Comprare casa in Albania da comproprietari o eredi: come acquistare quando i venditori sono più di uno

Non ogni immobile ha un solo proprietario: può appartenere a due coniugi, a diversi fratelli e sorelle che l'hanno ereditato dai genitori o a più soci. Come acquirenti, vi servono tutti. Il Codice civile albanese è chiaro: la cosa comune può essere alienata solo con il consenso di tutti i comproprietari (articolo 208). Qui spieghiamo come capire quanti proprietari ha un immobile in Albania, cosa serve quando proviene da un'eredità, qual è il ruolo del coniuge e come firma chi vive all'estero.

I comproprietari che devono accettare la vendita dell'immobile (Codice civile, articolo 208)

Tutti

Il termine dei comproprietari per la prelazione, quando si vende solo una quota (articolo 204)

3 mesi

Certificato di eredità legittima dal notaio (15.000 lek quello testamentario)

10.000 lek

Il termine per registrare il certificato di eredità presso l'ASHK

30 giorni

Come capire quanti proprietari ha l'immobile

La scheda dell'immobile presso l'ASHK (l'Agenzia statale del catasto, Agjencia Shtetërore e Kadastrës) indica i proprietari e l'atto da cui è nata la proprietà (Legge n. 111/2018, articolo 13). Quando ci sono più comproprietari e l'atto non stabilisce le quote, queste si presumono uguali (articolo 44; Codice civile, articolo 199). La legge prevede che in comproprietà il certificato di proprietà sia redatto in tante copie quanti sono i comproprietari (Legge n. 111/2018, articolo 17); confrontate quello che vi mostrano con una scheda appena rilasciata, in cui compaiono tutti i proprietari.

Attenzione agli immobili acquistati durante il matrimonio. Secondo la legge sul catasto, si registrano in comproprietà di entrambi i coniugi, salvo che questi dimostrino un regime patrimoniale diverso (articolo 45). Le registrazioni più vecchie non sempre lo riflettono: l'ASHK offre anche su e-Albania (il portale dei servizi pubblici) il servizio "Pasqyrim i bashkëpronësisë bashkëshortore në regjistrimet e mëparshme" (annotazione della comproprietà tra coniugi nelle registrazioni precedenti), per gli immobili acquistati durante il matrimonio e registrati a nome di un solo coniuge. Il notaio, da parte sua, in ogni atto di trasferimento di un bene immobile dichiara il regime patrimoniale dei coniugi e la presunzione di comproprietà legale (Legge n. 110/2018, articolo 105). Chiedete al venditore il certificato di stato di famiglia e la data in cui ha acquistato l'immobile: se era sposato, anche il coniuge deve partecipare alla vendita.

Quando si vende tutto l'immobile: il consenso di tutti

Se l'immobile ha quattro proprietari, il contratto di vendita lo firmano tutti e quattro, di persona o con procura notarile. Se uno non accetta, l'immobile non può essere venduto per intero. I comproprietari possono dividerlo con un accordo notarile o in tribunale; quando l'immobile non è divisibile in natura, il tribunale può ordinarne la vendita all'asta o, per una casa di abitazione, lasciarlo al comproprietario che ci abita, con l'obbligo di pagare le quote degli altri (Codice civile, articolo 207). Non pagate la caparra finché non avete il consenso scritto di tutti. Quando guardate gli appartamenti in vendita, chiedete fin dall'inizio quanti proprietari ha l'immobile e se sono tutti d'accordo sulla vendita.

Quando i venditori sono più di uno, l'atto notarile deve indicare il modo di pagamento del prezzo (Legge n. 110/2018, articolo 105). Scrivete la quota che spetta a ciascuno e pagatela con bonifico bancario sul conto di ciascuno, oppure sul conto dedicato del notaio se vi siete accordati così.

Quando comprate solo una quota: il diritto di prelazione

Un comproprietario può vendere solo la propria quota. Il diritto di prelazione è il diritto degli altri comproprietari di comprare per primi questa quota, alle stesse condizioni offerte a un acquirente esterno. Per questo, per un bene immobile, prima di venderla a qualcuno fuori dalla comproprietà, il comproprietario deve chiedere per iscritto agli altri se vogliono comprarla alle stesse condizioni. Se non rispondono entro tre mesi, è libero di venderla a terzi (Codice civile, articoli 200 e 204). Il diritto di prelazione si può anche registrare in catasto (Legge n. 111/2018, articolo 58).

Pensateci bene prima di comprare una quota: diventate comproprietari con gli altri, pagate le spese in proporzione alla quota, la cosa è amministrata con decisione della maggioranza e ciascuno può chiederne la divisione (articoli 200, 201 e 203).

Quando l'immobile viene da un'eredità

Chi sono gli eredi e quanto spetta a ciascuno non lo decidono né i venditori né l'agente, ma il certificato di eredità (dëshmia e trashëgimisë): l'atto rilasciato dal notaio che stabilisce gli eredi di una persona defunta e la quota di ciascuno. Qui lo guardiamo dal lato dell'acquirente; come gli eredi ottengono il certificato lo spiega l'eredità di un immobile nel 2026. Secondo il Codice civile, la qualità di erede e le quote spettanti si stabiliscono nel certificato di eredità che il notaio rilascia dopo la presentazione del certificato di morte; per l'eredità legittima lo rilascia il notaio del luogo dell'ultimo domicilio del defunto, per quella testamentaria il notaio dove il testamento è stato redatto o depositato (articolo 348). Prima di rilasciarlo, il notaio chiede alla Camera nazionale del notariato se esiste un testamento o un certificato già rilasciato da un altro notaio (Legge n. 110/2018, articolo 111).

Il certificato indica gli eredi, le loro quote, il regime patrimoniale del defunto e le eventuali rinunce. Contiene anche una clausola che impedisce di ledere la quota del coniuge superstite sui beni acquistati durante il matrimonio (articolo 112). Il richiedente deve depositare il certificato presso l'ASHK entro 30 giorni; altrimenti, secondo l'ASHK, oltre alla tariffa di registrazione si paga una mora pari al 10% della tariffa per ogni giorno di ritardo, fino a 300.000 lek. La registrazione si fa su e-Albania con il servizio "Aplikim për regjistrim të aktit të trashëgimisë" (domanda di registrazione dell'atto di eredità, KP5) e costa 2.000 lek.

Per l'acquirente conta l'ordine: l'ASHK rifiuta un atto di alienazione che non ha continuità cronologica con i titoli registrati (Legge n. 111/2018, articolo 24). Quindi, se la scheda riporta ancora il nome del defunto, l'eredità deve essere registrata prima che si registri la vostra compravendita.

Altre due regole aiutano a capire cosa si sta firmando:

• La rinuncia all'eredità si fa con una dichiarazione davanti al notaio, anche con procura speciale, entro tre mesi dall'apertura della successione, o entro sei mesi quando l'erede è all'estero (Codice civile, articoli 333 e 335). La rinuncia sotto condizione, per una parte dell'eredità o "a favore" di uno degli altri eredi è nulla (articolo 337). Se gli eredi vogliono che l'immobile sia venduto a uno solo di loro o che lo venda uno solo, questo si fa con altri atti, non con una rinuncia "a favore".
• L'acquirente in buona fede è tutelato. Anche se in seguito un altro erede rivendica il bene in giudizio contro chi lo possedeva in base al certificato di eredità, chi lo ha comprato in buona fede da questa persona non è obbligato a restituirlo (articolo 350). Questo non sostituisce i controlli: assicuratevi che il certificato sia registrato e che tutti gli eredi indicati partecipino alla vendita.

L'imposta sulla plusvalenza della vendita la paga il venditore; per un immobile ereditato, come prezzo di acquisto si prende il valore imponibile al momento dell'acquisizione (Legge n. 29/2023, articolo 17). Gli esempi di calcolo sono in l'imposta del 15% quando vendete un immobile.

Quando un comproprietario o un erede vive all'estero

Può farsi rappresentare da una persona di fiducia. La procura per un contratto che si fa solo con atto notarile, come la vendita di un immobile, deve essere anch'essa notarile, altrimenti è nulla (Codice civile, articolo 72), e si può anche registrare sulla scheda dell'immobile (Legge n. 111/2018, articolo 60). Da un notaio in Albania la procura speciale costa 3.000 lek, o 5.000 lek quando partecipano più di cinque persone, come quando più eredi nominano insieme un rappresentante (Istruzione congiunta n. 22/2020). Gli atti fatti fuori dall'Albania devono essere tradotti e legalizzati secondo gli accordi internazionali (Legge n. 111/2018, articolo 61): dove si fa la procura e chi appone l'apostille lo spiegano l'articolo sulla procura speciale dall'estero e la guida come comprare casa dall'estero.

Domande frequenti

L'elenco completo dei documenti per l'acquisto è in i documenti per comprare casa, mentre le tariffe del notaio e dell'ASHK, con calcolatore, sono in i costi di acquisto di un immobile. Se sull'immobile c'è anche un mutuo non estinto, vedete l'ipoteca sull'immobile.