Los precios de la vivienda frenan su subida: lo que dicen los datos del Banco de Albania para el S1 de 2026

Tras dos años de rápidas subidas, el mercado de la vivienda en Albania se está frenando. Ese es el mensaje principal del Informe de Estabilidad Financiera del primer semestre de 2026 del Banco de Albania, publicado el 23 de septiembre de 2026. Tanto si compra, como si vende o invierte, las nuevas cifras cambian la forma de pensar en el precio, la negociación y la rentabilidad esperada.

Variación del índice nacional de precios de la vivienda, S1 de 2026 frente al S2 de 2025

0%

Crecimiento interanual nacional, S1 de 2026

+10%

Tiempo medio de venta a nivel nacional, S1 de 2026

9,9 meses

Porcentaje de compras financiadas con crédito bancario

58%

Del +41,7% al +10%: la desaceleración en cifras

Según las cifras del informe, recogidas por Monitor el 23 de septiembre de 2026, el índice nacional de precios de la vivienda (un índice de Fisher) se mantuvo sin cambios en el primer semestre de 2026 frente al segundo semestre de 2025. En tasa anual, el crecimiento fue del 10%. Como referencia, el crecimiento anual había sido del 28% en el segundo semestre de 2025 y del 41,7% en el primero de 2025. Un índice de precios de la vivienda mide cuánto han cambiado los precios respecto a otro periodo, no cuánto cuesta un metro cuadrado.

En pocas palabras, los precios no bajan, pero ya no suben al ritmo de los últimos años. Un 10% anual sigue siendo un crecimiento fuerte. Aun así, pasar de más del 40% a un 10% en un solo año es una señal clara de que el mercado entra en una fase más tranquila.

Tirana se comporta de otra manera. En el primer semestre de 2026, los precios de la capital subieron un 10% frente al segundo semestre de 2025 y un 9% en tasa anual. Así que, mientras la media nacional se quedaba quieta, Tirana volvió a subir en esos seis meses. Cuánto cuesta un metro cuadrado en cada barrio aparece en precios de los apartamentos en Tirana por zonas.

Foto: Egor Komarov / Pexels

Las viviendas tardan más en venderse, salvo en la costa

El tiempo en el mercado importa tanto como el precio. A nivel nacional, el tiempo medio de venta de una vivienda subió a 9,9 meses, desde los 9,1 meses de la lectura anterior de la encuesta. En Tirana se alargó con más fuerza, de 8,1 a 9,7 meses. La costa es la excepción: allí el tiempo de venta bajó de 9,9 a 8,2 meses.

Según Bold News, citando el informe del banco central, la mayoría de las ventas se cerraron al precio de salida o hasta un 5% por debajo. Los grandes descuentos fueron poco frecuentes. En otras palabras, hay margen para negociar, pero es limitado.

Quién compra y cómo

El informe también muestra que el crédito bancario financió cerca del 58% de las compras de viviendas y de locales comerciales. Alrededor del 20% de las ventas de viviendas se hizo a compradores no residentes, sobre todo de países de la UE. Los no residentes son compradores que no viven en Albania, sea cual sea su nacionalidad. Eso ayuda a explicar por qué la costa, donde la demanda extranjera es más fuerte, se vende más rápido.

La encuesta abarca unas 230 agencias inmobiliarias y empresas constructoras, que representan entre el 75% y el 80% de la facturación del mercado. Los datos los recopiló el INSTAT, el instituto de estadística de Albania.

Oferta y costes

Según recoge Ekofin, el Banco de Albania señala que los permisos de construcción estaban por encima de la media trimestral de 2025, que los alquileres siguieron subiendo, que el stock de viviendas sin vender bajó y que los costes de construcción aumentaron interanualmente por los salarios y los materiales. Un stock menor y unos costes más altos son parte de la razón por la que los precios no bajan, aunque la demanda se haya enfriado.

Foto: wal_ 172619 / Pexels

Qué significa para usted

Si compra una vivienda para vivir en ella, tiene un poco más de tiempo para elegir. Con viviendas que permanecen en el mercado cerca de diez meses, no hay razón para decidir con prisas: puede comparar con calma varios apartamentos en venta. Aun así, no espere grandes descuentos: los datos muestran que la mayoría de las operaciones se cierran dentro del 5% del precio de salida. Antes de hacer una oferta, puede comprobar el precio con nuestra herramienta de tasación de propiedades.

Si vende, fijar un precio realista importa más ahora que hace un año. Los compradores tienen más opciones y más tiempo, así que un precio de salida muy por encima del mercado probablemente mantendrá su vivienda anunciada durante más tiempo.

Si invierte, la hipótesis de ganancias anuales del 20–40% ya no está respaldada por los datos más recientes. Modele su rentabilidad con escenarios más prudentes e incluya todos los costes de compra.

Los datos del Banco de Albania no apuntan a una caída de precios. Apuntan a un mercado que está encontrando su equilibrio. Para la mayoría de los compradores, eso son buenas noticias: más tiempo, más información y negociaciones más razonables.

Fuentes

• Banco de Albania, nota de prensa: Informe de Estabilidad Financiera del S1 de 2026, 23 de septiembre de 2026
• Monitor: El crecimiento de los precios de la vivienda se frenó en el primer semestre de 2026 (en albanés), 23 de septiembre de 2026
• Bold News: El crecimiento de los precios de la vivienda se frena en 2026, 23 de septiembre de 2026
• Ekofin: Precios de la vivienda al alza un 10%, Tirana vuelve a acelerarse (en albanés), 23 de septiembre de 2026