Platba za dům v Albánii: hotově, nebo převodem? Pravidla pro rok 2026 a co se ptá notář

Platba za dům v Albánii převodem z banky je cesta, kterou zákon počítá, zatímco platby hotovostí mají jasné limity. Od konce ledna 2026 nesmí firma, včetně stavební společnosti, prodat vám za hotovost více než 500 000 leků v jedné transakci. Notář (noteri) nevyřizuje hotovostní transakce nad 150 000 leků a úřední prodej probíhá přes zvláštní úschovný účet notáře: prodávající dostane peníze do 24 hodin poté, co notář převezme osvědčení o vlastnictví na vaše jméno.

Limit hotovosti při koupi od firmy

500 000 leků

Limit hotovosti u notáře

150 000 leků

Vklad částky na úschovný účet notáře

4 000 leků

Hotovost, kterou je nutné nahlásit na celnici

10 000 €

Pravidla níže platí k 10. říjnu 2026. Zálohu (kapari) jsme vysvětlili v článku předběžná smlouva a záloha a kroky nákupu v článku jak koupit dům v Albánii.

Lze v Albánii zaplatit za dům hotově?

Ano, ale jen v určitých mezích, které závisí na tom, kdo prodává a kdo peníze vyřizuje:

Limit 500 000 leků je nový: doplnil ho zákon č. 79/2025, zveřejněný v Úředním věstníku (Fletorja Zyrtare) 15. ledna 2026, pro „fyzické osoby, osoby samostatně výdělečně činné a subjekty“. Když kupujete od stavební společnosti, každá platba nad tuto částku, ať jde o zálohu, nebo splátku, probíhá přes banku.

Pokud je prodávající soukromá osoba bez podnikání, text daňového zákona tento případ jednoznačně neřeší. Nový návrh zákona proti praní peněz, který finanční zpravodajská jednotka (AIF) zveřejnila k konzultaci v srpnu 2026, však od limitu vyjímá platby mezi osobami, které nejednají profesionálně. Hotovost ale narazí na notáře: ten nepřevezme více než 150 000 leků a jako subjekt zákona proti praní peněz hlásí fyzické hotovostní transakce od 1 000 000 leků.

Daňová správa mezi hlavní rizika trhu s nemovitostmi řadí i časté používání hotovosti (konference NAREA, 21. září 2026, podle Monitoru).

Jak funguje úschova u notáře?

Úschovný účet notáře je zvláštní bankovní účet, oddělený od peněz samotného notáře, na kterém je držena cena, kterou platíte. Notář předá peníze prodávajícímu až poté, co je nemovitost zapsána na vaše jméno. Postup stanovuje společná instrukce č. 20 ze dne 14.9.2020 ministerstev financí a spravedlnosti. Před smlouvou vás musí notář informovat o „právní povinnosti“, aby byla cena placena přes tento účet (bod 3). Poté:

1. Po podepsání aktu vám notář sdělí údaje o účtu; převedete cenu a kopii aktu předáte bance (bod 5).
2. Platbu doložíte bankovním dokladem a notář spolu s ním podá akt na ASHK (Státní katastrální agentura, Agjencia Shtetërore e Kadastrës) (body 6 a 7).
3. Pokud má prodávající daň k zaplacení, může ji notář uhradit z uložené částky, s písemným souhlasem prodávajícího nebo jak je uvedeno v aktu (bod 8).
4. Do 24 hodin poté, co převezme osvědčení na vaše jméno, notář převede částku prodávajícímu po odečtení bankovního poplatku a zaplacené daně (bod 9).

U splátek notář předává každou splátku do 24 hodin poté, co je akt zapsán a splátka uložena, a poslední splátku až po převzetí osvědčení (body 10 a 11). Dříve složená záloha nebo částka, kterou vyplatí banka z hypotéky, se zapíše do aktu. Zeptejte se notáře předem, jak platbu organizuje.

Co vás chrání a kolik to stojí

• Účet je úschovný, bez úroků a oddělený od peněz notáře; notář nesmí držet peníze klientů na osobních účtech (instrukce č. 20/2020, bod 2; č. 16/2020, bod 15).
• Notář z něj nevybírá hotovost, pouze provádí převody podle aktu, a exekutoři ani daňová správa na něj nemohou sáhnout kvůli notářovým dluhům (zákon č. 110/2018, článek 68; instrukce č. 20/2020, bod 16).
• Pokud je notář pozastaven, zatčen nebo zemře, Národní notářská komora jmenuje náhradníka, který platby dokončí (článek 68).
• Uložení částky stojí 4 000 leků (společná instrukce č. 22/2020) a jako náklad smlouvy jej platí kupující, pokud se nedohodnete jinak (občanský zákoník, článek 708).

Ostatní poplatky najdete v článku poplatky notáře za prodej nemovitosti a všechny náklady dohromady v článku náklady koupě nemovitosti.

U bytu ve výstavbě lze smlouvu s developerem zaplatit buď přes notáře, nebo na bankovní účty stran (instrukce č. 16/2020, bod 3). Když notář drží částku v úschově pro někoho a nemůže ji předat do lhůty uvedené v aktu, vrací se vkladateli den po uplynutí lhůty (bod 13), proto si vyžádejte, aby akt lhůtu obsahoval.

Na co se notář ptá ohledně zdroje peněz?

Notář vás identifikuje, do aktu zapíše, jak je cena placena (zákon č. 110/2018, článek 105), a pokud to považuje za nutné, zeptá se, odkud peníze pocházejí. Zákon proti praní peněz (č. 9917/2008, naposledy změněný zákonem č. 37/2026) zavazuje notáře, advokáty, realitní makléře, stavitele a banky (článek 3). U transakcí od 1 000 000 leků vás identifikují, zjišťují účel a v případě potřeby zdroj peněz (články 4 a 4/1); u politicky exponovaných osob a jejich rodinných příslušníků i zdroj majetku (článek 8).

• Žádné odpovědi, žádná smlouva. Pokud notář tuto kontrolu nemůže dokončit, transakci neprovede a hlásí ji AIF (článek 4/1).
• Možné zdržení. Při pochybnostech notář operaci neprovede a požádá AIF, která odpovídá do 48 hodin (článek 12).
• Notář vám neřekne, že podal hlášení: zákon to zakazuje (článek 15).

Doklady k nemovitosti pro kupujícího i prodávajícího najdete v článku dokumenty pro koupi domu.

Jak platit převodem bez chyb?

Platte pouze na účet prodávajícího uvedený v osvědčení o vlastnictví nebo na zvláštní účet notáře. Když je prodávajících více, každý dostane svůj podíl, jak je popsáno v článku nemovitosti s více vlastníky.

Foto: RDNE Stock project / Pexels

S hypotékou se zeptejte banky, jak částku vyplácí, a požádejte, aby ji akt zaznamenal; nabídky najdete v článku hypotéky a sazby a limity úvěrů na podzim 2026 v článku hypotéky na podzim 2026. Podvody se zálohou a bankovními údaji popisujeme v článku online podvody s nemovitostmi.

Jak platit ze zahraničí?

Převodem z vaší banky na účet notáře nebo prodávajícího. Od 7. října 2025 je Albánie funkční součástí SEPA, takže eurový převod z oblasti SEPA lze provést jako platbu SEPA, která je podle Banky Albánie levnější a rychlejší. Zeptejte se, v jaké měně je účet, na který platíte, abyste nezaplatili směnu dvakrát.

Pokud nemůžete přijet, může za vás podepsat osoba s zvláštní plnou mocí. Úvěry pro vystěhovalce najdete v článku úvěry pro emigranty, kroky v průvodci koupí ze zahraničí a pro prodávající v článku prodej nemovitosti ze zahraničí.

Hotovost na hranici

Kdo vstupuje do Albánie nebo ji opouští s hotovostí 10 000 € nebo více, s cennými papíry na doručitele, drahými kovy nebo drahokamy, musí to nahlásit na celnici, s účelem a podpůrnými doklady (zákon č. 9917/2008, článek 17/1). Podle Celní správy je prohlášení bezplatné, podává se na formuláři RTVK na hraničním přechodu před pasovou kontrolou, ať cestujete jakkoli a i když peníze nejsou vaše.

Kromě pokuty se případ řeší podle trestního zákona. Odjezd z členské země EU s 10 000 € nebo více v hotovosti je třeba nahlásit také na celnici dané země. Když hotovost uložíte v Albánii, vklady od 1 000 000 leků se hlásí AIF (článek 12) a celní prohlášení pomáhá doložit zdroj.

Co se pokazí, když platíte hotově?

Hlavní problém je důkaz o zaplacení:

• Svědci nestačí. Úhradu peněžitého závazku ze písemné smlouvy nelze prokázat svědky (zákon o občanském soudním řízení, článek 232), kromě omezených případů, jako je „počátek písemného důkazu“ (článek 233). Záloha zaplacená hotově bez potvrzení může být neprokazatelná.
• Potvrzení je vaše právo. Za každou platbu věřitel vystaví potvrzení, pokud smlouva neurčuje jinak (občanský zákoník, článek 473). Bez něj vám pravidlo, že vinný prodávající vrací dvojnásobek zálohy (článek 602), příliš nepomůže.
• Kupující bytů na plánu. Návrh vládního zákona z 2. září 2026 o zabavených budovách uznává platby kupujících jen tehdy, pokud byly provedeny bankovním převodem a s notářskou smlouvou zapsanou u ASHK před zabavením (Monitor).
• Dalším prodejem. Daň 15% se počítá z rozdílu mezi prodejní a nákupní cenou (zákon č. 29/2023, článek 17), takže nákupní cena podhodnocená ve smlouvě zvyšuje vaši budoucí daň.

Často kladené otázky