Pagar una casa en Albania: en efectivo o por banco, las normas de 2026 y lo que pide el notario

Pagar una casa en Albania mediante transferencia bancaria es la vía que prevé la ley, mientras que los pagos en efectivo tienen límites claros. Desde finales de enero de 2026, una empresa, incluida una constructora, no puede venderte por efectivo más de 500.000 lek por operación. El notario (noteri) no maneja operaciones en efectivo por encima de 150.000 lek, y el procedimiento oficial de venta pasa por la cuenta de depósito especial del notario: el vendedor recibe el dinero en 24 horas desde que el notario recibe el certificado de propiedad a tu nombre.

Límite de efectivo al comprar a una empresa

500.000 lek

Límite de efectivo ante el notario

150.000 lek

Depósito del importe en la cuenta de depósito del notario

4.000 lek

Efectivo que debe declararse en aduana

10.000 €

Las normas de este artículo son las vigentes el 10 de octubre de 2026. Hemos explicado la señal (kapari) en el contrato preliminar y la señal, y los pasos de compra en cómo comprar una casa en Albania.

¿Se puede pagar una casa en Albania en efectivo?

Sí, pero solo dentro de ciertos umbrales, que dependen de quién vende y de quién maneja el dinero:

El límite de 500.000 lek es nuevo: lo añadió la Ley n.º 79/2025, publicada en el Boletín Oficial (Fletorja Zyrtare) el 15 de enero de 2026, para «personas físicas, comerciantes individuales y autónomos o entidades». Si compras a una constructora, cualquier pago por encima de esta cantidad, ya sea una señal o un plazo, se hace por banco.

Cuando el vendedor es un particular que no tiene negocio, el texto de la ley tributaria no aborda el caso con claridad. El nuevo proyecto de ley contra el blanqueo de capitales, que la Agencia de Inteligencia Financiera (AIF) sometió a consulta en agosto de 2026, exime del límite los pagos entre personas que no actúan como profesionales. Pero el efectivo sí choca con el notario: este no aceptará más de 150.000 lek en efectivo y, como sujeto de la ley contra el blanqueo, comunica las operaciones físicas en efectivo desde 1.000.000 lek.

La administración tributaria sitúa el uso intensivo de efectivo entre los principales riesgos del mercado inmobiliario (conferencia de NAREA, 21 de septiembre de 2026, según Monitor).

¿Cómo funciona la cuenta de depósito del notario?

La cuenta de depósito del notario es una cuenta bancaria especial, separada del dinero propio del notario, donde se retiene el precio que pagas: el notario entrega el dinero al vendedor solo después de que la propiedad se haya inscrito a tu nombre. El procedimiento lo fija la instrucción conjunta n.º 20, de 14.9.2020, de los ministros de Finanzas y de Justicia. Antes del contrato, el notario debe informarte de la «obligación legal» de pagar el precio a través de esta cuenta (punto 3). Después:

1. Una vez firmada la escritura, el notario te facilita los datos de la cuenta; transfieres el precio y presentas una copia de la escritura en el banco (punto 5).
2. Acreditas el pago con el documento bancario, y el notario presenta la escritura ante la ASHK (la Agencia Estatal del Catastro, Agjencia Shtetërore e Kadastrës) junto con él (puntos 6 y 7).
3. Si el vendedor tiene impuestos que pagar, el notario puede abonarlos con el importe depositado, con el consentimiento por escrito del vendedor o según lo previsto en la escritura (punto 8).
4. En un plazo de 24 horas desde que recibe el certificado a tu nombre, el notario transfiere el importe al vendedor, descontando la comisión bancaria y el impuesto pagado (punto 9).

En los pagos a plazos, el notario entrega cada plazo en las 24 horas siguientes a la inscripción de la escritura y al depósito del plazo, y el último después de recibir el certificado (puntos 10 y 11). Una señal pagada antes, o el importe que paga el banco con una hipoteca, se recoge en la escritura; pregunta al notario con antelación cómo organiza el pago.

Qué te protege y cuánto cuesta

• La cuenta es de depósito, sin intereses y separada del dinero propio del notario, y el notario no puede tener dinero de clientes en cuentas personales (Instrucción n.º 20/2020, punto 2; n.º 16/2020, punto 15).
• El notario no retira efectivo de ella, solo hace transferencias según lo establecido en la escritura, y los agentes de ejecución y la administración tributaria no pueden tocarla por las deudas del notario (Ley n.º 110/2018, artículo 68; Instrucción n.º 20/2020, punto 16).
• Si el notario queda suspendido, detenido o fallece, la Cámara Nacional de Notarios designa un sustituto que completa los pagos (artículo 68).
• Depositar el importe cuesta 4.000 lek (Instrucción conjunta n.º 22/2020) y, como gasto del contrato, lo paga el comprador salvo que acordéis otra cosa (Código Civil, artículo 708).

Las demás tasas están en honorarios del notario por la compraventa de una propiedad, y todos los costes juntos en los gastos de comprar una propiedad.

Para un piso en construcción, el contrato con el promotor puede pagarse a través del notario o en las cuentas bancarias de las partes (Instrucción n.º 16/2020, punto 3). Cuando el notario tiene en depósito un importe para entregarlo a alguien y no puede entregarlo en el plazo escrito en la escritura, se devuelve al depositante al día siguiente de vencer el plazo (punto 13), así que pide que la escritura incluya un plazo.

¿Qué le pregunta el notario sobre el origen de los fondos?

El notario te identifica, deja constancia en la escritura de cómo se paga el precio (Ley n.º 110/2018, artículo 105) y, cuando lo considera necesario, te pregunta de dónde viene el dinero. La ley contra el blanqueo de capitales (n.º 9917/2008, modificada por última vez por la Ley n.º 37/2026) somete a los notarios, abogados, agentes inmobiliarios, constructores y bancos a sus obligaciones (artículo 3). En las operaciones desde 1.000.000 lek, te identifican, recaban información sobre la finalidad y, cuando es necesario, sobre el origen de los fondos (artículos 4 y 4/1); para las personas expuestas políticamente y sus familiares, también sobre el origen del patrimonio (artículo 8).

• Sin respuestas, sin contrato. Si el notario no puede completar esta comprobación, no realiza la operación y lo comunica a la AIF (artículo 4/1).
• Un posible retraso. En caso de duda, el notario no realiza la operación y consulta a la AIF, que responde en 48 horas (artículo 12).
• El notario no te dirá que ha presentado una comunicación: la ley lo prohíbe (artículo 15).

Los documentos de la propiedad, del comprador y del vendedor, están en documentos para comprar una casa.

Cómo pagar por transferencia bancaria sin errores

Paga solo a la cuenta del vendedor que figura en el certificado de propiedad o a la cuenta especial del notario. Cuando hay varios vendedores, cada uno cobra su parte, como se explica en el artículo sobre propiedades con varios propietarios.

Foto: RDNE Stock project / Pexels

Con una hipoteca, pregunta al banco cómo desembolsa el importe y pide que la escritura lo recoja; las ofertas están en préstamos hipotecarios, y los tipos y límites de este otoño en préstamos hipotecarios en otoño de 2026. Las estafas con la señal y los datos bancarios se tratan en estafas inmobiliarias en línea.

¿Cómo se paga desde el extranjero?

Mediante transferencia desde tu banco a la cuenta del notario o del vendedor. Desde el 7 de octubre de 2025, Albania forma parte funcional de SEPA, así que una transferencia en euros desde la zona SEPA puede hacerse como pago SEPA, que según el Banco de Albania es más barato y más rápido. Pregunta en qué moneda está la cuenta a la que pagas, para no pagar dos veces el cambio.

Si no puedes acudir, alguien puede firmar por ti con un poder notarial especial. Los préstamos están en préstamos para emigrantes, los pasos en la guía para comprar desde el extranjero, y para vendedores en vender una propiedad desde el extranjero.

Efectivo en la frontera

Quien entre o salga de Albania con 10.000 € o más en efectivo, instrumentos al portador, metales preciosos o piedras preciosas debe declararlo en aduana, indicando la finalidad y los documentos justificativos (Ley n.º 9917/2008, artículo 17/1). Según la Administración de Aduanas, la declaración es gratuita, se hace con el formulario RTVK en el paso fronterizo antes del control de pasaportes, vayas como vayas y aunque el dinero no sea tuyo.

Además de la multa, el caso se tramita con arreglo al Código Penal. Salir de un país de la UE con 10.000 € o más en efectivo debe declararse también en la aduana de ese país. Cuando lo depositas en Albania, los depósitos desde 1.000.000 lek se comunican a la AIF (artículo 12), y la declaración en aduana te ayuda a demostrar el origen.

¿Qué sale mal al pagar en efectivo?

El principal problema es la prueba del pago:

• Los testigos no bastan. El pago de una obligación monetaria derivada de un contrato escrito no puede probarse con testigos (Código de Procedimiento Civil, artículo 232), salvo en casos limitados como «un principio de prueba por escrito» (artículo 233). Una señal pagada en efectivo sin recibo puede ser imposible de probar.
• Un recibo es tu derecho. Por cada pago, el acreedor emite un recibo, salvo que el contrato diga otra cosa (Código Civil, artículo 473). Sin recibo, la norma según la cual un vendedor culpable devuelve el doble de la señal (artículo 602) te sirve de poco.
• Compradores de viviendas sobre plano. El proyecto de ley del Gobierno de 2 de septiembre de 2026 sobre edificios confiscados reconoce los pagos de los compradores solo cuando se hicieron por banco, con un contrato notarial inscrito en la ASHK antes de la confiscación (Monitor).
• Reventa. El impuesto del 15% se calcula sobre la diferencia entre el precio de venta y el de compra (Ley n.º 29/2023, artículo 17), así que un precio de compra rebajado en el contrato aumenta tu impuesto futuro.

Preguntas frecuentes