Рост цен на жилье тормозит: что показывают данные Банка Албании за H1 2026

После двух лет быстрого роста рынок жилья в Албании замедляется. Это главный вывод отчета Банка Албании о финансовой стабильности за первое полугодие 2026 года, опубликованного 23 сентября 2026 года. Покупаете ли вы, продаете или инвестируете, новые цифры меняют то, как стоит думать о цене, переговорах и ожидаемой доходности.

Изменение национального индекса цен на жилье, H1 2026 к H2 2025

0%

Годовой рост по стране, H1 2026

+10%

Средний срок продажи по стране, H1 2026

9,9 месяца

Доля покупок, финансируемых банковским кредитом

58%

От +41,7% до +10%: замедление в цифрах

По данным отчета, как их изложил Monitor 23 сентября 2026 года, национальный индекс цен на жилье (индекс Фишера) в первом полугодии 2026 года не изменился по сравнению со вторым полугодием 2025 года. В годовом выражении рост составил 10%. Для сравнения: годовой рост был 28% во втором полугодии 2025 года и 41,7% в первом полугодии 2025 года. Индекс цен на жилье показывает, насколько цены изменились по сравнению с другим периодом, а не сколько стоит квадратный метр.

По сути, цены не падают, но они уже не растут такими темпами, как в последние годы. 10% в год по-прежнему заметный рост. Однако падение с более чем 40% до 10% за один год ясно показывает, что рынок входит в более спокойную фазу.

Тирана ведет себя немного иначе. В первом полугодии 2026 года цены в столице выросли на 10% по сравнению со вторым полугодием 2025 года и на 9% в годовом выражении. Таким образом, пока средний показатель по стране стоял на месте, Тирана за эти полгода снова набрала ход. Сколько стоит квадратный метр в каждом районе, смотрите в статье цены на квартиры в Тиране по зонам.

Фото: Egor Komarov / Pexels

Дома продаются дольше, кроме побережья

Время на рынке имеет такое же значение, как и цена. По стране среднее время продажи жилья выросло до 9,9 месяца с 9,1 месяца в предыдущем замере обзора. В Тиране оно выросло заметнее: с 8,1 до 9,7 месяца. Исключение составляет побережье: там время продажи сократилось с 9,9 до 8,2 месяца.

По данным Bold News со ссылкой на отчет центрального банка, большинство сделок закрывались по запрашиваемой цене или на сумму до 5% ниже нее. Крупные скидки были редкостью. Другими словами, для торга есть место, но оно ограничено.

Кто покупает и как

Отчет также показывает, что банковский кредит финансировал около 58% жилых и коммерческих покупок. Около 20% сделок с жильем пришлось на нерезидентов, в основном из стран ЕС. Нерезиденты это покупатели, которые не живут в Албании, независимо от гражданства. Это помогает объяснить, почему побережье, где иностранный спрос сильнее всего, продается быстрее.

Обзор охватывает около 230 агентов по недвижимости и строительных компаний, на которые приходится примерно 75–80% оборота рынка. Данные собрал INSTAT, статистический институт Албании.

Предложение и издержки

Как сообщил Ekofin со ссылкой на Банк Албании, разрешения на строительство были выше среднеквартального уровня 2025 года, аренда продолжала расти, нераспроданный запас сократился, а стоимость строительства выросла в годовом выражении из-за зарплат и материалов. Меньший запас и более высокие издержки отчасти объясняют, почему цены не падают, хотя спрос охладел.

Фото: wal_ 172619 / Pexels

Что это значит для вас

Если вы покупаете жилье для себя, у вас больше времени на выбор. Поскольку дома остаются на рынке почти десять месяцев, нет причин решать под давлением: можно спокойно сравнить несколько квартир на продажу. Все же не ждите больших скидок: данные показывают, что большинство сделок закрывается в пределах 5% от запрашиваемой цены. Перед тем как сделать предложение, проверьте цену с помощью нашего инструмента оценки недвижимости.

Если вы продаете, реалистичная цена сейчас важнее, чем год назад. У покупателей больше выбора и времени, поэтому цена заметно выше рынка, скорее всего, продлит время, пока ваш объект висит в объявлениях.

Если вы инвестируете, предположение о доходности 20–40% в год больше не подтверждается последними данными. Стройте модель доходности на более осторожных сценариях и учитывайте все расходы на покупку.

Данные Банка Албании не указывают на падение цен. Они указывают на рынок, который находит баланс. Для большинства покупателей это хорошая новость: больше времени, больше информации и более разумные переговоры.

Источники

• Банк Албании, пресс-релиз: Отчет о финансовой стабильности за H1 2026, 23 сентября 2026 года
• Monitor: Рост цен на жилье замедлился в первом полугодии 2026 года (на албанском языке), 23 сентября 2026 года
• Bold News: Рост цен на жилье замедляется в 2026 году, 23 сентября 2026 года
• Ekofin: Цены на жилье выросли на 10%, Тирана снова ускоряется (на албанском языке), 23 сентября 2026 года