Pagesa e shtëpisë cash apo me bankë: rregullat e 2026 dhe çfarë kërkon noteri

Pagesa e shtëpisë me bankë është rruga që parashikon ligji, ndërsa pagesa cash ka kufij të qartë. Që nga fundi i janarit 2026, një biznes, pra edhe një shoqëri ndërtimi, nuk mund t'ju shesë me para në dorë mbi 500 000 lekë për transaksion. Noteri nuk bën transaksione me para në dorë mbi 150 000 lekë, dhe procedura zyrtare e shitjes kalon nga llogaria e tij e posaçme escrow: shitësi i merr paratë brenda 24 orëve pasi noteri të marrë certifikatën e pronësisë në emrin tuaj.

Foto kryesore: Jakub Zerdzicki / Pexels

Kufiri i parave në dorë kur blini nga një biznes

500 000 lekë

Kufiri i parave në dorë te noteri

150 000 lekë

Depozitimi i shumës në llogarinë escrow të noterit

4 000 lekë

Paratë në dorë që deklarohen në doganë

10 000 €

Rregullat më poshtë janë ato në fuqi më 10 tetor 2026. Kaparin e kemi shpjeguar te kontrata paraprake dhe kapari, ndërsa hapat e blerjes te si të blini shtëpi në Shqipëri.

A lejohet pagesa e shtëpisë me para në dorë?

Po, por vetëm brenda disa pragjeve, që varen nga kush shet dhe kush e prek paranë:

Kufiri 500 000 lekë është i ri: e shtoi Ligji nr. 79/2025, i botuar në Fletoren Zyrtare më 15 janar 2026, për “personat fizikë, individë tregtarë e të vetëpunësuar apo entitetet”. Kur blini nga një shoqëri ndërtimi, çdo pagesë mbi këtë shumë, qoftë kapar apo këst, bëhet me bankë.

Kur shitësi është individ privat që nuk ushtron biznes, teksti i ligjit tatimor nuk e trajton qartë rastin, ndërsa projektligji i ri kundër pastrimit të parave, që Agjencia e Inteligjencës Financiare (AIF) e hodhi për konsultim në gusht 2026, i përjashton nga kufiri pagesat ndërmjet personave që nuk veprojnë si profesionistë. Paraja në dorë, megjithatë, ndeshet me noterin: ai nuk e prek mbi 150 000 lekë dhe, si subjekt i ligjit kundër pastrimit të parave, raporton transaksionet në para fizike nga 1 000 000 lekë.

Administrata tatimore e rendit përdorimin e lartë të cash-it ndër rreziqet kryesore të tregut të pronave (konferenca e NAREA, 21 shtator 2026, sipas Monitor).

Si funksionon llogaria escrow e noterit?

Ju e paguani çmimin në llogarinë e posaçme bankare të noterit, dhe ai ia kalon paratë shitësit vetëm pasi prona të jetë regjistruar në emrin tuaj. Procedurën e cakton udhëzimi i përbashkët nr. 20, datë 14.9.2020, i ministrave të Financave dhe të Drejtësisë. Para kontratës, noteri duhet t'ju informojë për “detyrimin ligjor” që çmimi të paguhet nëpërmjet kësaj llogarie (pika 3). Pastaj:

1. Pas nënshkrimit të aktit, noteri ju jep të dhënat e llogarisë; ju transferoni çmimin dhe bankës i paraqitni kopjen e aktit (pika 5).
2. E provoni pagesën me dokumentin bankar, dhe noteri e dorëzon aktin në ASHK bashkë me të (pikat 6 dhe 7).
3. Nëse shitësi ka tatim për të paguar, noteri mund ta paguajë nga shuma e depozituar, me pëlqimin e tij me shkrim ose sipas aktit (pika 8).
4. Brenda 24 orëve nga marrja e certifikatës në emrin tuaj, noteri ia transferon shitësit shumën, duke zbritur komisionin bankar dhe tatimin që ka paguar (pika 9).

Me këste, noteri e kalon çdo këst brenda 24 orëve pasi akti të jetë regjistruar dhe kësti depozituar, ndërsa këstin e fundit pasi të marrë certifikatën (pikat 10 dhe 11). Kaparin e paguar më parë ose shumën që paguan banka me kredi e shënon akti; pyesni noterin paraprakisht si e organizon pagesën.

Çfarë ju mbron dhe sa kushton

• Llogaria është escrow, pa interes dhe e ndarë nga paratë e noterit, i cili nuk mund t'i mbajë paratë e klientëve në llogaritë e tij personale (Udhëzimi nr. 20/2020, pika 2; nr. 16/2020, pika 15).
• Noteri nuk tërheq para në dorë prej saj, vetëm transferon sipas aktit, dhe përmbaruesit e tatimet nuk e prekin për borxhet e tij (Ligji nr. 110/2018, neni 68; Udhëzimi nr. 20/2020, pika 16).
• Nëse noteri pezullohet, arrestohet ose vdes, Dhoma Kombëtare e Noterisë cakton një zëvendës që i përfundon pagesat (neni 68).
• Depozitimi i shumës kushton 4 000 lekë (Udhëzimi i përbashkët nr. 22/2020) dhe, si shpenzim i kontratës, e paguan blerësi, përveç kur bini dakord ndryshe (Kodi Civil, neni 708).

Tarifat e tjera janë te tarifat e noterit për shitblerjen, ndërsa të gjitha kostot bashkë te kostot e blerjes së pronës.

Për një apartament në ndërtim, kontrata me zhvilluesin mund të paguhet ose te noteri, ose në llogaritë bankare të palëve (Udhëzimi nr. 16/2020, pika 3). Kur noteri mban një shumë në ruajtje për t'ia dhënë dikujt dhe nuk ia kalon dot brenda afatit të shkruar në akt, ia kthen depozituesit ditën pas mbarimit të afatit (pika 13), ndaj kërkoni që akti të ketë afat.

Çfarë kërkon noteri për burimin e parave?

Noteri ju identifikon, shënon në akt si paguhet çmimi (Ligji nr. 110/2018, neni 105) dhe, kur e sheh të nevojshme, ju pyet nga vijnë paratë. Ligji kundër pastrimit të parave (nr. 9917/2008, i ndryshuar së fundi me Ligjin nr. 37/2026) i bën subjekte të tij noterët, avokatët, agjentët e pasurive të paluajtshme, ndërtuesit dhe bankat (neni 3). Për transaksionet nga 1 000 000 lekë, ata ju identifikojnë, mbledhin informacion për qëllimin dhe, kur është e nevojshme, për burimin e fondeve (nenet 4 dhe 4/1); për personat e ekspozuar politikisht dhe familjarët e tyre, edhe për burimin e pasurisë (neni 8).

• Pa përgjigje, pa kontratë. Kur nuk e plotëson dot këtë kontroll, noteri nuk e kryen transaksionin dhe raporton në AIF (neni 4/1).
• Një vonesë e mundshme. Kur dyshon, nuk e kryen veprimin dhe pyet AIF-në, që përgjigjet brenda 48 orëve (neni 12).
• Noteri nuk ju tregon se ka raportuar: ligji ia ndalon (neni 15).

Dokumentet e pronës, për blerësin dhe për shitësin, janë te dokumentet për blerjen e shtëpisë.

Si ta paguani me bankë pa gabime

Paguani vetëm në llogarinë e shitësit që figuron në certifikatën e pronësisë ose në llogarinë e posaçme të noterit. Kur shitësit janë disa, secili paguhet për pjesën e vet, siç e shpjegon artikulli për pronat me disa pronarë.

Foto: Liridon / Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0

Me kredi, pyesni bankën si e disburson shumën dhe kërkoni që akti ta shënojë; ofertat janë te kredi për shtëpi. Mashtrimet me kaparin dhe me të dhënat bankare i gjeni te mashtrimet me prona online.

Si paguani nga jashtë?

Me transfertë nga banka juaj drejt llogarisë së noterit ose të shitësit. Që nga 7 tetori 2025 Shqipëria është pjesë funksionale e SEPA-s, ndaj një transfertë në euro nga zona SEPA mund të kryhet si pagesë SEPA, që sipas Bankës së Shqipërisë është më e lirë dhe më e shpejtë. Pyesni në cilën monedhë është llogaria ku paguani, që të mos paguani dy herë këmbimin.

Nëse nuk vini dot, nënshkruan dikush për ju me prokurë të posaçme. Kreditë janë te kredi për emigrantët, hapat te udhëzuesi për blerjen nga jashtë, ndërsa për shitësit te shitja e pronës nga jashtë.

Paratë në dorë në kufi

Kush hyn ose del nga Shqipëria me 10 000 € ose më shumë në para, në instrumente të mbajtësit, në metale ose gurë të çmuar, i deklaron në doganë, me qëllimin dhe dokumentet justifikuese (Ligji nr. 9917/2008, neni 17/1). Sipas Administratës Doganore, deklarimi bëhet falas me formularin RTVK në pikën kufitare, para kontrollit të pasaportës, si do që të udhëtoni dhe edhe kur paratë nuk janë tuajat.

Krahas gjobës, rasti trajtohet sipas Kodit Penal. Edhe dalja nga një vend i BE-së me 10 000 € ose më shumë në para deklarohet në doganën e atij vendi. Kur i depozitoni në Shqipëri, depozita nga 1 000 000 lekë i raportohet AIF-së (neni 12), dhe deklarata e doganës ju ndihmon të provoni burimin.

Çfarë shkon keq kur paguani me para në dorë?

Problemi kryesor është prova e pagesës:

• Dëshmitarët nuk mjaftojnë. Pagimi i një detyrimi në para që rrjedh nga një kontratë me shkrim nuk provohet me dëshmitarë (Kodi i Procedurës Civile, neni 232), përveç rasteve të kufizuara si “një fillim prove me shkresë” (neni 233). Një kapar i paguar në dorë pa dëftesë mund të mos provohet dot.
• Dëftesa është e drejta juaj. Për çdo pagesë, kreditori jep dëftesë, përveç kur kontrata thotë ndryshe (Kodi Civil, neni 473). Pa të, rregulli që shitësi fajtor kthen dyfishin e kaparit (neni 602) ju ndihmon pak.
• Blerësit në ndërtim. Projektligji i qeverisë së 2 shtatorit 2026 për pallatet e konfiskuara i njeh pagesat e blerësve vetëm kur janë bërë me bankë, me kontratë noteriale të regjistruar në ASHK para konfiskimit (Monitor).
• Rishitja. Tatimi 15% llogaritet mbi diferencën ndërmjet çmimit të shitjes dhe atij të blerjes (Ligji nr. 29/2023, neni 17), ndaj një çmim blerjeje i ulur në kontratë e rrit tatimin tuaj të ardhshëm.

Pyetje të shpeshta