Jak kupić dom w Albanii: 9 kroków od wyszukiwania do rejestracji w ASHK

Kupno domu w Albanii to dziewięć kroków: ustal budżet, szukaj i porównuj, obejrzyj nieruchomość, sprawdź dokumenty w katastrze, uzgodnij cenę, podpisz umowę wstępną, zabezpiecz kredyt hipoteczny, jeśli go potrzebujesz, podpisz umowę ostateczną u notariusza i zarejestruj sprzedaż w Państwowej Agencji Katastru (ASHK, Agjencia Shtetërore e Kadastrës). Dom staje się twój dopiero wtedy, gdy sprzedaż zostanie zarejestrowana: zgodnie z Kodeksem cywilnym (art. 83) czynność prawna przenosząca własność nieruchomości wymaga aktu notarialnego i rejestracji, w przeciwnym razie jest nieważna.

Opłata notarialna za sprzedaż, zależnie od wartości umowy

0,23% do 0,35%

Rejestracja w ASHK, nowe zaświadczenie i wniosek notariusza do ASHK

12 000 lek

Podatek sprzedającego od zysku ze sprzedaży

15%

Maksymalny termin ASHK na kompletny wniosek

21 dni

W tym przewodniku wyjaśniamy kroki zakupu nieruchomości w Albanii po kolei, z oficjalnymi opłatami i terminami, które sprawdziliśmy 1 października 2026 roku. Przy każdym kroku znajdziesz strony hyrja.al, które pomagają, oraz artykuły, które omawiają temat głębiej.

Dziewięć kroków w skrócie

1. Ustal budżet: cenę, koszty zakupu i wkład własny.
2. Szukaj i porównuj nieruchomości według ceny za m² w tej samej okolicy.
3. Obejrzyj nieruchomość krytycznym okiem, najlepiej więcej niż raz.
4. Sprawdź zaświadczenie o własności i kartelę nieruchomości w ASHK.
5. Uzgodnij cenę i, jeśli pracujesz z agentem, zapisz prowizję na piśmie.
6. Podpisz umowę wstępną i wpłać zaliczkę przelewem bankowym.
7. Uzyskaj zgodę banku, jeśli kupujesz z hipoteką.
8. Podpisz ostateczną umowę u notariusza.
9. Zarejestruj sprzedaż w ASHK i odbierz zaświadczenie na swoje nazwisko.

1. Ustal budżet: cena, koszty i wkład własny

Twój budżet to nie tylko cena domu. Zgodnie z Kodeksem cywilnym (art. 708) koszty umowy sprzedaży ponosi kupujący, chyba że strony postanowią inaczej. Jednocześnie ustawa nr 110/2018 „O zawodzie notariusza” (art. 104) czyni wszystkie strony aktu odpowiedzialnymi wobec notariusza za koszty. Dlatego w umowie wstępnej zapisz, kto za co płaci.

Opłata notarialna (noteri) za sprzedaż nieruchomości to procent wartości umowy, który maleje wraz ze wzrostem wartości. Procent danego przedziału stosuje się do całej wartości. Jeśli cena w umowie jest niższa od oficjalnej ceny referencyjnej dla danego obszaru, notariusz wylicza opłatę od ceny referencyjnej.

Pozostałe opłaty są stałe: 5 000 lek za rejestrację umowy sprzedaży w ASHK, 3 000 lek za nowe zaświadczenie o własności i 4 000 lek za wniosek, który notariusz składa w ASHK. Dla mieszkania za 10 000 000 lek notariusz pobiera 0,30%, czyli 30 000 lek; wraz z 12 000 lek stałych opłat koszty oficjalne kupującego wynoszą 42 000 lek, czyli około 0,42% ceny. Dla cen w euro kalkulator poniżej robi to samo.

Jeśli kupujesz z kredytem hipotecznym, pomyśl o wkładzie własnym od początku. Zgodnie z decyzją nr 25 z 7 maja 2025 roku Banku Albanii (Banka e Shqipërisë) nowy kredyt na dom może pokryć do 85% wartości, jeśli jest w lekach (ALL), i do 75%, jeśli jest w walucie obcej; przy drugim domu lub nieruchomości na wynajem limity wynoszą 80% i 70%. Potrzebujesz więc wkładu własnego co najmniej 15% lub 25% wartości, plus wspomniane koszty. Warunki banków znajdziesz na stronie kredyty na dom, a wszystkie koszty ze źródłami w kosztach zakupu nieruchomości.

2. Szukaj i porównuj według ceny za m²

Ceny całkowite trudno porównać, bo powierzchnie się różnią. Porównuj cenę za metr kwadratowy w tej samej dzielnicy i zapytaj, czy podana powierzchnia to powierzchnia netto, czy zawiera też część części wspólnych. Powierzchnia netto to powierzchnia wewnątrz domu, z której korzystasz sam, bez ścian i bez części wspólnych. W ofertach sprzedaży każde ogłoszenie pokazuje cenę za m², a dane rynkowe podają ceny według miast. Zanim złożysz ofertę, sprawdź cenę za pomocą bezpłatnej wyceny nieruchomości, która porównuje ją z podobnymi nieruchomościami i oficjalnymi cenami referencyjnymi.

Nie myl cen referencyjnych z cenami rynkowymi. To wartości podatkowe, ustalane przez Radę Ministrów (DCM nr 457 z 26 lipca 2023 roku); dla miasta Tirana wynoszą od 81 700 do 228 400 lek za m², zależnie od strefy. Notariusz i podatek od sprzedaży stosują je jako minimum, więc mają znaczenie dla kosztów, ale nie mówią, ile warta jest konkretna nieruchomość.

Uwaga do ogłoszeń: hyrja.al weryfikuje agencje i agentów na podstawie numeru rejestracyjnego działalności, ale nie weryfikuje prywatnych właścicieli i nie pokazuje w czasie rzeczywistym, czy nieruchomość jest nadal dostępna. Zawsze pytaj, czy nieruchomość jest nadal na sprzedaż, i sprawdzaj dokumenty samodzielnie, jak opisano w kroku 4.

3. Obejrzyj nieruchomość krytycznym okiem

Odwiedź nieruchomość w ciągu dnia, a jeśli możesz, wróć też o innej porze. Weź ze sobą krótką listę:

• Wilgoć i pleśń na ścianach, sufitach i wokół okien, zwłaszcza na ostatnim piętrze i na parterze.
• Okna, izolację oraz sposób ogrzewania i chłodzenia.
• Miesięczną opłatę za utrzymanie budynku, kto nim zarządza i co ona obejmuje.
• Windę, schody, taras dachowy i części wspólne.
• Parking: własne miejsce, wynajęte lub tylko na ulicy.
• Hałas z ulicy i z pobliskich barów i restauracji, wieczorem i w weekend.

Jeśli mieszkasz poza Albanią, możesz najpierw obejrzeć nieruchomość podczas rozmowy wideo, ale przed jakąkolwiek płatnością poproś kogoś zaufanego o wizytę na miejscu. Przewodnik po kupnie nieruchomości z zagranicy wyjaśnia, jak każdy krok działa zdalnie. W przypadku mieszkania jeszcze w budowie kontrole są inne: przeczytaj jak kupić mieszkanie w budowie.

4. Sprawdź dokumenty w ASHK przed jakąkolwiek płatnością

Zanim wpłacisz zaliczkę, poproś sprzedającego o zaświadczenie o własności i kartelę nieruchomości (kartela e pasurisë), wydane świeżo. Kartela nieruchomości to wpis ASHK w rejestrze nieruchomości: kto jest właścicielem, jaka jest jej powierzchnia i jakie obciążenia na niej ciążą, na przykład hipoteka lub zajęcie. Zgodnie z ustawą nr 111/2018 „O katastrze” (art. 17) zaświadczenie o własności zawsze przychodzi z kopią karteli i mapą katastralną. W ASHK zaświadczenie kosztuje 3 000 lek, kopia karteli 1 500 lek, a wyciąg z mapy 1 500 lek. Sprawdź cztery rzeczy:

• Nazwisko sprzedającego zgadza się z zaświadczeniem, a jeśli są współwłaściciele lub spadkobiercy, wszyscy wyrażają zgodę na sprzedaż.
• Powierzchnia, piętro i numer nieruchomości zgadzają się z tym, co ci pokazano.
• Kartela nie zawiera zarejestrowanych obciążeń, takich jak hipoteka, zajęcie czy toczące się postępowanie sądowe. Zgodnie z prawem o katastrze (art. 56), dopóki istnieje hipoteka, nie rejestruje się umowy przenoszącej własność na osoby trzecie, więc hipotekę trzeba spłacić i wykreślić.
• Jeśli sprzedający nabył nieruchomość w czasie małżeństwa, akt notarialny musi określać ustrój majątkowy małżeński i domniemanie współwłasności ustawowej (ustawa nr 110/2018, art. 105), więc małżonek musi uczestniczyć w sprzedaży.

W przypadku nowych budynków sprawdź też pozwolenie na budowę i zaświadczenie o użytkowaniu budynku. Według arkusza informacyjnego Krajowej Agencji Rozwoju Terytorialnego (AZHT) zaświadczenie o użytkowaniu składa się wyłącznie online na e-Albania (portalu usług państwowych) i wydaje w ciągu 30 dni. ASHK rejestruje ukończony budynek i otwiera księgi dla kupujących dopiero po otrzymaniu tego zaświadczenia (ustawa nr 111/2018, art. 51). Jeśli kupujesz przed tym etapem, poproś o rejestrację umowy z deweloperem w ASHK, aby mieszkanie nie zostało obiecane komuś innemu (art. 50); opłata wynosi 4 000 lek. Pełną listę dla kupującego i sprzedającego znajdziesz w artykule dokumenty do kupna domu.

5. Uzgodnij cenę i prowizję

Gdy masz własną wycenę i dokumenty są w porządku, złóż ofertę i uzgodnij na piśmie cenę, to, co ona obejmuje (na przykład meble, parking lub komórkę lokatorską), oraz datę przekazania kluczy.

Jeśli pracujesz z agencją, poproś o pisemną umowę pośrednictwa. Zgodnie z ustawą nr 9/2022 o pośrednikach w nieruchomościach umowa niesporządzona na piśmie jest nieważna, a jeśli nie ma w niej terminu, obowiązuje przez 6 miesięcy (art. 13). Musi określać wynagrodzenie i warunki płatności (art. 14). Uważnie przeczytaj dwa punkty: wyłączność, która zabrania skorzystania z innego pośrednika w sprawie tej samej nieruchomości (art. 15), oraz zasadę, że klient płaci pełne wynagrodzenie, jeśli dokona zakupu w ciągu 6 miesięcy od zakończenia umowy, a stało się to dzięki pracy pośrednika, chyba że umowa stanowi inaczej (art. 16).

6. Umowa wstępna i zaliczka

Wiele zakupów zaczyna się od umowy wstępnej u notariusza, która określa nieruchomość, cenę, zaliczkę, datę umowy ostatecznej i to, co się stanie, jeśli jedna ze stron się wycofa. Kodeks cywilny (art. 601) definiuje zaliczkę (kapar) jako sumę, którą jedna strona daje drugiej na poczet ceny, aby potwierdzić zawarcie umowy i zabezpieczyć jej wykonanie. Jeśli umowa nie zostanie wykonana z winy kupującego, traci on zaliczkę; jeśli z winy sprzedającego, sprzedający zwraca ją podwójnie (art. 602).

Zaliczkę wpłacaj dopiero po sprawdzeniu dokumentów, przelewem bankowym na konto sprzedającego wpisanego w zaświadczeniu. Możesz też poprosić, aby kwota była przechowywana na specjalnym koncie bankowym notariusza, z którego notariusz wypłaca ją drugiej stronie zgodnie z aktem (ustawa nr 110/2018, art. 105 i 133). Oficjalna opłata notarialna za przechowywanie kwoty wynosi 4 000 lek.

7. Kredyt hipoteczny: zgoda banku przed umową ostateczną

Jeśli kupujesz z kredytem hipotecznym, porozmawiaj z bankiem przed umową wstępną i zostaw w niej wystarczająco dużo czasu na zgodę. Bank wycenia nieruchomość i sprawdza twoje dochody. Zgodnie z decyzją Banku Albanii raty wszystkich twoich zobowiązań co do zasady nie mogą przekraczać 40% dochodu przy kredycie w lekach i 35% przy kredycie w walucie obcej (35% i 30% przy drugim domu lub nieruchomości na wynajem). Bank Albanii zaleca też, aby kredyt trwał nie dłużej niż 30 lat lub kończył się wcześniej, jeśli osiągniesz wiek emerytalny.

W drugim kwartale 2026 roku średnie oprocentowanie nowych kredytów hipotecznych wynosiło 3,8% w lekach i 5,2% w euro, według Raportu o polityce pieniężnej 2026/III. Oferty banków, z oprocentowaniem i maksymalnym finansowaniem, znajdziesz na stronie kredyty na dom.

Kredyt hipoteczny wiąże się też z dwiema oficjalnymi opłatami. Umowa kredytu hipotecznego u notariusza kosztuje od 2 000 do 15 000 lek, zależnie od kwoty, na przykład 6 000 lek za kredyt od 5 do 15 mln lek. Rejestracja hipoteki w ASHK kosztuje 8 000 lek przy kredytach do 1 mln lek, 17 000 lek przy kredytach od 1 do 10 mln i 30 000 lek powyżej 10 mln. Jeśli kwalifikujesz się do programu państwowego, przeczytaj o dotowanym kredycie na dom. Program jeszcze nie ruszył: projekt ustawy o mieszkalnictwie socjalnym został zatwierdzony przez rząd 21 października 2026 roku i czeka na głosowanie w parlamencie.

8. Umowa ostateczna u notariusza

W dniu podpisania notariusz weryfikuje tożsamość stron i własność w elektronicznym rejestrze nieruchomości oraz dołącza do aktu kopię karteli i mapę (ustawa nr 110/2018, art. 105). Akt musi też określać sposób zapłaty ceny; czego sprawdzić przed podpisaniem, opisuje artykuł ostateczna umowa sprzedaży u notariusza. Jeśli jedna ze stron nie zna języka albańskiego, notariusz tłumaczy akt osobiście lub przez tłumacza zaakceptowanego przez notariusza i strony (art. 100).

Jeśli nie możesz być obecny, ktoś może podpisać w twoim imieniu na podstawie pełnomocnictwa. W przypadku umowy zawartej w formie aktu notarialnego pełnomocnictwo musi też mieć formę notarialną (Kodeks cywilny, art. 72), a u notariusza w Albanii pełnomocnictwo szczególne kosztuje 3 000 lek.

Przed rejestracją sprzedający płaci podatek od zysku: 15% różnicy między ceną sprzedaży a ceną zakupu, przy czym za cenę sprzedaży przyjmuje się wyższą z ceny umownej i ceny referencyjnej. ASHK nie rejestruje sprzedaży, dopóki płatność nie zostanie potwierdzona (ustawa nr 29/2023, art. 17 i 24). Gmina także ma swoje słowo: ASHK nie rejestruje przeniesienia, jeśli dokumenty nie zawierają zaświadczenia gminy potwierdzającego opłacenie podatków lokalnych (ustawa nr 9632/2006, art. 24).

Wreszcie banki, notariusze i agenci nieruchomości podlegają ustawie o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy i w razie potrzeby mogą poprosić cię o dowód źródła pieniędzy (ustawa nr 9917/2008, ze zmianami). Miej gotowe zaświadczenia o zarobkach, wyciągi bankowe lub umowę kredytową.

9. Rejestracja w ASHK i zaświadczenie na twoje nazwisko

Notariusz zgłasza umowę do cyfrowego katastru w chwili podpisania i w ciągu 10 dni wysyła papierową kopię do ASHK (ustawa nr 111/2018, art. 24). Wniosek o rejestrację trzeba złożyć w ciągu 30 dni; po tym terminie nalicza się odsetki za zwłokę w wysokości 10% opłaty rejestracyjnej za każdy dzień opóźnienia, do 300 000 lek (art. 25). ASHK musi rozpatrzyć kompletny wniosek w ciągu 15 dni, a nie później niż w ciągu 21 dni kalendarzowych (art. 29).

Rejestracja umowy sprzedaży kosztuje 5 000 lek, a nowe zaświadczenie 3 000 lek. ASHK oferuje też procedurę przyspieszoną w ciągu 24 godzin, za 10 000 lek za rejestrację sprzedaży i 3 500 lek za zaświadczenie. Zaświadczenie o własności na twoje nazwisko otrzymujesz po opłaceniu opłaty za usługę, i to ono jest dowodem, że dom jest twój.

Po zakupie

• Roczny podatek od budynków mieszkalnych wynosi 0,05% wartości (ustawa nr 9632/2006, art. 22/2). W Tiranie płaci się go co miesiąc razem z rachunkiem za wodę; sposób obliczania opisuje podatek od nieruchomości w 2026 roku.
• Przepisz umowy na prąd i wodę na swoje nazwisko i odnotuj stan liczników w dniu przekazania.
• Jeśli planujesz wynajem, podpisz pisemną umowę: zobacz umowę najmu, z wzorem i podatkiem wynajmującego. Możesz wystawić dom na hyrja.al.
• Zachowaj umowę i potwierdzenia płatności bankowych. Przy sprzedaży podatek liczy się od różnicy między ceną sprzedaży a ceną zakupu, więc te dokumenty będą potrzebne.

Najczęściej zadawane pytania