Kupující s předprodejní smlouvou v zkonfiskované nebo zabavené budově? Co mění nový zákon

Mnoho nových bytů v Albánii se prodává ještě před dokončením stavby, na základě smlouvy o koupi bytu ve výstavbě ("porosi"). To funguje dobře, dokud se jednoho dne budova nezkonfiskuje jako stavba bez povolení nebo ji státní zástupci nezabaví v trestní věci. Dne 2. září 2026 vláda schválila návrh zákona, který mění pravidla pro zkonfiskované budovy a poprvé dává kupujícím na plán cestu k samotnému bytu, nejen finanční nárok. Zde je, co se mění, kdo je chráněn a co zkontrolovat, než zaplatíte.

Fond z prodeje zkonfiskovaných budov na dokončení prací a odškodnění kupujících

3,5 mil. €

Další očekávaný příjem z plateb developerů

9 mil. €

Zabavené a zkonfiskované byty spravované AAPSK podle Monitoru

50 mil. €

Majetek spravovaný AAPSK podle údajů z srpna 2026

345

Dvě různé situace: konfiskace a zabavení

Smlouva na plán ("kontratë porosie") je dohoda, podle níž kupující platí developerovi, celou částku nebo ve splátkách, za byt, který ještě není postaven nebo dokončen, a obdrží jej po dokončení budovy. Než se podíváme na zákon, je dobré oddělit dva případy, které se často zaměňují:

• Konfiskace jako stavba bez povolení. Když budova porušuje povolení, například dalšími patry, stát ji může zkonfiskovat. Tyto budovy spadají pod zákon č. 66/2023 o správě budov zkonfiskovaných jako stavby bez povolení ve veřejném zájmu nebo pro sociální bydlení. Právě tento zákon vláda nyní mění.
• Zabavení v trestním vyšetřování. Když Zvláštní prokuratura (SPAK) vyšetřuje developera nebo osoby, které ho financují, soud může budovu nebo byty zabavit jako předběžné opatření. Tento majetek spravuje Agentura pro správu zabaveného a zkonfiskovaného majetku (AAPSK), ale jeho osud se rozhoduje v trestní věci.

V obou případech může kupující, který zaplatil, čekat roky bez klíčů.

Co mění návrh z 2. září

Podle Monitoru, Hashtag.al a Top Channel přináší návrh novely zákona 66/2023 tyto hlavní změny:

• AAPSK převezme správu zkonfiskovaných budov a nahradí komisi a implementační jednotku, které je dosud spravovaly pod ministerstvem odpovědným za hospodářství.
• Kupující na plán jsou uznáni. Finanční závazek vůči třetím osobám, které zaplatily developerovi, je uznán, pokud byla smlouva podepsána u notáře a zaregistrována u Agentury státního katastru (ASHK) před datem konfiskace, a pokud platba proběhla bankou.
• Vlastnictví, ne jen peníze. Podle Top Channel, jakmile je budova dokončena a zapsána, agentura schválí převod vlastnictví jednotek na kupující a vlastníky pozemků v souladu s jejich smlouvami s developerem.
• Výjimečná legalizace. Pokud je stavba dokončena, ale porušuje povolení, a jednotky drží třetí osoby s notářsky ověřenými smlouvami, budovu lze zlegalizovat podle zákona č. 20/2020 (o navrhovaných změnách tohoto zákona čtěte Legalizace se mění). Vyloučeny jsou případy, kdy je vlastník pozemku zároveň developerem, zhotovitelem, dozorcem nebo inspektorem.
• Pracovní skupina při AAPSK posuzuje budovy a závazky vůči kupujícím případ od případu, s licencovanými odborníky.
• Samostatný fond hradí dokončení prací a odškodnění třetích osob, financovaný prodejem budov, státním rozpočtem a dary.

Podle Monitoru má návrh 26 článků a nabývá účinnosti 15 dní po zveřejnění v Úředním věstníku. Podle JavaNews mají obyvatelé, kteří dobrovolně nahlásí stavby bez povolení Územní rozvojové agentuře (AZHT) do šesti měsíců od účinnosti, předkupní právo.

Foto: Marie Volkert / Unsplash

Co se stane s byty zabavenými SPAK?

Návrh neřeší trestní zabavení. Podle Monitoru AAPSK v srpnu 2026 spravovala zabavený a zkonfiskovaný obytný majetek v hodnotě asi 50 milionů €. Kupující v dobré víře je ten, kdo koupil nemovitost zákonně, aniž věděl nebo měl důvod vědět o problémech s prodávajícím nebo s nemovitostí. Právníci, s nimiž se mluvilo, vysvětlují, že takový kupující při zabavení nemovitosti automaticky svá práva neztrácí, ale musí bankovními výpisy a smlouvou prokázat, že transakce byla zákonná. Notář Fatmir Laçej upozorňuje, že téměř 90 % projektů v Tiraně financují kupující prostřednictvím smluv, což z toho dělá mnohem širší problém než několik izolovaných případů.

Praktickým problémem je čas. Advokát Aigest Milo, partner v kanceláři Kalo & Associates, řekl Monitoru, že kupující v dobré víře často čekají roky, protože soudní řízení postupují pomalu.

Jako řešení Milo navrhuje etapové platby vázané na skutečný postup prací a ověřované třetí stranou, nebo blokované účty (escrow), z nichž se peníze kupujících developerovi uvolní až po ověřených etapách, a také bankovní nebo pojistné záruky.

Jak se chránit před koupí na plán

Nový zákon pomůže jen těm, kdo všechno udělali podle pravidel: notářsky ověřená smlouva, registrace u ASHK a platba bankou. Nejde tedy o formality; jsou to vaše hlavní ochrana.

Další praktické kroky před výběrem mezi byty ve výstavbě najdete v našem průvodci koupí bytu na plán a v článku více stavebních povolení, ale menší hodnota.

Často kladené otázky

Zdroje

• Monitor: Vláda mění zákon o zkonfiskovaných budovách, jak budou chráněni kupující na plán (v albánštině), 2. září 2026
• Hashtag.al: Vláda mění zákon o zkonfiskovaných budovách (v albánštině), 2. září 2026
• Top Channel: Návrh zákona o zkonfiskovaných budovách, AAPSK převezme správu (v albánštině), 2. září 2026
• Monitor: Návrh o zkonfiskovaných budovách jde do parlamentu, fond na práce a kupující dosáhne 3,5 mil. € (v albánštině), 10. září 2026
• Monitor: 50 mil. € zabavených bytů, co se stane s kupujícími (v albánštině), 1. srpna 2026
• Monitor: Kupující na plán v zabavených nemovitostech uvíznou v pingpongu spravedlnosti (v albánštině), 1. srpna 2026
• JavaNews: Stavby bez povolení, vláda mění zákon, obyvatelé získají předkupní právo (v albánštině), 10. září 2026
• Top Channel: AAPSK, stát dokončí zkonfiskované budovy a pak je předá těm, kdo zaplatili (v albánštině), 13. října 2026