Hauskauf in Albanien bezahlen: bar oder per Bank, die Regeln 2026 und was der Notar verlangt

Beim Hauskauf in Albanien ist die Zahlung über die Bank der vom Gesetz vorgesehene Weg, für Barzahlungen gelten klare Grenzen. Seit Ende Januar 2026 darf ein Unternehmen, also auch eine Baufirma, Ihnen pro Transaktion nicht für mehr als 500.000 Lek gegen Bargeld verkaufen. Der Notar (noteri) wickelt keine Bargeschäfte über 150.000 Lek ab, und das offizielle Kaufverfahren läuft über sein besonderes Treuhandkonto (Escrow): Der Verkäufer erhält das Geld innerhalb von 24 Stunden, nachdem der Notar die Eigentumsbescheinigung auf Ihren Namen erhalten hat.

Titelfoto: Jakub Zerdzicki / Pexels

Bargeldgrenze beim Kauf von einem Unternehmen

500.000 Lek

Bargeldgrenze beim Notar

150.000 Lek

Hinterlegung des Betrags auf dem Treuhandkonto des Notars

4.000 Lek

Bargeld, das beim Zoll angemeldet wird

10.000 €

Die folgenden Regeln sind die am 10. Oktober 2026 geltenden. Die Anzahlung (kapari) haben wir unter Vorvertrag und Anzahlung erklärt, die Schritte des Kaufs unter Haus in Albanien kaufen.

Darf man ein Haus in Albanien bar bezahlen?

Ja, aber nur innerhalb bestimmter Schwellen, die davon abhängen, wer verkauft und wer das Geld in die Hand nimmt:

Die Grenze von 500.000 Lek ist neu: Sie wurde mit dem Gesetz Nr. 79/2025 eingeführt, veröffentlicht im Amtsblatt (Fletorja Zyrtare) am 15. Januar 2026, für „natürliche Personen, Einzelunternehmer und Selbstständige oder Einrichtungen“. Wenn Sie von einer Baufirma kaufen, läuft jede Zahlung über diesem Betrag, ob Anzahlung oder Rate, über die Bank.

Ist der Verkäufer eine Privatperson ohne Gewerbe, regelt der Text des Steuergesetzes den Fall nicht eindeutig; der neue Entwurf des Geldwäschegesetzes, den die Agentur für Finanzinformationen (AIF) im August 2026 zur Konsultation vorgelegt hat, nimmt Zahlungen zwischen Personen, die nicht beruflich handeln, von der Grenze aus. Bargeld stößt jedoch beim Notar an Grenzen: Er nimmt nicht mehr als 150.000 Lek an und meldet als Verpflichteter nach dem Geldwäschegesetz Bargeldtransaktionen ab 1.000.000 Lek.

Die Steuerverwaltung zählt die hohe Bargeldnutzung zu den Hauptrisiken des Immobilienmarkts (NAREA-Konferenz, 21. September 2026, laut Monitor).

Wie funktioniert das Treuhandkonto des Notars?

Sie zahlen den Kaufpreis auf das besondere Bankkonto des Notars, und er leitet das Geld erst an den Verkäufer weiter, wenn die Immobilie auf Ihren Namen eingetragen ist. Das Verfahren regelt die gemeinsame Anweisung Nr. 20 vom 14.9.2020 der Minister für Finanzen und für Justiz. Vor dem Vertrag muss der Notar Sie über die „gesetzliche Pflicht“ informieren, den Preis über dieses Konto zu zahlen (Punkt 3). Danach:

1. Nach Unterzeichnung der Urkunde gibt Ihnen der Notar die Kontodaten; Sie überweisen den Preis und legen der Bank eine Kopie der Urkunde vor (Punkt 5).
2. Sie weisen die Zahlung mit dem Bankbeleg nach, und der Notar reicht die Urkunde zusammen damit bei der ASHK ein (der staatlichen Katasteragentur, Agjencia Shtetërore e Kadastrës) (Punkte 6 und 7).
3. Hat der Verkäufer Steuern zu zahlen, kann der Notar sie aus dem hinterlegten Betrag begleichen, mit dessen schriftlicher Zustimmung oder laut Urkunde (Punkt 8).
4. Innerhalb von 24 Stunden nach Erhalt der Bescheinigung auf Ihren Namen überweist der Notar den Betrag an den Verkäufer, abzüglich der Bankgebühr und der von ihm gezahlten Steuer (Punkt 9).

Bei Ratenzahlung leitet der Notar jede Rate innerhalb von 24 Stunden weiter, nachdem die Urkunde eingetragen und die Rate hinterlegt ist, die letzte Rate nach Erhalt der Bescheinigung (Punkte 10 und 11). Eine zuvor gezahlte Anzahlung oder den Betrag, den die Bank mit einem Kredit zahlt, hält die Urkunde fest; fragen Sie den Notar vorab, wie er die Zahlung organisiert.

Was Sie schützt und was es kostet

• Das Konto ist ein Treuhandkonto, zinslos und vom Geld des Notars getrennt, der Kundengelder nicht auf seinen persönlichen Konten halten darf (Anweisung Nr. 20/2020, Punkt 2; Nr. 16/2020, Punkt 15).
• Der Notar hebt kein Bargeld davon ab, sondern überweist nur gemäß der Urkunde, und Gerichtsvollzieher und Steuerbehörden können es für seine Schulden nicht pfänden (Gesetz Nr. 110/2018, Artikel 68; Anweisung Nr. 20/2020, Punkt 16).
• Wird der Notar suspendiert, verhaftet oder stirbt er, bestimmt die Nationale Notarkammer einen Vertreter, der die Zahlungen abschließt (Artikel 68).
• Die Hinterlegung des Betrags kostet 4.000 Lek (gemeinsame Anweisung Nr. 22/2020) und wird als Vertragskosten vom Käufer bezahlt, sofern nichts anderes vereinbart ist (Zivilgesetzbuch, Artikel 708).

Die übrigen Gebühren finden Sie unter Notargebühren beim Immobilienkauf, alle Kosten zusammen unter Kaufnebenkosten einer Immobilie.

Bei einer Wohnung im Bau kann der Vertrag mit dem Bauträger entweder über den Notar oder auf die Bankkonten der Parteien bezahlt werden (Anweisung Nr. 16/2020, Punkt 3). Verwahrt der Notar einen Betrag, um ihn jemandem auszuhändigen, und kann er ihn nicht innerhalb der in der Urkunde genannten Frist weiterleiten, gibt er ihn am Tag nach Fristablauf an den Hinterleger zurück (Punkt 13); verlangen Sie daher, dass die Urkunde eine Frist enthält.

Was verlangt der Notar zur Herkunft des Geldes?

Der Notar identifiziert Sie, hält in der Urkunde fest, wie der Preis gezahlt wird (Gesetz Nr. 110/2018, Artikel 105), und fragt Sie, wenn er es für nötig hält, woher das Geld stammt. Das Geldwäschegesetz (Nr. 9917/2008, zuletzt geändert durch Gesetz Nr. 37/2026) erfasst Notare, Anwälte, Immobilienmakler, Bauträger und Banken als Verpflichtete (Artikel 3). Bei Transaktionen ab 1.000.000 Lek identifizieren sie Sie, holen Informationen zum Zweck und, wenn nötig, zur Herkunft der Mittel ein (Artikel 4 und 4/1); bei politisch exponierten Personen und ihren Angehörigen auch zur Herkunft des Vermögens (Artikel 8).

• Keine Antworten, kein Vertrag. Kann der Notar diese Prüfung nicht abschließen, führt er die Transaktion nicht aus und meldet sie an die AIF (Artikel 4/1).
• Eine mögliche Verzögerung. Im Verdachtsfall führt er den Vorgang nicht aus und fragt die AIF, die innerhalb von 48 Stunden antwortet (Artikel 12).
• Der Notar sagt Ihnen nicht, dass er eine Meldung erstattet hat: Das Gesetz verbietet es ihm (Artikel 15).

Die Unterlagen zur Immobilie, für Käufer und Verkäufer, finden Sie unter Unterlagen für den Hauskauf.

So bezahlen Sie über die Bank ohne Fehler

Zahlen Sie nur auf das Konto des Verkäufers, der in der Eigentumsbescheinigung steht, oder auf das besondere Konto des Notars. Gibt es mehrere Verkäufer, wird jeder für seinen eigenen Anteil bezahlt, wie der Artikel über Immobilien mit mehreren Eigentümern erklärt.

Foto: Liridon / Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0

Mit Kredit fragen Sie die Bank, wie sie den Betrag auszahlt, und verlangen Sie, dass die Urkunde dies festhält; die Angebote finden Sie unter Immobilienkredit. Betrugsmaschen mit der Anzahlung und mit Bankdaten finden Sie unter Immobilienbetrug im Internet.

Wie bezahlen Sie aus dem Ausland?

Per Überweisung von Ihrer Bank auf das Konto des Notars oder des Verkäufers. Seit dem 7. Oktober 2025 ist Albanien funktional Teil von SEPA, daher kann eine Euro-Überweisung aus dem SEPA-Raum als SEPA-Zahlung ausgeführt werden, die laut Bank von Albanien günstiger und schneller ist. Fragen Sie, in welcher Währung das Empfängerkonto geführt wird, damit Sie den Umtausch nicht zweimal bezahlen.

Wenn Sie nicht anreisen können, unterschreibt jemand mit einer Spezialvollmacht für Sie. Kredite finden Sie unter Kredite für Auswanderer, die Schritte im Leitfaden zum Kauf aus dem Ausland und für Verkäufer unter Immobilie aus dem Ausland verkaufen.

Bargeld an der Grenze

Wer mit 10.000 € oder mehr in Bargeld, Inhaberpapieren, Edelmetallen oder Edelsteinen nach Albanien einreist oder ausreist, meldet dies beim Zoll an, mit Zweck und Belegen (Gesetz Nr. 9917/2008, Artikel 17/1). Laut Zollverwaltung ist die Anmeldung kostenlos und erfolgt mit dem Formular RTVK am Grenzübergang vor der Passkontrolle, unabhängig vom Reisemittel und auch dann, wenn das Geld nicht Ihnen gehört.

Neben dem Bußgeld wird der Fall nach dem Strafgesetzbuch behandelt. Auch die Ausreise aus einem EU-Land mit 10.000 € oder mehr in bar wird beim Zoll dieses Landes angemeldet. Wenn Sie das Geld in Albanien einzahlen, werden Einzahlungen ab 1.000.000 Lek an die AIF gemeldet (Artikel 12), und die Zollanmeldung hilft Ihnen, die Herkunft nachzuweisen.

Was geht schief, wenn Sie bar bezahlen?

Das Hauptproblem ist der Zahlungsnachweis:

• Zeugen reichen nicht. Die Zahlung einer Geldschuld aus einem schriftlichen Vertrag kann nicht durch Zeugen bewiesen werden (Zivilprozessordnung, Artikel 232), außer in begrenzten Fällen wie einem „Anfang eines schriftlichen Beweises“ (Artikel 233). Eine bar gezahlte Anzahlung ohne Quittung lässt sich unter Umständen nicht beweisen.
• Die Quittung ist Ihr Recht. Für jede Zahlung stellt der Gläubiger eine Quittung aus, sofern der Vertrag nichts anderes bestimmt (Zivilgesetzbuch, Artikel 473). Ohne sie hilft Ihnen die Regel, dass ein schuldhafter Verkäufer die doppelte Anzahlung zurückzahlt (Artikel 602), wenig.
• Käufer von Neubauten. Der Gesetzentwurf der Regierung vom 2. September 2026 zu beschlagnahmten Wohngebäuden erkennt Zahlungen der Käufer nur an, wenn sie über die Bank erfolgt sind, mit einem vor der Beschlagnahme bei der ASHK eingetragenen notariellen Vertrag (Monitor).
• Der Weiterverkauf. Die Steuer von 15% wird auf die Differenz zwischen Verkaufs- und Kaufpreis berechnet (Gesetz Nr. 29/2023, Artikel 17), daher erhöht ein im Vertrag zu niedrig angegebener Kaufpreis Ihre künftige Steuer.

Häufige Fragen