Jak koupit byt na plánu v Albánii

Začněte u firmy, která drží povolení a s vámi bude uzavírat smlouvu. Požádejte o její NUIS a vyhledejte ji v obchodním rejstříku Národního obchodního centra (QKB): název, jednatel, datum založení a zda je aktivní. Firma založená před několika měsíci pro jediný projekt není nutně problém, ale vyžaduje více záruk.

Zeptejte se, které budovy developer již dokončil, a navštivte alespoň jednu z nich. Promluvte si s obyvateli: byly klíče předány včas, dostali vlastníci výpisy z vlastnictví a jak je budova spravována? Také si vyžádejte u ASHK kartu nemovitosti (kartela e pasurisë) pozemku: ukazuje, kdo pozemek vlastní a zda na něm není zástavní právo, zabavení nebo soudní nárok. Pokud pozemek patří jinému, požádejte o smlouvu mezi vlastníkem pozemku a developerem, protože ta rozhoduje o tom, které byty komu patří.

Na hyrja.al mohou být developeři ověřeni jako firmy podle svého NUIS. To potvrzuje, že firma existuje; o kvalitě nebo postupu projektu ale nic neříká.

Zdroje: Obchodní rejstřík QKB · Zákon 111/2018

Podle zákona č. 107/2014 „o územním plánování a rozvoji“ se stavební povolení žádají a vydávají prostřednictvím národního elektronického systému e-Leje. Požádejte developera o číslo a datum povolení, rozhodnutí obce (nebo Národní územní rady u velkých projektů) a schválené půdorysy. Ověřte v e-Leje, nebo přes svého advokáta, že povolení existuje a že odpovídá:

Buďte velmi opatrní, pokud se vám nabízí byt v patře, které povolení nekryje, nebo v „přístavbě“, která má být schválena později: jednotka bez povolení nemůže dostat výpis z vlastnictví. Navštivte staveniště víckrát a porovnejte postup s harmonogramem, který jste dostali.

Zdroje: Zákon 107/2014 · e-Leje

V praxi se byty na plánu prodávají buď s předběžnou kupní smlouvou, nebo se smlouvou o dílo (kontratë sipërmarrjeje, často nazývanou „kontratë porosie“), podepsanou u notáře. Konečná kupní smlouva se podepíše později, jakmile lze byt zapsat v ASHK. Nechte si návrh před zaplacením zálohy přečíst vlastním advokátem. Smlouva jasně uvádí:

Nepodepisujte smlouvu, která developerovi umožňuje volně měnit dispozici, plochu nebo termíny, a nesouhlaste s tím, abyste zaplatili většinu ceny dřív, než stojí konstrukce.

Zdroje: Občanský zákoník, čl. 72, 83, 193

Hlavní pravidlo: platte za hotovou práci, ne za sliby. První splátka (záloha) se obvykle platí při podpisu a zbytek ve fázích, například po dokončení hrubé stavby, po zazdění stěn, po dokončení povrchů a při předání klíčů. Pokud developer souhlasí, zadržte část ceny, dokud nedostanete výpis z vlastnictví.

• Vždy platte bankovním převodem na účet firmy, která smlouvu podepsala, nikdy na osobní účet
• Do platebního popisu uveďte číslo smlouvy a bytu
• K každé platbě si vyžádejte potvrzení nebo fakturu a uložte ji ke smlouvě
• Před každou splátkou ověřte sami, nebo přes někoho, komu věříte, že fáze byla skutečně dokončena
• Pokud se bankovní údaje náhle změní e-mailem nebo zprávou, před platbou je potvrďte telefonicky

Pokud kupujete s hypotékou, promluvte si s bankou dřív, než podepíšete. Každá banka si stanovuje vlastní podmínky pro úvěry na byty, které ještě nejsou hotové, a hypotéku lze obvykle zapsat až po zápisu bytu. Zeptejte se banky, jak to řeší do té doby.

Ne při podpisu a obvykle ne při předání klíčů. Jakmile je stavba dokončena, developer online přes systém e-Leje na portálu e-Albania požádá o certifikát o užívání (certifikata e përdorimit). K žádosti patří akt kolaudace (akt kolaudimi), zpráva licencovaného stavebního dozoru a akty služeb pro vodu, elektřinu a požární ochranu. Certifikát potvrzuje, že budova byla postavena podle povolení a lze ji užívat.

Až potom lze budovu zapsat v ASHK a každý byt na vás převést konečnou smlouvou u notáře. ASHK pak vydá výpis z vlastnictví na vaše jméno. Pokud máte hypotéku, v tu chvíli se zapíše i zástavní právo banky k bytu. Celý proces může po předání klíčů trvat několik měsíců, proto do smlouvy uveďte pevný termín pro zápis i s pokutou.

Zdroje: AZHT, osvědčení o užívání · Zákon 107/2014 · Zákon 111/2018

Zpoždění jsou běžná a nemusí být vždy známkou vážného problému, ale vaše smlouva je jediná skutečná ochrana. Pokud stanoví pokutu za každý měsíc zpoždění, uplatněte ji písemně, jakmile termín uplyne. Pokud o ní nic neříká, zůstáváte obvykle jen s vyjednáváním nebo soudy, které jsou pomalé a drahé.

Pokud se zpoždění protahuje nebo se práce zastaví, jednejte rychle: požádejte developera písemně o nový harmonogram, zkontrolujte v ASHK, zda na pozemku nebo budově nebylo zapsáno zabavení nebo nová hypotéka, a promluvte si s dalšími kupci ve stejné budově. Advokát vám řekne, zda máte nárok smlouvu vypovědět a požadovat zpět své peníze i s úrokem, nebo zda je lepší počkat na dokončení. Nepřestávejte platit bez právní rady, protože byste sami mohli porušit smlouvu. Kupující, kteří platili bankovním převodem, mají notářsky ověřenou smlouvu a uchovali všechny dokumenty, jsou vždy v silnější pozici.

Zaškrtněte každý řádek, než z vašeho účtu odejde jakákoli částka:

Zákony a oficiální portály, na kterých je tento průvodce založen. Zákony se čas od času mění, proto zkontrolujte platné znění nebo se zeptejte advokáta.

• Národní obchodní centrum (QKB): obchodní rejstřík
• Zákon č. 111/2018 „O katastru“
• Zákon č. 107/2014 „O územním plánování a rozvoji“
• e-Leje, národní elektronický systém stavebních povolení
• Občanský zákoník (zákon č. 7850/1994), články 72, 83 a 193: plná moc, notářský zápis a zápis do registru
• Agentura územního rozvoje (AZHT): servisní karta pro osvědčení o užívání