Neubau oder Altbauwohnung in Albanien: Preis, Renovierung und Risiken

Wer in Albanien eine Wohnung kaufen will, findet im Altbau meist einen niedrigeren Preis pro m², und in den meisten Fällen gibt es bereits eine Eigentumsbescheinigung bei der ASHK (der staatlichen Katasteragentur, Agjencia Shtetërore e Kadastrës). Dafür braucht die Wohnung oft eine Renovierung, hat selten Aufzug oder Parkplatz, und das Tragwerk muss gründlich geprüft werden. Eine Neubauwohnung kostet mehr, hat bessere Dämmstandards und meist einen Aufzug, aber den Eigentumstitel erhalten Sie erst, wenn das Gebäude die Nutzungsbescheinigung bekommt. Die richtige Wahl hängt vom Baujahr, vom Zustand des Gebäudes und davon ab, wie viel Geld Ihnen für die Renovierung bleibt, nicht nur vom Angebotspreis.

Bewohnte Normalwohnungen in Albanien, Zensus 2023

726.325

Davon vor 2001 gebaut

63,6%

Ab 2011 gebaut

12,3%

Senkung des Referenzpreises wegen Alters, bis 30%

1% pro Jahr

Wie viel günstiger ist eine Altbauwohnung?

Es gibt keine amtliche Statistik, die die Preise neuer und alter Wohnungen trennt. Die veröffentlichten Kennzahlen, etwa der Keydata-Index für Tirana, mischen Wiederverkäufe mit Neubauten: Im zweiten Quartal 2026 lag der städtische Durchschnitt bei 2.116 €/m², mit großen Unterschieden zwischen den Gegenden, wie die Preiskarte nach Stadtteilen in Tirana zeigt.

Ein Marktratgeber eines Immobilienportals, 2026 veröffentlicht, schätzt den Unterschied auf etwa 20 bis 40% für Bauten nach 2015 gegenüber älteren Gebäuden in derselben Gegend. Das ist eine Marktschätzung, keine amtliche Zahl, sie deckt sich aber mit dem, was man in Inseraten sieht: Das Viertel bestimmt das Preisniveau, Baujahr, Aufzug und Parkplatz heben oder senken den Preis innerhalb dieses Niveaus.

Es gibt auch einen rechtlichen Grund, warum das Alter zählt. Bei der Berechnung der Steuer auf den Verkauf senkt die ASHK den Referenzpreis für jedes volle Jahr seit dem Tag, an dem die Immobilie erstmals ihren Titel erhielt, um 1%, jedoch um höchstens 30% (Gemeinsame Anweisung Nr. 34/2023). Der Referenzpreis ist der Preis pro m², den die Regierung für jede Zone festlegt (Ministerratsbeschluss, VKM, Nr. 457/2023) und der für die Steuer verwendet wird, wenn der Vertragspreis niedriger ist. Für Wohnungen, die nach dem Gesetz Nr. 7652/1992 privatisiert wurden, beträgt der Referenzpreis beim ersten Verkauf 50% des Zonenpreises. Mehr dazu unter der Referenzpreis für Immobilien.

Beispiel: 75 m² im selben Viertel

Nehmen Sie zwei Wohnungen mit 75 m² im selben Viertel: eine in einem Gebäude aus den 1980er-Jahren zu 1.500 €/m² und eine neue zu 2.000 €/m². Die Zahlen dienen der Veranschaulichung.

Selbst nach der Renovierung kann die Altbauwohnung also 15.000 bis 25.000 € günstiger sein. Der Unterschied verschwindet schnell, wenn das Gebäude Probleme mit dem Tragwerk, Feuchtigkeit oder ein undichtes Dach hat. Die vollständigen Kosten der Arbeiten nach Posten finden Sie unter Kosten der Wohnungsrenovierung 2026.

Wie unterscheiden sich Gebäude nach Bauzeit?

Das Baujahr zeigt, nach welchen Regeln das Gebäude geplant wurde und was Sie innen erwarten können. In Albanien galten nacheinander die Erdbebenvorschriften KTP-63, KTP 2-78 und KTP-N.2-89. Laut dem Bericht der britischen EEFIT-Mission nach dem Erdbeben vom 26. November 2019 war die KTP-N.2-89 noch die amtliche Norm für die Erdbebenbemessung, während viele Ingenieure den Eurocode 8 als Referenz nutzten, ohne dass er schon nationale Norm war.

Die Tabelle zeigt Tendenzen, nicht die Regel für jedes Gebäude. Derselbe Bericht stellt fest, dass nach 1990, vor allem bis 2000, wegen der schwachen Durchsetzung des Gesetzes viele Bauten ohne Genehmigung entstanden, während illegale Eingriffe in bestehende Gebäude, etwa Öffnungen in tragenden Wänden und aufgesetzte Stockwerke, weit verbreitet waren. Das Erdbeben 2019 mit einer Magnitude von Mw 6,4 forderte 51 Todesopfer, 47 davon durch den Einsturz von 9 Gebäuden, darunter ein 1996 gebautes sechsstöckiges Wohnhaus in Durrës (EEFIT). "Aus den 1990ern" heißt also nicht unbedingt sicherer als "aus den 1970ern".

Wie Sie das Tragwerk vor dem Kauf prüfen, erklärt der Artikel Erdbeben und Gebäudesicherheit.

Wie alt sind die Wohnungen in Albanien?

Die meisten Wohnungen, in denen Albaner leben, wurden vor 2001 gebaut. Laut dem Zensus 2023 von INSTAT wurden von 726.325 bewohnten Normalwohnungen 26,1% vor 1981 und 37,5% zwischen 1981 und 2000 gebaut. Im Kreis (Qark) Tirana ist der Bestand jünger: 17,7% vor 1981 und 16,6% ab 2011.

Für Käufer bedeutet das: Das Angebot an Wohnungen zum Kauf in Altbauten ist groß, besonders außerhalb von Tirana, und viele Gebäude erreichen das Alter, in dem große Reparaturen anstehen: Dach, Steigleitungen, Abwasser und Fassade.

Welche Risiken hat ein Altbau?

Die Hauptrisiken sind das Tragwerk, die Leitungen und die illegalen Umbauten, die Bewohner über die Jahre vorgenommen haben. Die meisten lassen sich vor dem Kauf erkennen, wenn Sie wissen, wo Sie hinschauen müssen:

• Durchbrochene tragende Wände. In Ziegelbauten schwächen neue Öffnungen für Küche oder Wohnzimmer das Tragwerk.
• Stockwerke oder Anbauten ohne Genehmigung. Ein auf das Dach gesetztes Stockwerk oder ein vergrößerter Balkon ist womöglich nicht eingetragen und belastet das Gebäude.
• Alte Leitungen. Eisenrohre und die alte Elektrik müssen meist komplett erneuert werden.
• Feuchtigkeit und Dach. Im obersten Stockwerk und im Erdgeschoss prüfen Sie die Decke und die Wandecken.
• Hausverwaltung. Fragen Sie, ob es einen Verwalter gibt, wie viel gezahlt wird und ob Geld für gemeinsame Reparaturen da ist. Die Regeln finden Sie unter die Hausverwaltung.

Eine vollständige Liste für die Besichtigung finden Sie unter die Wohnungsprüfung vor dem Kauf.

Welche Risiken hat eine Neubauwohnung?

Beim Neubau, vor allem bei Wohnungen im Bau, ist das Hauptrisiko nicht das Tragwerk, sondern die Papiere und die Fristen. Nach dem Gesetz Nr. 107/2014 (Artikel 42) stellt die Behörde am Ende der Arbeiten die Nutzungsbescheinigung aus, und erst auf ihrer Grundlage wird der Bau ins Immobilienregister eingetragen. Die Nutzungsbescheinigung (certifikata e përdorimit) ist das Dokument, das bestätigt, dass das Gebäude genehmigungsgemäß fertiggestellt wurde und bewohnt werden darf; wie Sie sie prüfen, erklärt die Nutzungsbescheinigung des Gebäudes. Bis dahin haben Sie einen Vertrag mit dem Bauträger, keine Eigentumsbescheinigung.

Foto: SHOX ART / Pexels

Prüfen Sie die Baugenehmigung und die Zahl der genehmigten Stockwerke, den Übergabetermin und die Vertragsstrafe bei Verzug im Vertrag sowie den erwarteten Termin der Nutzungsbescheinigung. Die Schritte erklärt der Ratgeber Wohnung im Bau kaufen, und was die neuesten Genehmigungszahlen von INSTAT zeigen, lesen Sie unter mehr Baugenehmigungen, weniger Wert.

Auch die monatlichen Kosten sind in Neubauten höher: Aufzug, Pförtner, Reinigung und Grünanlagen zahlen die Bewohner. Dafür senkt die gedämmte Fassade die Kosten für Heizung und Kühlung.

Und der Energieausweis?

Das Gesetz Nr. 37/2025 "Über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden", das das Gesetz Nr. 116/2016 ersetzt hat, verlangt einen Energieausweis für Wohnungen, die verkauft oder vermietet werden. Diese Pflicht gilt aber erst, wenn der Ministerrat das System der Renovierungspässe beschließt (Artikel 16, Punkt 4), was bis zum 20. Oktober 2026 nicht geschehen war. Deshalb haben die meisten Wohnungen im Verkauf diesen Ausweis noch nicht.

Verlangen Sie den Ausweis sowohl beim Neubau als auch beim Altbau. Gibt es keinen, verlangen Sie vom Eigentümer zumindest die Energierechnungen für Winter und Sommer.

So entscheiden Sie: Checkliste

Bevor Sie ein Angebot machen, können Sie den Preis mit der kostenlosen Immobilienbewertung für dieselbe Gegend und Fläche vergleichen.

Häufige Fragen