Koupě nemovitosti v Albánii od spoluvlastníků nebo dědiců: jak koupit, když je prodávajících více

Ne každá nemovitost má jediného vlastníka: může patřit dvěma manželům, několika sourozencům, kteří ji zdědili po rodičích, nebo několika společníkům. Jako kupující potřebujete všechny. Albánský Občanský zákoník je jasný: věc ve spoluvlastnictví lze převést pouze se souhlasem všech spoluvlastníků (článek 208). Níže vysvětlujeme, jak zjistit, kolik vlastníků nemovitost v Albánii má, co je potřeba, pokud pochází z dědictví, jakou roli hraje manžel nebo manželka a jak podepisují vlastníci žijící v zahraničí.

Spoluvlastníci, kteří musí souhlasit s prodejem nemovitosti (Občanský zákoník, článek 208)

Všichni

Lhůta spoluvlastníků pro předkupní právo, když se prodává jen podíl (článek 204)

3 měsíce

Osvědčení o zákonném dědictví od notáře (15 000 leků s závětí)

10 000 leků

Lhůta pro zápis osvědčení o dědictví u ASHK

30 dnů

Jak zjistit, kolik vlastníků nemovitost má

Karta nemovitosti u ASHK (Státní katastrální agentura, Agjencia Shtetërore e Kadastrës) ukazuje vlastníky a akt, ze kterého vlastnictví vzniklo (zákon č. 111/2018, článek 13). Pokud je spoluvlastníků více a akt neurčuje podíly, předpokládá se, že jsou stejné (článek 44; Občanský zákoník, článek 199). Zákon stanoví, že u spoluvlastnictví se osvědčení o vlastnictví vydává v tolika kopiích, kolik je spoluvlastníků (zákon č. 111/2018, článek 17); porovnejte, co vám ukážou, s čerstvě vydanou kartou nemovitosti, na níž jsou uvedeni všichni vlastníci.

Pozor u nemovitostí koupených za trvání manželství. Podle zákona o katastru jsou zapsány ve spoluvlastnictví obou manželů, pokud manželé neprokážou odlišný režim majetku (článek 45). Starší zápisy ne vždy odrážejí tento stav: ASHK nabízí také službu na e-Albania (portálu státních služeb) „Pasqyrim i bashkëpronësisë bashkëshortore në regjistrimet e mëparshme“ (zápis manželského spoluvlastnictví v dřívějších zápisech) pro nemovitosti koupené za trvání manželství, které byly zapsány na jméno jen jednoho z manželů. Notář zase v každé smlouvě převádějící nemovitost uvádí režim majetku manželů a domněnku spoluvlastnictví (zákon č. 110/2018, článek 105). Zeptejte se prodávajícího na rodinný list a na datum, kdy nemovitost nabyl: pokud byli ženatí, musí se na prodeji podílet i manžel nebo manželka.

Když se prodává celá nemovitost: souhlas všech

Pokud má nemovitost čtyři vlastníky, kupní smlouvu podepisují všichni čtyři, osobně nebo prostřednictvím notářské plné moci. Pokud jeden z nich odmítne, nemovitost jako celek prodat nelze. Spoluvlastníci ji mohou rozdělit notářskou dohodou nebo soudně; pokud ji nelze rozdělit naturální cestou, může soud nařídit její prodej v dražbě nebo, u obydlí, ponechat ji spoluvlastníkovi, který v něm bydlí, s povinností vyplatit ostatní za jejich podíly (Občanský zákoník, článek 207). Neplaťte zálohu, dokud nemáte písemný souhlas všech. Když se podíváte na byty k prodeji, zeptejte se hned na začátku, kolik vlastníků nemovitost má a zda všichni souhlasí s prodejem.

Pokud je prodávajících více, musí notářský zápis uvádět, jak se cena platí (zákon č. 110/2018, článek 105). Uveďte podíl připadající na každého prodávajícího a zaplaťte jej bankovním převodem na účet každého z nich, nebo na zvláštní účet notáře, pokud jste se na tom dohodli.

Když kupujete jen podíl: předkupní právo

Spoluvlastník může prodat pouze svůj vlastní podíl. Předkupní právo je právo ostatních spoluvlastníků koupit tento podíl jako první, za stejných podmínek, jaké nabízíte cizímu kupujícímu. U nemovitostí tedy musí spoluvlastník před prodejem osobě mimo spoluvlastnictví písemně zeptat ostatní spoluvlastníky, zda chtějí koupit za stejných podmínek. Pokud neodpoví do tří měsíců, může prodat třetí osobě (Občanský zákoník, články 200 a 204). Předkupní právo lze také zapsat do katastru (zákon č. 111/2018, článek 58).

Před koupí podílu zvažte, že se stanete spoluvlastníkem s ostatními, platíte náklady úměrně svému podílu, o správě nemovitosti se rozhoduje většinou a kterýkoli spoluvlastník může požádat o rozdělení (články 200, 201 a 203).

Když nemovitost pochází z dědictví

Kdo jsou dědicové a kolik každému připadá, neurčuje ani prodávající, ani makléř, ale osvědčení o dědictví (dëshmia e trashëgimisë): akt vydaný notářem, který určuje dědice zemřelé osoby a podíl každého dědice. Zde se na to díváme z pohledu kupujícího; jak si dědicové osvědčení obstarají, je vysvětleno v článku dědění nemovitosti v roce 2026. Podle Občanského zákoníku určují status dědice a podíly osvědčení o dědictví, které notář vydá po předložení úmrtního listu; u zákonného dědictví jej vydá notář podle místa posledního bydliště zemřelého, a pokud existuje závěť, notář podle místa, kde byla sepsána nebo uložena (článek 348). Před vydáním se notář dotazuje Národní notářské komory, zda existuje závěť nebo osvědčení dříve vydané jiným notářem (zákon č. 110/2018, článek 111).

Osvědčení uvádí dědice, jejich podíly, režim majetku zůstavitele a případná vzdání se dědictví. Obsahuje také doložku, která brání porušení podílu pozůstalého manžela nebo manželky na majetku nabytém za trvání manželství (článek 112). Žadatel musí osvědčení podat k zápisu u ASHK do 30 dnů; jinak podle ASHK připadá na každý den prodlení k poplatku za zápis penále 10 % poplatku, až do výše 300 000 leků. Zápis se provádí na e-Albania prostřednictvím služby „Aplikim për regjistrim të aktit të trashëgimisë“ (žádost o zápis aktu dědictví, KP5) a stojí 2 000 leků.

Pro kupujícího záleží na pořadí: ASHK odmítne převodní listinu, která nenavazuje chronologicky na zapsané tituly (zákon č. 111/2018, článek 24). Pokud karta nemovitosti stále uvádí jméno zemřelého, musí být dědictví zapsáno dříve, než lze zapsat váš nákup.

Dvě další pravidla vám pomohou pochopit, co podepisujete:

• Vzdání se dědictví se provádí prohlášením před notářem, také prostřednictvím zvláštní plné moci, do tří měsíců od otevření dědického řízení, nebo do šesti měsíců, pokud je dědic v zahraničí (Občanský zákoník, články 333 a 335). Vzdání se, které je podmíněné, pokrývá jen část dědictví nebo je učiněno „ve prospěch“ jiného dědice, je neplatné (článek 337). Pokud dědicové chtějí nemovitost prodat jen jednomu z nich nebo jen jedním z nich, dělá se to jinými listinami, ne vzdáním „ve prospěch“.
• Kupující v dobré víře je chráněn. I kdyby jiný dědic později žalobou žádal nemovitost od osoby, která ji držela na základě osvědčení o dědictví, ten, kdo ji od této osoby v dobré víře koupil, ji nemusí vrátit (článek 350). To nenahrazuje kontroly: ujistěte se, že osvědčení je zapsáno a že se prodeje účastní všichni dědicové uvedení v něm.

Daň z zisku z prodeje platí prodávající; u zděděné nemovitosti se za kupní cenu bere zdanitelná hodnota v době nabytí (zákon č. 29/2023, článek 17). Příklady výpočtu jsou v článku 15% daň při prodeji nemovitosti.

Když spoluvlastník nebo dědic žije v zahraničí

Mohou být zastoupeni někým, komu důvěřují. Plná moc pro úkon, který lze učinit jen notářským zápisem, jako je prodej nemovitosti, musí být sama notářská, jinak je neplatná (Občanský zákoník, článek 72), a může být také zapsána na kartu nemovitosti (zákon č. 111/2018, článek 60). U notáře v Albánii stojí speciální plná moc 3 000 leků, nebo 5 000 leků, když se účastní více než pět osob, například když několik dědiců jmenuje společně jednoho zástupce (Společný pokyn č. 22/2020). Akty učiněné mimo Albánii musí být přeloženy a ověřeny podle mezinárodních smluv (zákon č. 111/2018, článek 61): kde plnou moc sepsat a kdo připojí apostilu, je vysvětleno v článku speciální plná moc ze zahraničí a v průvodci jak koupit dům ze zahraničí.

Často kladené dotazy

Úplný seznam dokumentů ke koupi je v článku dokumenty pro koupi domu a notářské a ASHK poplatky s kalkulačkou jsou v nákladech koupě nemovitosti. Pokud má nemovitost také nesplacenou hypotéku, podívejte se na hypotéku na nemovitost.