Come comprare un appartamento in costruzione in Albania

Parti dalla società che ha il permesso e che firmerà il contratto con te. Chiedi il suo NUIS e cercalo nel registro delle imprese del Centro nazionale delle imprese (QKB): nome, amministratore, data di costituzione e se la società è attiva. Una società creata da pochi mesi per un solo progetto non è per forza un problema, ma richiede più garanzie.

Chiedi quali edifici il costruttore ha già completato e visitane almeno uno. Parla con i residenti: le chiavi sono state consegnate in tempo, i proprietari hanno ricevuto il certificato di proprietà, come viene gestito il condominio? Chiedi anche la scheda dell'immobile (kartela e pasurisë) del terreno all'ASHK: mostra chi è il proprietario del terreno e se ci sono ipoteche, pignoramenti o cause in corso. Se il terreno appartiene a un'altra persona, chiedi il contratto tra il proprietario del terreno e il costruttore, perché stabilisce quali appartamenti spettano a ciascuno.

Su hyrja.al i costruttori possono essere verificati come imprese tramite il NUIS. Questo conferma che la società esiste, ma non dice nulla sulla qualità o sull'avanzamento di un progetto.

Fonti: Registro QKB · Legge 111/2018

Secondo la legge n. 107/2014 “Sulla pianificazione e lo sviluppo del territorio”, i permessi di costruire si richiedono e si rilasciano tramite il sistema elettronico nazionale e-Leje. Chiedi al costruttore numero e data del permesso, la decisione di approvazione del comune (o del Consiglio nazionale del territorio per i grandi progetti) e le planimetrie approvate. Verifica su e-Leje, o tramite il tuo avvocato, che il permesso esista e che corrisponda a:

• L'indirizzo e il numero catastale del terreno
• Il numero di piani fuori terra e interrati
• Il numero di unità e la loro destinazione (residenziale, commerciale, parcheggio)
• La validità del permesso e se i lavori sono iniziati entro i termini
• Il nome del costruttore, che deve essere la stessa società che firma il contratto

Fai molta attenzione se ti offrono un appartamento su un piano non coperto dal permesso, o in una “sopraelevazione” che dovrebbe essere approvata più avanti: un'unità senza permesso non può ottenere il certificato di proprietà. Visita il cantiere più di una volta e confronta l'avanzamento con il cronoprogramma che ti hanno dato.

Fonti: Legge 107/2014 · e-Leje

Nella pratica, gli appartamenti in costruzione si vendono con un contratto preliminare di vendita o con un contratto d'appalto (kontratë sipërmarrjeje, spesso chiamato “kontratë porosie”), firmato davanti a un notaio. L'atto di vendita definitivo si firma più tardi, quando l'appartamento può essere registrato all'ASHK. Fai leggere la bozza al tuo avvocato prima di versare la caparra. Il contratto deve indicare chiaramente:

• L'appartamento esatto: piano, numero, superficie netta e superficie con le parti comuni, con la planimetria allegata
• Le finiture e le dotazioni incluse, in un capitolato tecnico
• Il prezzo totale, cosa comprende (per esempio posto auto o cantina) e che non cambierà
• Il piano dei pagamenti, legato agli stati di avanzamento
• La data di consegna e la penale per ogni mese di ritardo
• Il termine entro cui il costruttore ottiene il certificato di agibilità e tu ricevi il certificato di proprietà
• Cosa succede se il progetto si ferma o il permesso viene sospeso: quanto viene rimborsato e entro quando
• Come si risolvono le controversie e quale tribunale è competente

Non firmare un contratto che permette al costruttore di cambiare liberamente planimetria, superficie o scadenze, e non accettare di pagare la maggior parte del prezzo prima che sia completata la struttura.

Fonti: Codice civile, artt. 72, 83, 193

La regola principale: paga il lavoro fatto, non le promesse. La prima rata (la caparra) si paga di solito alla firma e il resto per fasi, per esempio a struttura ultimata, a tamponature chiuse, a finiture completate e alla consegna delle chiavi. Se il costruttore è d'accordo, trattieni una parte del prezzo fino al rilascio del certificato di proprietà.

• Paga sempre con bonifico sul conto della società che ha firmato il contratto, mai su un conto personale
• Indica nella causale il numero del contratto e dell'appartamento
• Chiedi una ricevuta o una fattura per ogni pagamento e conservala con il contratto
• Prima di ogni rata verifica di persona, o tramite qualcuno di fiducia, che la fase sia davvero completata
• Se le coordinate bancarie cambiano all'improvviso via email o messaggio, confermale per telefono prima di pagare

Se compri con un mutuo, parlane con la banca prima di firmare. Ogni banca stabilisce le proprie condizioni per finanziare appartamenti non ancora finiti, e di solito l'ipoteca si può iscrivere solo dopo la registrazione dell'appartamento. Chiedi alla banca come gestisce il periodo fino ad allora.

Non alla firma, e di solito nemmeno alla consegna delle chiavi. Terminata la costruzione, il costruttore presenta online, tramite il sistema e-Leje su e-Albania, la domanda per il certificato di agibilità (certifikata e përdorimit). La domanda è accompagnata dall'atto di collaudo (akt kolaudimi), dalla relazione del direttore dei lavori abilitato e dagli atti dei gestori di acqua, energia elettrica e antincendio. Il certificato attesta che l'edificio è stato costruito secondo il permesso e può essere utilizzato.

Solo dopo l'edificio può essere registrato all'ASHK e ogni appartamento può passare a tuo nome con l'atto definitivo davanti al notaio. L'ASHK rilascia poi il certificato di proprietà intestato a te. Se hai un mutuo, in questo momento viene iscritta anche l'ipoteca della banca sull'appartamento. L'intero processo può durare diversi mesi dopo la consegna delle chiavi, quindi fissa nel contratto un termine preciso, con una penale, anche per la registrazione.

Fonti: AZHT, certificato di agibilità · Legge 107/2014 · Legge 111/2018

I ritardi sono frequenti e non sempre segnalano un problema grave, ma il contratto è la tua unica vera tutela. Se prevede una penale per ogni mese di ritardo, chiedila per iscritto appena scade il termine. Se non prevede nulla, di solito restano solo la trattativa o il tribunale, lunghi e costosi.

Se il ritardo si prolunga o i lavori si fermano, agisci subito: chiedi al costruttore un nuovo cronoprogramma per iscritto, verifica all'ASHK se sul terreno o sull'edificio è stato registrato un pignoramento o una nuova ipoteca e parla con gli altri acquirenti dello stesso edificio. Un avvocato può dirti se hai diritto a risolvere il contratto e chiedere la restituzione delle somme con gli interessi, o se conviene attendere il completamento. Non sospendere i pagamenti senza un parere legale, perché rischieresti di essere tu inadempiente. Chi ha pagato con bonifico, ha un contratto notarile e ha conservato ogni documento è sempre in una posizione più forte.

Spunta ogni voce prima che qualsiasi somma lasci il tuo conto:

• Ho il NUIS del costruttore e l'ho verificato nel registro QKB
• Ho visitato un edificio che il costruttore ha completato
• Ho il numero del permesso e l'ho verificato su e-Leje o tramite il mio avvocato
• Il mio piano e il mio appartamento sono coperti dal permesso
• La scheda ASHK del terreno non riporta pignoramenti o cause
• Il mio avvocato ha letto il contratto
• Il contratto fissa data di consegna, penale per i ritardi e termine per il certificato di proprietà
• Le rate sono legate agli stati di avanzamento e pagate con bonifico sul conto della società
• Se mi serve un mutuo, la banca ha confermato che finanzia questo progetto

Le leggi e i portali ufficiali su cui si basa questa guida. Le leggi vengono modificate di tanto in tanto, quindi verifica il testo in vigore o chiedi a un avvocato.

• Centro nazionale delle imprese (QKB): registro delle imprese
• Legge n. 111/2018 “Sul catasto”
• Legge n. 107/2014 “Sulla pianificazione e lo sviluppo del territorio”
• e-Leje, il sistema elettronico nazionale dei permessi di costruire
• Codice civile (Legge n. 7850/1994), artt. 72, 83 e 193: procura, atto notarile e registrazione
• Agenzia per lo sviluppo del territorio (AZHT): scheda del servizio per il certificato di agibilità