Blloku στα Τίρανα: πόσο κοστίζει η αγορά ή η ενοικίαση διαμερίσματος το 2026

Το Blloku είναι η ακριβότερη περιοχή των Τιράνων για να αγοράσετε διαμέρισμα. Σύμφωνα με τον δείκτη Keydata Albania, το δεύτερο τρίμηνο του 2026 η μέση τιμή στο πρώην Blloku ήταν 2.962 €/m², περίπου 40% πάνω από τον μέσο όρο της πόλης (2.116 €/m²): ένα διαμέρισμα 70 m² σε αυτή την τιμή κοστίζει περίπου 207.000 €. Για ενοικίαση, ένα 1+1 (δυάρι: ένα υπνοδωμάτιο και σαλόνι) κόστιζε κατά μέσο όρο 700 € και ένα 2+1 (τριάρι: δύο υπνοδωμάτια και σαλόνι) 1.100 € τον μήνα από τον Ιανουάριο έως τον Ιούνιο του 2026, σύμφωνα με στοιχεία της Century 21 που δημοσίευσαν τα Monitor και Shekulli. Ελέγξαμε όλα τα στοιχεία στις 10 Οκτωβρίου 2026.

Κεντρική φωτογραφία: Sophie Peng / Unsplash

Μέση τιμή στο πρώην Blloku, β΄ τρίμηνο 2026 (Keydata Albania)

2.962 €/m²

Διάμεση τιμή στο πρώην Blloku, το ίδιο τρίμηνο

3.337 €/m²

Μέσο μηνιαίο ενοίκιο για ένα 1+1, Ιανουάριος έως Ιούνιος 2026 (Century 21)

700 €

Μέσο μηνιαίο ενοίκιο για ένα 2+1, την ίδια περίοδο

1.100 €

Πού βρίσκεται το Blloku και γιατί λέγεται έτσι

Το Blloku απλώνεται νότια του ποταμού Λάνα και δυτικά της Λεωφόρου Dëshmorët e Kombit, απέναντι από το Γραφείο του Πρωθυπουργού και την Πυραμίδα. Οι πιο γνωστοί δρόμοι του είναι οι Ismail Qemali, Pjetër Bogdani, Brigada VIII, Vaso Pasha, Sami Frashëri και Abdyl Frashëri, και διοικητικά ανήκει στη Μονάδα αρ. 5 του Δήμου Τιράνων. Η Πλατεία Σκεντέρμπεη απέχει περίπου 800 μέτρα σε ευθεία γραμμή, ενώ το Μεγάλο Πάρκο αρχίζει λίγο περισσότερο από 500 μέτρα νοτιότερα και η Τεχνητή Λίμνη περίπου 1 km.

Το όνομα προέρχεται από το κομμουνιστικό καθεστώς. Από το 1945 έως το 1991 εδώ κατοικούσε η κομμουνιστική ηγεσία, με τον Ενβέρ Χότζα και τον διάδοχό του Ραμίζ Αλία, σε μια περιοχή που φυλασσόταν μέρα και νύχτα από τη Φρουρά της Δημοκρατίας και από αξιωματικούς της Sigurimi (της Κρατικής Ασφάλειας), σύμφωνα με δημοσίευμα του BalkanWeb που βασίζεται σε έγγραφα αρχείου. Οι απλοί πολίτες δεν μπορούσαν να μπουν: το Blloku άνοιξε για το κοινό το 1991.

Φωτογραφία: Lorenzo Moreno / Unsplash

Η πρώην βίλα του Χότζα στην οδό Ismail Qemali ονομάζεται Βίλα 31 και, σύμφωνα με το ίδρυμα Art Explora, φιλοξενεί το πρόγραμμα φιλοξενίας καλλιτεχνών του· τον Απρίλιο και τον Νοέμβριο του 2025 πραγματοποιήθηκαν εκεί καλλιτεχνικές εκδηλώσεις ανοιχτές στο κοινό. Στην είσοδο από τη λεωφόρο, το μνημείο Postbllok, που εγκαινιάστηκε τον Μάρτιο του 2013, συνδυάζει ένα πολυβολείο στη θέση του πρώην σημείου ελέγχου, τσιμεντένια στηρίγματα από το ορυχείο του στρατοπέδου κρατουμένων του Spaç και ένα κομμάτι του Τείχους του Βερολίνου. Μετά το 1991 τα ισόγεια γέμισαν καφέ, εστιατόρια, καταστήματα και γραφεία, ενώ ανάμεσα στις βίλες και τις παλιές πολυκατοικίες υψώθηκαν ψηλά κτίρια.

Πόσο κοστίζει ένα διαμέρισμα στο Blloku το 2026

Κατά μέσο όρο 2.962 €/m², σύμφωνα με τον δείκτη Keydata Albania για το δεύτερο τρίμηνο του 2026. Η διάμεσος ήταν ακόμη υψηλότερη, 3.337 €/m²: τα μισά διαμερίσματα στον υπολογισμό του δείκτη για το Blloku είχαν τιμή ανά m² πάνω από αυτό το επίπεδο. Σε σύγκριση με το πρώτο τρίμηνο, ο μέσος όρος μειώθηκε κατά 1,4% (από 3.003 €/m²), ενώ η διάμεσος αυξήθηκε κατά 11,1%. Από το 2020 ο τριμηνιαίος μέσος όρος του Blloku στον δείκτη κυμάνθηκε από 1.462 έως 3.003 €/m², και από το δεύτερο τρίμηνο του 2019 έχει αυξηθεί κατά 117%. Ο δείκτης αναμειγνύει μεταπωλήσεις και νεόδμητα, κυρίως μεταπωλήσεις, γι' αυτό η τιμή ενός συγκεκριμένου διαμερίσματος εξαρτάται πολύ από το έτος κατασκευής, τον ανελκυστήρα, τη θέση στάθμευσης και τον όροφο.

Το Blloku κοστίζει περίπου 40% περισσότερο από τον μέσο όρο των Τιράνων και περίπου 18% περισσότερο από τον μέσο όρο ολόκληρης της Μονάδας 5, στην οποία ανήκουν επίσης η περιοχή της Λίμνης και η Komuna e Parisit. Με 200.000 € και με τις μέσες τιμές, στο Blloku αγοράζετε περίπου 68 m², ενώ στα Τίρανα γενικά περίπου 95 m². Τη σύγκριση για κάθε μονάδα θα τη βρείτε στις τιμές διαμερισμάτων στα Τίρανα ανά περιοχή, ενώ τις επίσημες τιμές αναφοράς για τις 32 ζώνες στη σελίδα αγοράς για τα Τίρανα.

Σύμφωνα με την Τράπεζα της Αλβανίας (Banka e Shqipërisë), το πρώτο εξάμηνο του 2026 οι τιμές των κατοικιών στα Τίρανα ήταν σχεδόν 10% υψηλότερες από έναν χρόνο νωρίτερα, όμως ο μέσος χρόνος πώλησης στην πρωτεύουσα επιμηκύνθηκε στους 9,7 μήνες, από 8,1. Οι περισσότερες πωλήσεις έκλεισαν στη ζητούμενη τιμή ή έως 5% χαμηλότερα.

Η τιμή αναφοράς στο Blloku: 228.400 λεκ/m²

Για τον συμβολαιογράφο και για τους φόρους μετράει η επίσημη τιμή αναφοράς. Στη διαίρεση σε ζώνες που χρησιμοποιεί ο δείκτης Keydata, το πρώην Blloku είναι η κτηματολογική ζώνη 5/1, η οποία στον πίνακα της Απόφασης του Υπουργικού Συμβουλίου (VKM) αρ. 457/2023 έχει την υψηλότερη τιμή αναφοράς στα Τίρανα: 228.400 λεκ/m², περίπου 2.490 €/m² με την επίσημη ισοτιμία της 9ης Οκτωβρίου 2026 (1 € = 91,65 λεκ (ALL), Τράπεζα της Αλβανίας). Αυτό είναι περίπου 16% κάτω από τον μέσο όρο της αγοράς. Την ακριβή ζώνη της πολυκατοικίας σάς την επιβεβαιώνει ο συμβολαιογράφος ή η ASHK (η Κρατική Υπηρεσία Κτηματολογίου, Agjencia Shtetërore e Kadastrës).

Η τιμή αναφοράς χρησιμοποιείται σε τρεις περιπτώσεις: ο συμβολαιογράφος υπολογίζει την αμοιβή του με βάση αυτήν όταν η τιμή στο συμβόλαιο είναι χαμηλότερη· για τον φόρο 15% στο κέρδος του πωλητή λαμβάνεται η υψηλότερη μεταξύ της τιμής του συμβολαίου και της τιμής αναφοράς· και, όταν ο δήμος δεν έχει καταγεγραμμένη υψηλότερη αξία, με βάση αυτήν υπολογίζεται ο ετήσιος φόρος κατοικίας, 0,05% της αξίας, δηλαδή 7.994 λεκ τον χρόνο για 70 m². Αν το διαμέρισμα χρησιμοποιείται ως γραφείο ή για επιχείρηση, ο συντελεστής του φόρου κτιρίων είναι 0,2%. Οι λεπτομέρειες βρίσκονται στην τιμή αναφοράς για τα ακίνητα και στον φόρο ακινήτων 2026.

Τον συμβολαιογράφο και τα τέλη της ASHK για ένα διαμέρισμα 70 m² με τη μέση τιμή τα υπολογίζει ο παρακάτω υπολογιστής, με την ισοτιμία της ημέρας. Ποιος τα πληρώνει εξηγεί το άρθρο για τις αμοιβές του συμβολαιογράφου.

Πόσο κοστίζει το ενοίκιο στο Blloku

Από τον Ιανουάριο έως τον Ιούνιο του 2026, ένα 1+1 στο Blloku νοικιαζόταν κατά μέσο όρο 700 € τον μήνα και ένα 2+1 1.100 €, σύμφωνα με την Century 21, με στοιχεία για 13 περιοχές των Τιράνων που δημοσίευσαν τα Monitor και Shekulli. Το ενοίκιο του 1+1 αυξήθηκε 7,6% σε έναν χρόνο, από 650 €, ενώ του 2+1 έμεινε σχεδόν ίδιο.

Για ένα 2+1, το Blloku δεν είναι η περιοχή με το υψηλότερο ενοίκιο: στη Myslym Shyri και κοντά στο γήπεδο Air Albania ένα 2+1 κοστίζει 1.400 έως 1.500 €. Σύμφωνα με μεσίτη ακινήτων που παραθέτει η Shekulli, τη ζήτηση στις προτιμώμενες περιοχές των Τιράνων τη στηρίζουν επίσης νέοι επαγγελματίες, υπάλληλοι ξένων εταιρειών, διπλωμάτες και ξένοι που ζουν στην Αλβανία, και αυτό φαίνεται περισσότερο σε περιοχές όπως το πρώην Blloku, κοντά στην Τεχνητή Λίμνη και στο κέντρο. Οι ξένοι έχουν βάρος και στις πωλήσεις: σύμφωνα με την Τράπεζα της Αλβανίας, περίπου το 20% των κατοικιών που πωλήθηκαν στην Αλβανία το πρώτο εξάμηνο του 2026 αγοράστηκαν από μη κατοίκους, περίπου το 85% των οποίων πολίτες της ΕΕ.

Για έναν ενοικιαστή που μένει μόνος, το ενοίκιο ενός 1+1 στο Blloku απορροφά περίπου το 95% του μέσου καθαρού μισθού, σύμφωνα με τον υπολογισμό του Monitor με βάση στοιχεία της INSTAT (περίπου 740 € καθαρά, α΄ τρίμηνο 2026), πολύ πάνω από το όριο του περίπου 30% που χρησιμοποιεί το Monitor ως όριο οικονομικής προσιτότητας. Τη σύγκριση με τις άλλες γειτονιές θα τη βρείτε στο ενοίκιο στα Τίρανα ανά γειτονιά, ενώ το πώς προστατεύεται η εγγύηση στο μισθωτήριο συμβόλαιο το 2026.

Πόσο σας αποδίδει το ενοίκιο σε σχέση με την τιμή

Με τους δύο δημοσιευμένους μέσους όρους, η ακαθάριστη απόδοση βγαίνει περίπου 4,7 έως 5% τον χρόνο, πριν από τους μήνες χωρίς ενοικιαστή, τη συντήρηση, τα κοινόχρηστα και την επίπλωση. Τα εμβαδά στον πίνακα είναι παραδείγματα.

Για τα φυσικά πρόσωπα, το ενοίκιο φορολογείται με 15% επί του ακαθάριστου ποσού, χωρίς έκπτωση εξόδων (Νόμος αρ. 29/2023, άρθρα 15 και 24). Την καθαρή απόδοση την εξηγεί η επένδυση σε ακίνητα στην Αλβανία, ενώ τη σύγκριση ανά τύπο διαμερίσματος το άρθρο γκαρσονιέρα, 1+1 ή 2+1 για επένδυση.

Μακροχρόνια ή βραχυχρόνια μίσθωση

Σύμφωνα με το Monitor, το πρώτο εξάμηνο του 2026 ένα διαμέρισμα στο Airbnb στα Τίρανα απέφερε κατά μέσο όρο περίπου 25,5 € την ημέρα, περίπου 765 € τον μήνα, πριν από ενέργεια, καθαριότητα, συντήρηση, προμήθειες και φόρο. Αυτό είναι λίγο περισσότερο από τα 700 € ενός 1+1 με μακροχρόνια μίσθωση στο Blloku, αλλά με πολύ περισσότερη δουλειά. Σύμφωνα με τη Φορολογική Διοίκηση, και η βραχυχρόνια μίσθωση μέσω Booking ή Airbnb δηλώνεται στη DIVA (την ετήσια δήλωση προσωπικού εισοδήματος) όταν ξεπερνά τα 50.000 λεκ τον χρόνο χωρίς παρακράτηση φόρου· οι νέοι έλεγχοι περιγράφονται στη βραχυχρόνια μίσθωση σε Airbnb και Booking. Πριν αγοράσετε για βραχυχρόνια μίσθωση, ρωτήστε τον διαχειριστή της πολυκατοικίας για τους κανόνες.

Η ζωή στο Blloku: θόρυβος, νυχτερινή ζωή και στάθμευση

Το Blloku είναι μία από τις πιο ζωντανές γειτονιές των Τιράνων τη νύχτα, και αυτό είναι το κύριο μειονέκτημά του για τους κατοίκους. Καφέ, μπαρ και εστιατόρια καταλαμβάνουν τα ισόγεια πολλών πολυκατοικιών, γι' αυτό από δύο διαμερίσματα στον ίδιο δρόμο το ένα μπορεί να είναι ήσυχο και το άλλο θορυβώδες. Επισκεφθείτε το διαμέρισμα και μια Παρασκευή ή ένα Σάββατο μετά τις 23:00.

Ο νόμος για τον θόρυβο ορίζει ως βράδυ το διάστημα 19:00 έως 24:00 και ως νύχτα το διάστημα 24:00 έως 06:00 (Νόμος αρ. 9774/2007, άρθρο 10, όπως τροποποιήθηκε το 2023). Για κάθε πηγή θορύβου στην πόλη, ο έλεγχος ξεκινά με γραπτή καταγγελία (άρθρο 28) και τον διενεργούν οι υπηρεσίες περιβαλλοντικής επιθεώρησης, η Κρατική Αστυνομία και η Δημοτική Αστυνομία (άρθρο 29). Για θόρυβο πάνω από το επιτρεπόμενο επίπεδο, συμπεριλαμβανομένης της μουσικής, το πρόστιμο είναι από 200.000 έως 400.000 λεκ και η δραστηριότητα μπορεί να κλείσει προσωρινά ή οριστικά (άρθρο 32). Αν σας ενοχλεί ένα κατάστημα, σημειώστε ημερομηνίες και ώρες, υποβάλετε γραπτή καταγγελία στον Δήμο Τιράνων (δωρεάν αριθμός 0800 0888) και, όταν ο θόρυβος συνεχίζεται τη νύχτα, καλέστε την Κρατική Αστυνομία στο 129.

Η στάθμευση είναι το άλλο πρόβλημα: σε μια τόσο πυκνή γειτονιά, οι θέσεις στον δρόμο είναι λίγες. Το έργο του Δήμου για τα πεζοδρόμια στις οδούς Ismail Qemali, Pjetër Bogdani και Brigada VIII προβλέπει φαρδύτερα πεζοδρόμια, δρόμους ανοιχτούς στα αυτοκίνητα και μία θέση φορτοεκφόρτωσης σε κάθε δρόμο. Μια θέση στάθμευσης ή ένα γκαράζ καταχωρισμένο στην ASHK ως αυτοτελές ακίνητο αξίζει πολύ· πώς ελέγχεται και πόσο κοστίζει το εξηγεί το άρθρο για τη θέση στάθμευσης και το γκαράζ.

Παλιά πολυκατοικία ή νεόδμητο στο Blloku;

Στο Blloku θα βρείτε βίλες και πολυκατοικίες από πριν το 1991, πολυκατοικίες των δεκαετιών του '90 και του 2000, καθώς και νέους πύργους, με διαφορετικές τιμές και διαφορετικούς ελέγχους.

• Οι παλιές πολυκατοικίες. Ελέγξτε τον φέροντα οργανισμό, τη στέγη, τη μόνωση, τη θέρμανση και τον ανελκυστήρα, και ρωτήστε αν το κτίριο αξιολογήθηκε τεχνικά μετά τον σεισμό του Νοεμβρίου 2019. Τα έγγραφα που δείχνουν την ασφάλεια της πολυκατοικίας τα εξηγεί το άρθρο ο σεισμός και η πολυκατοικία σας.
• Τα νεόδμητα. Ζητήστε την άδεια οικοδομής, την άδεια χρήσης και το πιστοποιητικό ιδιοκτησίας του διαμερίσματος από την ASHK. Για αγορές στα σχέδια, διαβάστε πώς να αγοράσετε διαμέρισμα υπό κατασκευή και τι να ελέγξετε πριν αγοράσετε στα σχέδια.

Την πλήρη σύγκριση τιμής, ανακαίνισης και κινδύνων θα τη βρείτε στο νεόδμητο διαμέρισμα ή σε παλιά πολυκατοικία.

Σε ποιον ταιριάζει το Blloku

Το Blloku ταιριάζει περισσότερο σε όσους εργάζονται στο κέντρο και θέλουν να μετακινούνται με τα πόδια, σε ξένους που έρχονται για δουλειά και σε επενδυτές που αναζητούν μακροχρόνιους ενοικιαστές. Οι οικογένειες που θέλουν ησυχία και στάθμευση, ή οι αγοραστές με πιο περιορισμένο προϋπολογισμό, βρίσκουν συχνά περισσότερα τετραγωνικά με τα ίδια χρήματα στις γύρω γειτονιές, όπως η Komuna e Parisit ή το Pazari i Ri και το κέντρο των Τιράνων. Για ένα συγκεκριμένο διαμέρισμα, συγκρίνετε τη ζητούμενη τιμή με τη δωρεάν εκτίμηση ακινήτου.

Τι να ελέγξετε πριν αγοράσετε ή νοικιάσετε στο Blloku

Τα τεχνικά σημεία του διαμερίσματος θα τα βρείτε στον έλεγχο του διαμερίσματος πριν από την αγορά, ενώ το πώς εκδίδεται και πώς διαβάζεται το πιστοποιητικό στο πιστοποιητικό ιδιοκτησίας online.