1. pololetí 2025 41,7%. Index cen bytů měří, o kolik se ceny změnily oproti jinému období, a neříká, kolik stojí metr čtvereční.
| Kategorie | Meziroční růst |
|---|---|
| H1 2025 | 41,7% |
| H2 2025 | 28% |
| H1 2026 | 10% |
Zjednodušeně řečeno, ceny neklesají, ale už nerostou tempem posledních let. Deset procent ročně je pořád silný růst. Pokles z více než 40% na 10% během jediného roku je ovšem jasným znamením, že trh vstupuje do klidnější fáze.
Tirana se chová trochu jinak. V 1. pololetí 2026 ceny v hlavním městě vzrostly o 10% oproti 2. pololetí 2025 a meziročně o 9%. Zatímco celostátní průměr stál na místě, Tirana se za těchto šest měsíců znovu rozběhla. Kolik stojí metr čtvereční v jednotlivých čtvrtích, najdete v článku ceny bytů v Tiraně podle zón.
Foto: Egor Komarov / Pexels
Byty se prodávají déle, kromě pobřeží
Doba na trhu je stejně důležitá jako cena. Celostátně se průměrná doba prodeje bytu prodloužila na 9,9 měsíce, z 9,1 měsíce v předchozím měření průzkumu. V Tiraně se prodloužila výrazněji, z 8,1 na 9,7 měsíce. Výjimkou je pobřeží: tam se doba prodeje zkrátila z 9,9 na 8,2 měsíce.
| Kategorie | Předchozí měření | H1 2026 |
|---|---|---|
| Celostátně | 9,1 měs. | 9,9 měs. |
| Tirana | 8,1 měs. | 9,7 měs. |
| Pobřeží | 9,9 měs. | 8,2 měs. |
| Ostatní oblasti | 10,1 měs. | 10,6 měs. |
Podle serveru Bold News, který cituje zprávu centrální banky, se většina prodejů uzavřela za nabídkovou cenu nebo nejvýše 5% pod ní. Velké slevy byly vzácné. Jinými slovy, prostor k vyjednávání existuje, ale je omezený.
Kdo kupuje a jak
Zpráva také ukazuje, že bankovní úvěr financoval asi 58% nákupů bytů i komerčních nemovitostí. Asi 20% prodejů bytů šlo kupujícím bez trvalého pobytu, většinou z členských zemí EU. Kupující bez trvalého pobytu jsou ti, kdo v Albánii nebydlí, bez ohledu na své občanství. To částečně vysvětluje, proč se pobřeží, kde je zahraniční poptávka nejsilnější, prodává rychleji.
Průzkum zahrnuje asi 230 realitních agentur a stavebních firem, které představují zhruba 75–80% obratu na trhu. Data sbíral INSTAT, albánský statistický úřad.
Nabídka a náklady
Jak uvedl server Ekofin, Banka Albánie upozorňuje, že stavební povolení byla nad čtvrtletním průměrem roku 2025, nájemné dál rostlo, počet neprodaných nemovitostí klesl a stavební náklady se meziročně zvýšily kvůli mzdám a materiálu. Nižší nabídka a vyšší náklady jsou částí důvodu, proč ceny neklesají, i když poptávka zchladla.
Foto: wal_ 172619 / Pexels
Co to znamená pro vás
Pokud kupujete byt k bydlení, máte trochu víc času na výběr. Když se byty na trhu drží téměř deset měsíců, není důvod rozhodovat pod tlakem: klidně můžete porovnat několik bytů na prodej. Velké slevy ale nečekejte: data ukazují, že většina obchodů se uzavře do 5% od nabídkové ceny. Než podáte nabídku, můžete cenu ověřit v našem nástroji pro odhad nemovitostí.
Pokud prodáváte, realistická cena je v roce 2026 důležitější než v roce 2025. Kupující mají větší výběr a více času, takže nabídková cena výrazně nad trhem pravděpodobně udrží váš byt v nabídce déle.
Pokud investujete, předpoklad výnosů 20–40% ročně už nové údaje nepodporují. Vycházejte z opatrnějších scénářů a zahrňte plné náklady koupě.
Data Banky Albánie neukazují na klesající ceny. Ukazují na trh, který hledá rovnováhu. Pro většinu kupujících je to dobrá zpráva: víc času, víc informací a rozumnější vyjednávání.
Zdroje
- Banka Albánie, tisková zpráva: Zpráva o finanční stabilitě za H1 2026, 23. září 2026
- Monitor: Růst cen bytů zpomalil v 1. pololetí 2026 (v albánštině), 23. září 2026
- Bold News: Růst cen bytů v roce 2026 zpomaluje, 23. září 2026
- Ekofin: Ceny bytů vzrostly o 10%, Tirana opět zrychluje (v albánštině), 23. září 2026
Číst dál
- Kolik stojí dům?Bezplatný odhad z podobných inzerátů a oficiálních referenčních cen.
- Náklady na koupi s kalkulačkouNotářský tarif, poplatky ASHK a kdo platí kterou daň, s oficiálními zdroji.
- Koupě ze zahraničí krok za krokemPlná moc a apostila, kontroly v ASHK, notář a platba bankou pro ty, kdo žijí mimo Albánii.
Sdílet článek
Nové články e-mailem
Průvodci koupí, pronájmem a trhem s nemovitostmi v Albánii přímo do vaší schránky.
Jeden e-mail, když zveřejníme nový článek. Odběr můžete kdykoli zrušit. Ochrana údajů
Komentáře
Přihlaste se a zapojte se do diskuse.
Zatím žádné komentáře. Buďte první, kdo sdílí svůj názor.
