Appartamento nuovo o in un palazzo vecchio in Albania: prezzo, ristrutturazione e rischi

Quando si compra casa in Albania, un appartamento in un palazzo vecchio costa di solito meno al m² e, nella maggior parte dei casi, ha già il certificato di proprietà presso l'ASHK (l'Agenzia statale del catasto, Agjencia Shtetërore e Kadastrës), ma spesso va ristrutturato, raramente ha ascensore o parcheggio e la struttura va controllata bene. Un appartamento nuovo costa di più, ha standard di isolamento migliori e di solito l'ascensore, ma il titolo lo ricevete solo dopo che il palazzo ottiene il certificato di agibilità. La scelta giusta dipende dall'anno di costruzione, dallo stato del palazzo e da quanti soldi vi restano per la ristrutturazione, non solo dal prezzo richiesto.

Abitazioni convenzionali occupate in Albania, Censimento 2023

726.325

Di queste, costruite prima del 2001

63,6%

Costruite dal 2011 in poi

12,3%

Riduzione del prezzo di riferimento per vetustà, fino al 30%

1% l'anno

Quanto costa meno un appartamento in un palazzo vecchio?

Non esiste una statistica ufficiale che separi i prezzi delle abitazioni nuove da quelle vecchie. Gli indicatori pubblicati, come l'indice Keydata per Tirana, mescolano rivendite e nuove costruzioni: nel secondo trimestre del 2026 la media cittadina era di 2.116 €/m², con grandi differenze da una zona all'altra, come mostra la mappa dei prezzi per zona a Tirana.

Una guida di mercato di un portale immobiliare, pubblicata nel 2026, stima la differenza intorno al 20-40% per le costruzioni successive al 2015 rispetto ai palazzi più vecchi nella stessa zona. È una stima di mercato, non un dato ufficiale, ma corrisponde a ciò che si vede negli annunci: il quartiere determina il livello di prezzo, mentre l'anno di costruzione, l'ascensore e il parcheggio lo alzano o lo abbassano all'interno di quel livello.

C'è anche un motivo legale per cui la vetustà conta. Nel calcolo dell'imposta sulla vendita, l'ASHK riduce il prezzo di riferimento dell'1% per ogni anno intero dalla data in cui l'immobile ha ottenuto il titolo per la prima volta, ma non oltre il 30% (Istruzione congiunta n. 34/2023). Il prezzo di riferimento è il prezzo al m² che il governo fissa per ogni zona (Decisione del Consiglio dei Ministri, VKM, n. 457/2023) e che si usa per l'imposta quando il prezzo nel contratto è più basso. Per gli appartamenti privatizzati con la Legge n. 7652/1992, alla prima vendita il prezzo di riferimento è il 50% del prezzo della zona. Maggiori dettagli in il prezzo di riferimento degli immobili.

Esempio: 75 m² nello stesso quartiere

Immaginate due appartamenti di 75 m² nello stesso quartiere: uno in un palazzo degli anni '80 a 1.500 €/m² e uno nuovo a 2.000 €/m². Le cifre sono illustrative.

Quindi, anche dopo la ristrutturazione, l'appartamento vecchio può costare 15.000-25.000 € in meno. La differenza sparisce in fretta se il palazzo ha problemi strutturali, umidità o un tetto che perde. I costi completi dei lavori voce per voce sono in il costo della ristrutturazione di un appartamento nel 2026.

Come cambiano i palazzi a seconda del periodo di costruzione?

L'anno di costruzione indica con quali regole è stato progettato il palazzo e che cosa potete aspettarvi all'interno. In Albania si sono applicati, uno dopo l'altro, i codici sismici KTP-63, KTP 2-78 e KTP-N.2-89. Secondo il rapporto della missione britannica EEFIT dopo il terremoto del 26 novembre 2019, il KTP-N.2-89 era ancora il codice ufficiale di progettazione sismica, mentre l'Eurocodice 8 era usato da molti ingegneri come riferimento, senza essere ancora un codice nazionale.

La tabella mostra tendenze, non la regola per ogni palazzo. Lo stesso rapporto osserva che dopo il 1990, soprattutto fino al 2000, a causa della scarsa applicazione della legge sono stati costruiti molti edifici senza permesso, mentre gli interventi abusivi sui palazzi esistenti, come le aperture nei muri portanti e i piani aggiunti, erano diffusi. Il terremoto del 2019, di magnitudo Mw 6,4, ha causato 51 vittime, 47 delle quali per il crollo di 9 edifici, tra cui un palazzo di sei piani a Durazzo costruito nel 1996 (EEFIT). Quindi "degli anni '90" non significa necessariamente più sicuro di "degli anni '70".

Come controllare la struttura prima di comprare lo spiega l'articolo terremoto e sicurezza del palazzo.

Quanto sono vecchie le abitazioni in Albania?

La maggior parte delle abitazioni in cui vivono gli albanesi è stata costruita prima del 2001. Secondo il Censimento 2023 dell'INSTAT, delle 726.325 abitazioni convenzionali occupate, il 26,1% è stato costruito prima del 1981 e il 37,5% tra il 1981 e il 2000. Nella prefettura (qark) di Tirana il patrimonio è più recente: 17,7% prima del 1981 e 16,6% dal 2011 in poi.

Per chi compra, questo significa che l'offerta di appartamenti in vendita in palazzi vecchi è ampia, soprattutto fuori Tirana, e che molti palazzi si stanno avvicinando all'età in cui servono grandi riparazioni: tetto, colonne montanti dell'acqua, fognature e facciata.

Quali sono i rischi di un palazzo vecchio?

I rischi principali sono la struttura, gli impianti e le modifiche abusive fatte dai residenti nel corso degli anni. La maggior parte si può scoprire prima dell'acquisto, se sapete dove guardare:

• Muri portanti tagliati. Nei palazzi in mattoni, le nuove aperture per la cucina o il soggiorno indeboliscono la struttura.
• Piani o ampliamenti senza permesso. Un piano aggiunto sul tetto o un balcone allargato possono non essere registrati e pesano sul palazzo.
• Impianti vecchi. I tubi in ferro e il vecchio impianto elettrico di solito vanno rifatti completamente.
• Umidità e tetto. All'ultimo piano e al piano terra, controllate il soffitto e gli angoli dei muri.
• Amministrazione del palazzo. Chiedete se c'è un amministratore, quanto si paga e se ci sono soldi per le riparazioni comuni. Le regole sono in l'amministrazione del condominio.

Una lista completa per la visita la trovate in il controllo dell'appartamento prima dell'acquisto.

Quali sono i rischi di un appartamento nuovo?

Nelle nuove costruzioni, soprattutto negli appartamenti in costruzione, il rischio principale non è la struttura, ma i documenti e le scadenze. Secondo la Legge n. 107/2014 (articolo 42), alla fine dei lavori l'autorità rilascia il certificato di agibilità, e solo sulla sua base l'edificio viene iscritto nel registro immobiliare. Il certificato di agibilità (certifikata e përdorimit) è il documento che attesta che il palazzo è stato completato secondo il permesso e può essere abitato; come verificarlo lo spiega il certificato di agibilità del palazzo. Fino ad allora avete un contratto con il costruttore, non un certificato di proprietà.

Foto: SHOX ART / Pexels

Controllate il permesso di costruire e il numero di piani consentiti, la data di consegna e la penale per il ritardo nel contratto, e quando è previsto il certificato di agibilità. I passaggi sono spiegati nella guida come comprare un appartamento in costruzione, mentre che cosa mostrano i dati più recenti dell'INSTAT sui permessi lo trovate in più permessi di costruire, meno valore.

Anche i costi mensili sono più alti nei palazzi nuovi: ascensore, portineria, pulizie e verde sono pagati dai residenti. D'altra parte, la facciata isolata riduce la bolletta del riscaldamento e del raffrescamento.

E il certificato energetico?

La Legge n. 37/2025 "Sulla prestazione energetica degli edifici", che ha sostituito la Legge n. 116/2016, richiede l'attestato di prestazione energetica per le abitazioni vendute o affittate, ma questo obbligo si applica solo dopo che il Consiglio dei Ministri approva lo schema dei libretti di ristrutturazione (articolo 16, punto 4), cosa che al 20 ottobre 2026 non era avvenuta. Per questo la maggior parte delle abitazioni in vendita non ha ancora questo certificato.

Chiedete questo certificato sia per la nuova costruzione sia per il palazzo vecchio. Se non esiste, chiedete almeno al proprietario le bollette energetiche dell'inverno e dell'estate.

Come decidere: lista di controllo

Prima di fare un'offerta, potete confrontare il prezzo con la valutazione gratuita dell'immobile per la stessa zona e superficie.

Domande frequenti