Jak koupit dům v Albánii: 9 kroků od hledání po zápis do katastru ASHK

Koupě domu v Albánii má devět kroků: stanovte rozpočet, hledejte a porovnávejte, prohlédněte si nemovitost, zkontrolujte doklady na katastru, dohodněte cenu, podepište předběžnou smlouvu, zajistěte hypotéku, pokud ji potřebujete, podepište konečnou smlouvu u notáře a zapište prodej do katastru u Státní katastrální agentury (ASHK, Agjencia Shtetërore e Kadastrës). Dům se stane vaším až po zápisu prodeje: podle občanského zákoníku (článek 83) se právní úkon převádějící vlastnictví nemovitosti činí notářským zápisem a registruje se, jinak není platný.

Tento průvodce popisuje kroky koupě nemovitosti v Albánii v pořadí, s oficiálními poplatky a lhůtami, které jsme ověřili 1. října 2026. U každého kroku najdete stránky hyrja.al, které pomohou, a články, které téma rozvádějí podrobněji.

Notářský poplatek za prodej podle hodnoty smlouvy

0,23% až 0,35%

Zápis do ASHK, nové osvědčení a žádost notáře na ASHK

12 000 leků

Daň prodávajícího ze zisku z prodeje

15%

Nejdelší lhůta ASHK pro úplnou žádost

21 dní

Devět kroků na první pohled

1. Stanovte rozpočet: cenu, náklady koupě a vklad.
2. Hledejte a porovnávejte nemovitosti podle ceny za m² ve stejné lokalitě.
3. Prohlédněte si nemovitost kritickým okem, ideálně víckrát.
4. Zkontrolujte osvědčení o vlastnictví a kartu nemovitosti u ASHK.
5. Dohodněte cenu a pokud pracujete s makléřem, provizi uveďte písemně.
6. Podepište předběžnou smlouvu a zaplaťte zálohu bankovním převodem.
7. Získejte souhlas banky, pokud kupujete s hypotékou.
8. Podepište konečnou smlouvu u notáře.
9. Zapište prodej u ASHK a převezměte osvědčení na své jméno.

1. Rozpočet: cena, náklady a vklad

Váš rozpočet není jen cena domu. Podle občanského zákoníku (článek 708) hradí náklady kupní smlouvy kupující, pokud se strany nedohodnou jinak. Zároveň zákon č. 110/2018 „O notářské profesi“ (článek 104) činí všechny strany zápisu vůči notáři ručiteli za náklady. Proto do předběžné smlouvy napište, kdo co platí.

Notářský poplatek (noteri) za prodej nemovitosti je procento z hodnoty smlouvy a s rostoucí hodnotou klesá. Procento příslušného pásma se uplatní na celou hodnotu. Pokud je cena ve smlouvě nižší než oficiální referenční cena pro danou oblast, notář počítá poplatek z referenční ceny.

Ostatní poplatky jsou pevné: 5 000 leků za zápis kupní smlouvy do ASHK, 3 000 leků za nové osvědčení o vlastnictví a 4 000 leků za žádost, kterou notář podává na ASHK. U bytu za 10 000 000 leků notář bere 0,30%, tedy 30 000 leků; spolu s pevnými poplatky 12 000 leků činí úřední náklady kupujícího 42 000 leků, tedy zhruba 0,42% ceny. U cen v eurech provede stejný výpočet kalkulačka níže.

Pokud kupujete s hypotékou, myslete na vklad od začátku. Podle rozhodnutí č. 25 Banky Albánie (Banka e Shqipërisë) ze 7. května 2025 může nový hypoteční úvěr pokrýt až 85% hodnoty, pokud je v lekách (ALL), a až 75%, pokud je v cizí měně; u druhého domu nebo nemovitosti k pronájmu jsou limity 80% a 70%. Potřebujete tedy vklad alespoň 15%, respektive 25% hodnoty, plus výše uvedené náklady. Podmínky bank najdete na stránce Hypoteční úvěry na bydlení a všechny náklady s zdroji v článku náklady koupě nemovitosti.

2. Hledání a porovnání podle ceny za m²

Celkové ceny se hůře porovnávají, protože plochy se liší. Porovnávejte cenu za metr čtvereční ve stejné čtvrti a zeptejte se, zda uvedená plocha je čistá, nebo zahrnuje i část společných prostor. Čistá plocha je vnitřní plocha bytu, kterou sami využíváte, bez stěn a bez společných částí. V nabídkách na prodej každá nabídka ukazuje cenu za m² a tržní data uvádějí ceny podle měst. Než podáte nabídku, ověřte cenu bezplatným oceněním nemovitosti, které ji porovná s podobnými nemovitostmi a s oficiálními referenčními cenami.

Referenční ceny nezaměňujte s tržními cenami. Jsou to hodnoty pro daňové účely, stanovené Radou ministrů (rozhodnutí DCM č. 457 z 26. července 2023); pro město Tirana se pohybují od 81 700 do 228 400 leků za m² podle zóny. Notář a daň z prodeje je používají jako minimum, takže mají význam pro náklady, ale neříkají, kolik konkrétní byt stojí.

Poznámka k inzerátům: hyrja.al ověřuje agentury a makléře podle jejich registračního čísla firmy, ale neověřuje soukromé majitele a neukazuje v reálném čase, zda je nemovitost stále k dispozici. Vždy se ptejte, zda je nemovitost stále na prodej, a doklady si zkontrolujte sami, jak je popsáno v kroku 4.

3. Prohlídka s kritickým pohledem

Navštivte nemovitost během dne a pokud můžete, vraťte se i v jiný čas. Vezměte si krátký seznam:

• Vlhkost a plíseň na stěnách, stropech a kolem oken, zejména v posledním a přízemním patře.
• Okna, izolace a způsob vytápění a chlazení bytu.
• Měsíční poplatek za správu budovy, kdo ji spravuje a co zahrnuje.
• Výtah, schodiště, střešní terasu a společné prostory.
• Parkování: vlastní místo, pronajaté, nebo jen na ulici.
• Hluk z ulice a z okolních barů a restaurací večer a o víkendu.

Pokud žijete mimo Albánii, můžete si nemovitost nejdřív prohlédnout přes videohovor, ale před jakoukoli platbou požádejte někoho, komu důvěřujete, aby ji navštívil osobně. Průvodce koupí nemovitosti ze zahraničí vysvětluje, jak každý krok funguje na dálku. U bytu, který ještě není dokončen, jsou kontroly jiné: přečtěte si jak koupit byt na plánu.

4. Kontrola dokladů u ASHK před jakoukoli platbou

Před zaplacením zálohy si od prodávajícího vyžádejte čerstvě vydané osvědčení o vlastnictví a kartu nemovitosti (kartela e pasurisë). Karta nemovitosti je zápis ASHK o nemovitosti: kdo ji vlastní, jaká je její plocha a jaká tíha na ní leží, například hypotéka nebo zabavení. Podle zákona č. 111/2018 „O katastru“ (článek 17) je osvědčení o vlastnictví vždy doplněno kopií karty nemovitosti a katastrální mapou. U ASHK stojí osvědčení 3 000 leků, kopie karty 1 500 leků a výpis z mapy 1 500 leků. Zkontrolujte čtyři věci:

• Jméno prodávajícího odpovídá osvědčení a pokud jsou spoluvlastníci nebo dědicové, všichni s prodejem souhlasí.
• Plocha, patro a číslo nemovitosti odpovídají tomu, co jste viděli.
• Karta nemovitosti nemá zapsané tíže, jako hypotéku, zabavení nebo probíhající soudní spor. Podle zákona o katastru (článek 56) se dokud existuje hypotéka, nezapisuje žádná smlouva převádějící vlastnictví na třetí osoby, takže hypotéka musí být splacena a vymazána.
• Pokud prodávající nabyl nemovitost za manželství, notářský zápis musí uvádět režim majetku manželů a předpoklad zákonného spoluvlastnictví (zákon č. 110/2018, článek 105), takže manžel či manželka musí být součástí prodeje.

U novostaveb zkontrolujte také stavební povolení a kolaudační souhlas budovy. Podle informační karty Národní agentury územního rozvoje (AZHT) se kolaudační souhlas žádá pouze online na e-Albania (portál státních služeb) a vydává se do 30 dnů. ASHK zapisuje dokončenou budovu a otevírá záznamy pro kupující až poté, co obdrží tento souhlas (zákon č. 111/2018, článek 51). Pokud kupujete před touto fází, požádejte o zápis smlouvy s developerem do ASHK, aby byl byt nepřislíben někomu jinému (článek 50); poplatek je 4 000 leků. Úplný seznam pro kupujícího i prodávajícího najdete v článku dokumenty pro koupi domu.

5. Dohoda o ceně a provizi

Když máte vlastní ocenění a doklady jsou v pořádku, podejte nabídku a písemně se dohodněte na ceně, na tom, co zahrnuje (například nábytek, parkování nebo sklepní místnost), a na datu předání klíčů.

Pokud pracujete s agenturou, požádejte o písemnou zprostředkovatelskou smlouvu. Podle zákona č. 9/2022 o realitních makléřích smlouva, která není sepsána písemně, není platná, a pokud nemá dobu platnosti, trvá 6 měsíců (článek 13). Musí uvádět provizi a platební podmínky (článek 14). Pozorně si přečtěte dva body: výhradnost, která vám brání použít jiného makléře pro stejnou nemovitost (článek 15), a pravidlo, které zavazuje klienta zaplatit celou provizi, pokud nákup dokončí do 6 měsíců po skončení smlouvy v důsledku práce makléře, pokud smlouva nestanoví jinak (článek 16).

6. Předběžná smlouva a záloha

Mnohé koupě začínají předběžnou smlouvou u notáře, která určuje nemovitost, cenu, zálohu, termín konečné smlouvy a to, co se stane, když některá strana odstoupí. Občanský zákoník (článek 601) definuje zálohu (kapar) jako částku, kterou jedna strana dá druhé na účet ceny, aby potvrdila uzavření smlouvy a zajistila její plnění. Pokud smlouva není splněna kvůli kupujícímu, kupující zálohu ztrácí; pokud je vina na straně prodávajícího, vrátí prodávající dvojnásobek (článek 602).

Zálohu platte až po zkontrolování dokladů, bankovním převodem na účet na jméno prodávajícího uvedeného v osvědčení. Můžete také požádat, aby částka byla držena na zvláštním bankovním účtu notáře, ze kterého ji notář uvolní druhé straně podle zápisu (zákon č. 110/2018, články 105 a 133). Úřední poplatek notáře za úschovu částky je 4 000 leků.

7. Hypotéka: souhlas banky před konečnou smlouvou

Pokud kupujete s hypotékou, mluvte s bankou ještě před předběžnou smlouvou a nechte v ní dost času na schválení. Banka nemovitost ocení a ověří váš příjem. Podle rozhodnutí Banky Albánie platí zpravidla, že splátky všech vašich dluhů nesmějí přesáhnout 40% příjmu u úvěru v lekách a 35% u úvěru v cizí měně (35% a 30% u druhého domu nebo nemovitosti k pronájmu). Banka Albánie také doporučuje, aby úvěr trval nejvýše 30 let, nebo skončil dříve, pokud dříve dosáhnete důchodového věku.

Ve 2. čtvrtletí 2026 byla průměrná úroková sazba u nových hypoték 3,8% v lekách a 5,2% v eurech podle Zprávy o měnové politice 2026/III. Nabídky bank s úrokovými sazbami a maximálním financováním najdete na stránce Hypoteční úvěry na bydlení.

Hypotéka přináší také dva úřední poplatky. Notářská smlouva o hypotéce stojí od 2 000 do 15 000 leků podle výše úvěru, například 6 000 leků za úvěr od 5 do 15 milionů leků. Zápis hypotéky do ASHK stojí 8 000 leků u úvěrů do 1 milionu leků, 17 000 leků u úvěrů od 1 do 10 milionů a 30 000 leků nad 10 milionů leků. Pokud máte nárok na státní program, přečtěte si o dotované hypotéce na bydlení. Program ještě nebyl spuštěn: zákon o sociálním bydlení schválila vláda 21. října 2026 a čeká na hlasování v parlamentu.

8. Konečná smlouva u notáře

V den podpisu notář ověří totožnost stran a vlastnictví v elektronickém registru nemovitostí a připojí ke zápisu kopii karty nemovitosti a mapy (zákon č. 110/2018, článek 105). Zápis musí také uvádět, jak se platí cena; co zkontrolovat před podpisem, popisuje článek konečná kupní smlouva u notáře. Pokud některá strana neovládá albánštinu, notář zápis přeloží osobně nebo prostřednictvím tlumočníka přijatého notářem a stranami (článek 100).

Pokud nemůžete být přítomni, může vás zastupovat někdo na základě plné moci. U smlouvy uzavřené notářským zápisem musí být plná moc také notářská (občanský zákoník, článek 72); u notáře v Albánii stojí speciální plná moc 3 000 leků.

Před zápisem zaplatí prodávající daň ze zisku z prodeje: 15% z rozdílu mezi prodejní a kupní cenou, kde prodejní cenou je vyšší z ceny ve smlouvě a referenční ceny. ASHK prodej nezapíše, dokud není platba potvrzena (zákon č. 29/2023, články 17 a 24). Do hry vstupuje i obec: ASHK nezapíše převod, pokud doklady nejsou doplněny potvrzením obce o zaplacení místních daní (zákon č. 9632/2006, článek 24).

Nakonec banky, notáři a realitní makléři spadají pod zákon o boji proti praní špinavých peněz a mohou vás v případě potřeby požádat o doklad o původu peněz (zákon č. 9917/2008, ve znění pozdějších předpisů). Mějte připravené výplatní pásky, bankovní výpisy nebo úvěrovou smlouvu.

9. Zápis u ASHK a osvědčení na vaše jméno

Notář smlouvu zapíše v digitálním katastru v okamžiku podpisu a papírovou kopii zašle ASHK do 10 dnů (zákon č. 111/2018, článek 24). Žádost o zápis se musí podat do 30 dnů; po uplynutí této lhůty se účtuje penále 10% z registračního poplatku za každý den zpoždění, nejvýše 300 000 leků (článek 25). ASHK musí úplnou žádost vyřídit do 15 dnů a nejpozději do 21 kalendářních dnů (článek 29).

Zápis kupní smlouvy stojí 5 000 leků a nové osvědčení 3 000 leků. ASHK nabízí také zrychlený postup do 24 hodin, za 10 000 leků za zápis prodeje a 3 500 leků za osvědčení. Osvědčení o vlastnictví na vaše jméno převezmete poté, co zaplatíte servisní poplatek; je důkazem, že dům je váš.

Po koupi

• Roční daň z budov pro byty činí 0,05% hodnoty (zákon č. 9632/2006, článek 22/2). V Tiraně se platí měsíčně spolu s vodným; jak se počítá, vysvětluje článek daň z nemovitosti 2026.
• Převeďte smlouvy na elektřinu a vodu na své jméno a při předání si zapište stavy měřičů.
• Pokud plánujete pronájem, sepište písemnou smlouvu: viz nájemní smlouva, se vzorem a daní pronajímatele. Dům můžete zveřejnit na hyrja.al.
• Uchovejte smlouvu a potvrzení o platbách z banky. Při prodeji se daň počítá z rozdílu mezi prodejní a kupní cenou, takže tyto doklady budete potřebovat.

Často kladené otázky