Оплата дома в Албании: наличные или банковский перевод, правила 2026 года и что спрашивает нотариус

Оплата дома в Албании банковским переводом это путь, который предусматривает закон, а наличные платежи имеют чёткие ограничения. С конца января 2026 года компания, включая строительную, не может продать вам за наличные больше 500 000 леков за одну сделку. Нотариус (noteri) не проводит наличные операции свыше 150 000 леков, а официальная процедура продажи идёт через специальный эскроу-счёт нотариуса: продавец получает деньги в течение 24 часов после того, как нотариус получит свидетельство о собственности на ваше имя.

Лимит наличных при покупке у компании

500 000 лек

Лимит наличных у нотариуса

150 000 лек

Внесение суммы на эскроу-счёт нотариуса

4 000 лек

Наличные, которые нужно декларировать на таможне

10 000 €

Правила ниже действуют на 10 октября 2026 года. Залог (kapari) мы разобрали в статье предварительный договор и залог, а шаги покупки в статье как купить дом в Албании.

Можно ли заплатить за дом в Албании наличными?

Да, но только в определённых пределах, которые зависят от того, кто продаёт и кто ведёт деньги:

Лимит в 500 000 леков новый: он добавлен законом № 79/2025, опубликованным в Официальном вестнике (Fletorja Zyrtare) 15 января 2026 года, для «физических лиц, индивидуальных предпринимателей и самозанятых или организаций». Когда вы покупаете у строительной компании, любой платёж свыше этой суммы, будь то задаток или очередной взнос, проводится через банк.

Когда продавец частное лицо без бизнеса, текст налогового закона прямо не решает этот случай, а новый проект закона о борьбе с отмыванием денег, который Финансовое разведывательное агентство (AIF) вынесло на консультацию в августе 2026 года, освобождает от лимита платежи между лицами, не действующими как профессионалы. Наличные, однако, упираются в нотариуса: он не примет больше 150 000 леков наличными и, как субъект закона о борьбе с отмыванием денег, сообщает о физических наличных операциях от 1 000 000 леков.

Налоговая администрация называет широкое использование наличных одним из главных рисков рынка недвижимости (конференция NAREA, 21 сентября 2026 года, по данным Monitor).

Как работает эскроу-счёт нотариуса?

Эскроу-счёт нотариуса это специальный банковский счёт, отделённый от собственных денег нотариуса, на котором хранится цена, которую вы платите: нотариус передаёт деньги продавцу только после того, как объект зарегистрирован на ваше имя. Процедура установлена совместной инструкцией № 20 от 14.9.2020 министров финансов и юстиции. До подписания договора нотариус должен сообщить вам о «правовой обязанности» оплатить цену через этот счёт (пункт 3). Затем:

1. После подписания акта нотариус передаёт вам реквизиты счёта; вы переводите цену и передаёте копию акта в банк (пункт 5).
2. Вы подтверждаете оплату банковским документом, и нотариус вместе с ним подаёт акт в ASHK (Государственное агентство кадастра, Agjencia Shtetërore e Kadastrës) (пункты 6 и 7).
3. Если у продавца есть налог к уплате, нотариус может уплатить его из внесённой суммы с письменного согласия продавца или как предусмотрено актом (пункт 8).
4. В течение 24 часов после получения свидетельства на ваше имя нотариус переводит сумму продавцу за вычетом банковской комиссии и уплаченного налога (пункт 9).

При рассрочке нотариус передаёт каждый взнос в течение 24 часов после регистрации акта и внесения взноса, а последний после получения свидетельства (пункты 10 и 11). Задаток, внесённый раньше, или сумма, которую банк выплачивает по ипотеке, фиксируются в акте; заранее уточните у нотариуса, как организован платёж.

Что вас защищает и сколько это стоит

• Счёт является эскроу-счётом без процентов, отделённым от собственных денег нотариуса, и нотариус не может держать деньги клиентов на личных счетах (Инструкция № 20/2020, пункт 2; № 16/2020, пункт 15).
• Нотариус не снимает с него наличные, а только делает переводы, предусмотренные актом, и судебные исполнители и налоговые органы не могут на него претендовать из-за долгов нотариуса (Закон № 110/2018, статья 68; Инструкция № 20/2020, пункт 16).
• Если нотариус приостановлен, арестован или умер, Национальная палата нотариусов назначает замену, которая завершит платежи (статья 68).
• Внесение суммы стоит 4,000 леков (Совместная инструкция № 22/2020) и, как расход по договору, оплачивается покупателем, если вы не договорились иначе (Гражданский кодекс, статья 708).

Остальные сборы описаны в статье тарифы нотариуса за продажу недвижимости, а все расходы вместе в статье расходы на покупку недвижимости.

Для квартиры в новостройке договор с застройщиком можно оплатить либо через нотариуса, либо на банковские счета сторон (Инструкция № 16/2020, пункт 3). Когда нотариус хранит сумму, которую должен передать кому-то, и не может передать её в срок, указанный в акте, она возвращается вносителю на следующий день после истечения срока (пункт 13), поэтому попросите включить срок в акт.

Что спрашивает нотариус об источнике средств?

Нотариус устанавливает вашу личность, фиксирует в акте, как оплачивается цена (закон № 110/2018, статья 105), и, когда считает нужным, спрашивает, откуда у вас деньги. Закон о борьбе с отмыванием денег (№ 9917/2008, последний раз изменён законом № 37/2026) относит к субъектам нотариусов, адвокатов, агентов по недвижимости, строителей и банки (статья 3). Для сделок от 1 000 000 леков они устанавливают вашу личность, собирают информацию о цели и, при необходимости, об источнике средств (статьи 4 и 4/1); для политически значимых лиц и членов их семей также об источнике благосостояния (статья 8).

• Нет ответов, нет договора. Если нотариус не может завершить эту проверку, он не проводит сделку и сообщает в FIU (AIF) (статья 4/1).
• Возможная задержка. При сомнениях нотариус не проводит операцию и обращается в FIU (AIF), который отвечает в течение 48 часов (статья 12).
• Нотариус не скажет вам, что подал сообщение: закон это запрещает (статья 15).

Документы на недвижимость для покупателя и продавца описаны в статье документы для покупки дома.

Как платить банковским переводом без ошибок

Платите только на счёт продавца, указанный в свидетельстве о собственности, или на специальный счёт нотариуса. Если продавцов несколько, каждому выплачивается его доля, как объяснено в статье недвижимость с несколькими собственниками.

Фото: RDNE Stock project / Pexels

С ипотекой спросите банк, как он выплачивает сумму, и попросите зафиксировать её в акте; предложения см. в разделе ипотечные кредиты, а ставки и лимиты кредитования этой осенью в статье ипотечные кредиты осенью 2026 года. Мошенничества с задатком и банковскими реквизитами описаны в статье мошенничество с недвижимостью онлайн.

Как платить из-за границы

Переводом с вашего банка на счёт нотариуса или продавца. С 7 октября 2025 года Албания является функциональной частью SEPA, поэтому перевод в евро из зоны SEPA можно сделать как платёж SEPA, который, по данным Банка Албании, дешевле и быстрее. Уточните, в какой валюте счёт, на который вы платите, чтобы не платить за конвертацию дважды.

Если вы не можете приехать, за вас может подписать человек по специальной доверенности. Кредиты для эмигрантов описаны в статье кредиты для эмигрантов, шаги в руководстве по покупке из-за границы, а для продавцов в статье продажа недвижимости из-за границы.

Наличные на границе

Тот, кто въезжает в Албанию или выезжает из неё с 10 000 € или больше наличными, облигациями на предъявителя, драгоценными металлами или камнями, должен задекларировать их на таможне с указанием цели и подтверждающими документами (Закон № 9917/2008, статья 17/1). По данным Таможенной администрации, декларирование бесплатное и оформляется по форме RTVK на пункте пропуска до паспортного контроля, как бы вы ни путешествовали и даже если деньги не ваши.

Помимо штрафа, дело рассматривается по Уголовному кодексу. Выезд из страны ЕС с 10 000 € и больше наличными также нужно декларировать на таможне этой страны. Когда вы вносите деньги в Албании, взносы от 1 000 000 леков сообщаются в FIU (AIF) (статья 12), а таможенная декларация помогает подтвердить происхождение средств.

Что идёт не так при наличной оплате?

Главная проблема это доказательство платежа:

• Свидетелей недостаточно. Исполнение денежного обязательства по письменному договору нельзя доказать показаниями свидетелей (Гражданский процессуальный кодекс, статья 232), кроме ограниченных случаев, например «начала письменного доказательства» (статья 233). Задаток, внесённый наличными без расписки, может оказаться невозможным доказать.
• Расписка ваше право. За каждый платёж кредитор выдаёт расписку, если договор не предусматривает иное (Гражданский кодекс, статья 473). Без неё правило о том, что виновный продавец возвращает задаток вдвойне (статья 602), мало вам поможет.
• Покупатели недостроенного жилья. Проект правительства от 2 сентября 2026 года о конфискованных зданиях признаёт платежи покупателей только если они были проведены через банк, с нотариальным договором, зарегистрированным в ASHK до конфискации (Monitor).
• Перепродажа. Налог 15% считается с разницы между ценой продажи и ценой покупки (Закон № 29/2023, статья 17), поэтому занижённая в договоре цена покупки увеличит ваш будущий налог.

Часто задаваемые вопросы