Αγορά ακινήτου στην Αλβανία από συνιδιοκτήτες ή κληρονόμους: πώς αγοράζετε όταν οι πωλητές είναι πολλοί

Δεν έχει κάθε ακίνητο έναν μόνο ιδιοκτήτη: μπορεί να ανήκει σε δύο συζύγους, σε αδέλφια που το κληρονόμησαν από τους γονείς τους ή σε πολλούς συνεταίρους. Ως αγοραστής, τους χρειάζεστε όλους. Ο αλβανικός Αστικός Κώδικας είναι σαφής: το κοινό πράγμα μπορεί να εκποιηθεί μόνο με τη συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών (άρθρο 208). Παρακάτω εξηγούμε πώς καταλαβαίνετε πόσους ιδιοκτήτες έχει ένα ακίνητο στην Αλβανία, τι χρειάζεται όταν προέρχεται από κληρονομιά, ποιος είναι ο ρόλος του συζύγου και πώς υπογράφουν όσοι ζουν στο εξωτερικό.

Οι συνιδιοκτήτες που πρέπει να δεχτούν την πώληση του ακινήτου (Αστικός Κώδικας, άρθρο 208)

Όλοι

Η προθεσμία των συνιδιοκτητών για την προτίμηση, όταν πωλείται μόνο ένα μερίδιο (άρθρο 204)

3 μήνες

Κληρονομητήριο εξ αδιαθέτου στον συμβολαιογράφο (15.000 λεκ με διαθήκη)

10.000 λεκ

Η προθεσμία για την καταχώριση του κληρονομητηρίου στην ASHK

30 ημέρες

Πώς καταλαβαίνετε πόσους ιδιοκτήτες έχει το ακίνητο

Η καρτέλα του ακινήτου στην ASHK (την Κρατική Υπηρεσία Κτηματολογίου, Agjencia Shtetërore e Kadastrës) αναγράφει τους ιδιοκτήτες και την πράξη από την οποία προέκυψε η κυριότητα (Νόμος αριθ. 111/2018, άρθρο 13). Όταν υπάρχουν πολλοί συνιδιοκτήτες και η πράξη δεν ορίζει τα μερίδια, αυτά τεκμαίρονται ίσα (άρθρο 44· Αστικός Κώδικας, άρθρο 199). Ο νόμος προβλέπει ότι, σε συνιδιοκτησία, το πιστοποιητικό ιδιοκτησίας συντάσσεται σε τόσα αντίτυπα όσοι είναι οι συνιδιοκτήτες (Νόμος αριθ. 111/2018, άρθρο 17)· συγκρίνετε αυτό που σας δείχνουν με μια καρτέλα που μόλις εκδόθηκε, όπου φαίνονται όλοι οι ιδιοκτήτες.

Προσοχή στα ακίνητα που αγοράστηκαν κατά τη διάρκεια του γάμου. Σύμφωνα με τον νόμο για το κτηματολόγιο, καταχωρίζονται σε συνιδιοκτησία και των δύο συζύγων, εκτός αν αυτοί αποδείξουν ιδιαίτερο περιουσιακό καθεστώς (άρθρο 45). Οι παλαιότερες καταχωρίσεις δεν το αποτυπώνουν πάντα: η ASHK προσφέρει και στο e-Albania (την κυβερνητική πύλη υπηρεσιών) την υπηρεσία "Pasqyrim i bashkëpronësisë bashkëshortore në regjistrimet e mëparshme" (αποτύπωση της συζυγικής συνιδιοκτησίας σε προηγούμενες καταχωρίσεις), για ακίνητα που αγοράστηκαν κατά τη διάρκεια του γάμου και καταχωρίστηκαν μόνο στο όνομα του ενός συζύγου. Ο συμβολαιογράφος, από την πλευρά του, σε κάθε πράξη μεταβίβασης ακινήτου δηλώνει το περιουσιακό καθεστώς του γάμου και το τεκμήριο της νόμιμης συνιδιοκτησίας (Νόμος αριθ. 110/2018, άρθρο 105). Ζητήστε από τον πωλητή το πιστοποιητικό οικογενειακής κατάστασης και την ημερομηνία που απέκτησε το ακίνητο: αν ήταν παντρεμένος, πρέπει να συμμετέχει στην πώληση και ο σύζυγος.

Όταν πωλείται ολόκληρο το ακίνητο: η συναίνεση όλων

Αν το ακίνητο έχει τέσσερις ιδιοκτήτες, το συμβόλαιο πώλησης το υπογράφουν και οι τέσσερις, οι ίδιοι ή με συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο. Αν ένας δεν δεχτεί, το ακίνητο δεν μπορεί να πωληθεί ολόκληρο. Οι συνιδιοκτήτες μπορούν να το διανείμουν με συμβολαιογραφική συμφωνία ή στο δικαστήριο· όταν το ακίνητο δεν διαιρείται αυτούσιο, το δικαστήριο μπορεί να διατάξει την πώλησή του σε πλειστηριασμό ή, για μια κατοικία, να την αφήσει στον συνιδιοκτήτη που μένει εκεί, με την υποχρέωση να πληρώσει τα μερίδια των άλλων (Αστικός Κώδικας, άρθρο 207). Μην πληρώνετε αρραβώνα μέχρι να έχετε τη γραπτή συναίνεση όλων. Όταν κοιτάτε διαμερίσματα προς πώληση, ρωτήστε από την αρχή πόσους ιδιοκτήτες έχει το ακίνητο και αν όλοι συμφωνούν με την πώληση.

Όταν οι πωλητές είναι πολλοί, η συμβολαιογραφική πράξη πρέπει να αναγράφει τον τρόπο πληρωμής της τιμής (Νόμος αριθ. 110/2018, άρθρο 105). Γράψτε το μερίδιο που αναλογεί στον καθένα και πληρώστε το με τραπεζικό έμβασμα στον λογαριασμό του καθενός ή στον ειδικό λογαριασμό του συμβολαιογράφου, αν το έχετε συμφωνήσει.

Όταν αγοράζετε μόνο ένα μερίδιο: το δικαίωμα προτίμησης

Ένας συνιδιοκτήτης μπορεί να πουλήσει μόνο το δικό του μερίδιο. Το δικαίωμα προτίμησης είναι το δικαίωμα των υπόλοιπων συνιδιοκτητών να αγοράσουν πρώτοι αυτό το μερίδιο, με τους ίδιους όρους που προσφέρονται σε έναν τρίτο αγοραστή. Γι' αυτό, για ένα ακίνητο, πριν το πουλήσει σε κάποιον εκτός της συνιδιοκτησίας, πρέπει να ρωτήσει γραπτώς τους άλλους συνιδιοκτήτες αν θέλουν να το αγοράσουν με τους ίδιους όρους. Αν δεν απαντήσουν μέσα σε τρεις μήνες, είναι ελεύθερος να το πουλήσει σε τρίτους (Αστικός Κώδικας, άρθρα 200 και 204). Το δικαίωμα προτίμησης μπορεί επίσης να καταχωριστεί στο κτηματολόγιο (Νόμος αριθ. 111/2018, άρθρο 58).

Σκεφτείτε το καλά πριν αγοράσετε ένα μερίδιο: γίνεστε συνιδιοκτήτης με τους άλλους, πληρώνετε τα έξοδα ανάλογα με το μερίδιό σας, το πράγμα διοικείται με απόφαση της πλειοψηφίας και ο καθένας μπορεί να ζητήσει τη διανομή (άρθρα 200, 201 και 203).

Όταν το ακίνητο προέρχεται από κληρονομιά

Ποιοι είναι οι κληρονόμοι και πόσο αναλογεί στον καθένα δεν το αποφασίζουν ούτε οι πωλητές ούτε ο μεσίτης, αλλά το κληρονομητήριο (dëshmia e trashëgimisë): η πράξη που εκδίδει ο συμβολαιογράφος και που ορίζει τους κληρονόμους ενός αποβιώσαντος και το μερίδιο του καθενός. Εδώ το βλέπουμε από την πλευρά του αγοραστή· πώς παίρνουν οι κληρονόμοι το κληρονομητήριο το εξηγεί το κληρονομιά ακινήτου το 2026. Σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα, η ιδιότητα του κληρονόμου και τα μερίδια ορίζονται στο κληρονομητήριο που εκδίδει ο συμβολαιογράφος μετά την προσκόμιση της ληξιαρχικής πράξης θανάτου· για την εξ αδιαθέτου κληρονομιά το εκδίδει ο συμβολαιογράφος του τόπου όπου ο κληρονομούμενος είχε την τελευταία κατοικία του, για την εκ διαθήκης ο συμβολαιογράφος όπου συντάχθηκε ή κατατέθηκε η διαθήκη (άρθρο 348). Πριν το εκδώσει, ο συμβολαιογράφος ρωτά το Εθνικό Συμβολαιογραφικό Επιμελητήριο αν υπάρχει διαθήκη ή κληρονομητήριο που έχει ήδη εκδοθεί από άλλον συμβολαιογράφο (Νόμος αριθ. 110/2018, άρθρο 111).

Το κληρονομητήριο αναγράφει τους κληρονόμους, τα μερίδιά τους, το περιουσιακό καθεστώς του γάμου του κληρονομούμενου και τις αποποιήσεις, αν υπάρχουν. Περιέχει επίσης μια ρήτρα που δεν επιτρέπει να θιγεί το μερίδιο του επιζώντος συζύγου στα περιουσιακά στοιχεία που αποκτήθηκαν κατά τη διάρκεια του γάμου (άρθρο 112). Ο αιτών πρέπει να καταθέσει το κληρονομητήριο στην ASHK μέσα σε 30 ημέρες· διαφορετικά, σύμφωνα με την ASHK, πέρα από το τέλος καταχώρισης πληρώνεται προσαύξηση εκπρόθεσμης καταβολής ίση με το 10% του τέλους για κάθε ημέρα καθυστέρησης, έως 300.000 λεκ. Η καταχώριση γίνεται στο e-Albania με την υπηρεσία "Aplikim për regjistrim të aktit të trashëgimisë" (αίτηση καταχώρισης της πράξης κληρονομιάς, KP5) και κοστίζει 2.000 λεκ.

Για τον αγοραστή μετράει η σειρά: η ASHK απορρίπτει μια πράξη εκποίησης που δεν έχει χρονολογική συνέχεια με τους καταχωρισμένους τίτλους (Νόμος αριθ. 111/2018, άρθρο 24). Άρα, αν η καρτέλα δείχνει ακόμη το όνομα του θανόντος, πρέπει να καταχωριστεί η κληρονομιά πριν καταχωριστεί η δική σας αγορά.

Δύο ακόμη κανόνες βοηθούν να καταλάβετε τι υπογράφεται:

• Η αποποίηση της κληρονομιάς γίνεται με δήλωση στον συμβολαιογράφο, και με ειδικό πληρεξούσιο, μέσα σε τρεις μήνες από την επαγωγή της κληρονομιάς ή μέσα σε έξι μήνες όταν ο κληρονόμος βρίσκεται στο εξωτερικό (Αστικός Κώδικας, άρθρα 333 και 335). Η αποποίηση υπό όρο, για μέρος της κληρονομιάς ή «υπέρ» ενός από τους άλλους κληρονόμους είναι άκυρη (άρθρο 337). Αν οι κληρονόμοι θέλουν να πωληθεί το ακίνητο μόνο σε έναν από αυτούς ή να το πουλήσει μόνο ένας, αυτό γίνεται με άλλες πράξεις, όχι με αποποίηση «υπέρ».
• Ο καλόπιστος αγοραστής προστατεύεται. Ακόμη κι αν αργότερα ένας άλλος κληρονόμος διεκδικήσει το ακίνητο με αγωγή από εκείνον που το κατείχε βάσει κληρονομητηρίου, όποιος το αγόρασε καλόπιστα από αυτόν δεν υποχρεούται να το επιστρέψει (άρθρο 350). Αυτό δεν αντικαθιστά τον έλεγχο: βεβαιωθείτε ότι το κληρονομητήριο είναι καταχωρισμένο και ότι όλοι οι κληρονόμοι που αναγράφει συμμετέχουν στην πώληση.

Τον φόρο υπεραξίας από την πώληση τον πληρώνει ο πωλητής· για ένα κληρονομημένο ακίνητο, ως τιμή αγοράς λαμβάνεται η φορολογητέα αξία τη στιγμή της απόκτησης (Νόμος αριθ. 29/2023, άρθρο 17). Υπολογισμένα παραδείγματα θα βρείτε στο ο φόρος 15% όταν πουλάτε ακίνητο.

Όταν ένας συνιδιοκτήτης ή κληρονόμος ζει στο εξωτερικό

Μπορεί να εκπροσωπηθεί από κάποιον που εμπιστεύεται. Το πληρεξούσιο για μια σύμβαση που γίνεται μόνο με συμβολαιογραφική πράξη, όπως η πώληση ενός ακινήτου, πρέπει να είναι κι αυτό συμβολαιογραφικό, αλλιώς είναι άκυρο (Αστικός Κώδικας, άρθρο 72), και μπορεί επίσης να καταχωριστεί στην καρτέλα του ακινήτου (Νόμος αριθ. 111/2018, άρθρο 60). Σε συμβολαιογράφο στην Αλβανία το ειδικό πληρεξούσιο κοστίζει 3.000 λεκ ή 5.000 λεκ όταν συμμετέχουν περισσότερα από πέντε πρόσωπα, όπως όταν πολλοί κληρονόμοι ορίζουν μαζί έναν εκπρόσωπο (Κοινή Οδηγία αριθ. 22/2020). Οι πράξεις που γίνονται εκτός Αλβανίας πρέπει να είναι μεταφρασμένες και επικυρωμένες σύμφωνα με τις διεθνείς συμφωνίες (Νόμος αριθ. 111/2018, άρθρο 61): πού γίνεται το πληρεξούσιο και ποιος βάζει την επισημείωση (apostille) το εξηγούν το άρθρο για το ειδικό πληρεξούσιο από το εξωτερικό και ο οδηγός πώς να αγοράσετε σπίτι από το εξωτερικό.

Συχνές ερωτήσεις

Τον πλήρη κατάλογο εγγράφων για την αγορά θα βρείτε στο τα έγγραφα για την αγορά σπιτιού, ενώ τις αμοιβές του συμβολαιογράφου και τα τέλη της ASHK, με υπολογιστή, στο τα έξοδα αγοράς ακινήτου. Αν το ακίνητο έχει και ένα δάνειο που δεν έχει εξοφληθεί, δείτε την υποθήκη στο ακίνητο.