Pazari i Ri dhe qendra e Tiranës: çmimet e apartamenteve dhe jetesa në zemër të qytetit

Një apartament në zonën e Pazarit të Ri dhe të Piramidës, në qendër të Tiranës, kushtonte mesatarisht 2 306 €/m² në tremujorin e dytë të 2026, sipas indeksit Keydata Albania. Kjo është rreth 9% mbi mesataren e Tiranës (2 116 €/m²), por rreth 22% nën ish-Bllokun (2 962 €/m²). Për një apartament 70 m² kjo jep rreth 161 000 €, ndërsa një 1+1 me qira në qendër kushton zakonisht 600 deri 750 € në muaj. Më poshtë gjeni çmimet sipas zonës, qiranë, ndikimin e qirasë ditore dhe anët e mira e të këqija të jetesës në zemër të qytetit.

Çmimi mesatar në Njësinë 2 (Piramida, Pazari i Ri), tremujori II 2026

2 306 €/m²

Mesatarja brenda unazës së vogël të Tiranës

2 426 €/m²

Rritja në Njësinë 2 nga tremujori II 2019

+95%

Apartamente në Tiranë të listuara për qira ditore, gjashtëmujori I 2026

rreth 5 500

Ku fillon dhe ku mbaron "qendra" e Tiranës

Në përdorimin e përditshëm, qendra e Tiranës është zona brenda unazës së vogël, me Sheshin Skënderbej në mes. Pazari i Ri ndodhet rreth 600 metra në lindje të sheshit, ndërsa Kalaja, Piramida dhe rruga Myslym Shyri janë po aq afër. Indekset e çmimeve nuk e ndajnë qytetin sipas emrave të lagjeve, por sipas njësive dhe zonave kadastrale. Zona kadastrale është njësia territoriale me numër ku ASHK regjistron pronat, dhe çdo pallat bën pjesë në një të tillë.

Sipas Keydata Albania, Pazari i Ri bën pjesë në zonën kadastrale 2/2 të Njësisë 2, bashkë me pallatet nëntëkatëshe dhe shkollën "Avni Rustemi". Në të njëjtën njësi janë Piramida dhe ish-stadiumi "Qemal Stafa" (2/1), Ministria e Jashtme dhe Bërryli (2/3), Shkolla e Baletit dhe Ambasada Amerikane (2/4), si dhe Qyteti Studenti (2/5). Rruga Myslym Shyri, PTT dhe Telekomi janë në Njësinë 10.

Lagjja e Pazarit të Ri u ndërtua në vitin 1931, në vendin e pazarit të vjetër të Tiranës, i cili shtrihej deri aty ku ndodhet Sheshi Skënderbej. Prandaj këtu gjeni ende rrugica të ngushta, xhami e ndërtesa të vjetra pranë pallateve të vjetra dhe ndërtimeve të reja.

Sa kushton një apartament në qendër të Tiranës në 2026

Mesatarja e Njësisë 2 ishte 2 306 €/m² në tremujorin e dytë të 2026, nga 1 186 €/m² në të njëjtin tremujor të 2019. Njësia 10, me Myslym Shyrin dhe Bllokun e Ambasadave, ishte pak më e shtrenjtë, 2 515 €/m². Këto janë çmime tregu që përziejnë rishitje dhe ndërtime të reja, kryesisht rishitje.

Banka e Shqipërisë jep të njëjtin drejtim: në gjashtëmujorin e parë të 2026 indeksi i çmimeve të banesave për Tiranën ishte 9% më i lartë se një vit më parë, ndërsa pjesa më e madhe e shitjeve u mbyll me çmimin e kërkuar ose deri në 5% më poshtë. Me pak fjalë, në qendër ka pak hapësirë për ulje të mëdha, por një ofertë rreth 5% nën çmimin e kërkuar është normale.

Sa kushton një apartament sipas sipërfaqes

Për ta kthyer çmimin për m² në një shifër të prekshme, kemi shumëzuar mesataren e Njësisë 2 me disa sipërfaqe të zakonshme. Një pallat i vjetër pa ashensor mund të jetë dukshëm më lirë, një ndërtim i ri me parkim më shtrenjtë.

Çmimi i referencës: 148 400 lekë/m² në zonën 2/2

Për noterin dhe për tatimet vlen çmimi zyrtar i referencës, jo çmimi i tregut. Çmimi i referencës është çmimi për m² që qeveria cakton me vendim për çdo zonë kadastrale dhe që shërben si bazë minimale për tarifat dhe tatimet e shitblerjes. Në tabelën e VKM nr. 457/2023 për Tiranën, zona 2/2 ka 148 400 lekë/m², rreth 1 620 €/m² me kursin zyrtar të 9 tetorit 2026 (1 € = 91,65 lekë, Banka e Shqipërisë). Zona 2/1 (Piramida) ka 202 400 lekë/m², rreth 2 210 €/m², ndërsa zonat 10/1 dhe 10/2 kanë 192 800 dhe 178 300 lekë/m². Zonën e saktë të pallatit jua konfirmon noteri ose ASHK.

Nëse kontrata shkruan një çmim nën çmimin e referencës, noteri e llogarit tarifën mbi çmimin e referencës. Çmimet e referencës për të gjitha zonat e gjeni në faqen e tregut për Tiranën, ndërsa krahasimin e plotë sipas njësive te çmimet e apartamenteve në Tiranë sipas zonave.

Sa kushton qiraja në qendër të Tiranës

Një 1+1 në qendër jepet zakonisht me 600 deri 750 € në muaj. Sipas Century 21, në janar deri qershor 2026 një 1+1 në Myslym Shyri jepej mesatarisht 600 € dhe një 2+1 rreth 1 400 €, ndërsa në ish-Bllok 700 € dhe 1 100 €. Numbeo, ku çmimet i raportojnë vetë përdoruesit, jep rreth 740 € për një apartament me një dhomë gjumi në qendër.

Për vetë Pazarin e Ri nuk gjetëm një mesatare qiraje të publikuar, ndaj shifrat e zonave fqinje janë orientimi më i mirë, bashkë me mesataret e njoftimeve te çmimi i qirasë në Tiranë. Qiratë për çdo lagje, nga garsoniera te 3+1, i gjeni te qiraja në Tiranë sipas lagjeve.

Qiraja ditore: sa ndikon Airbnb në qendër

Qendra është zona ku qiraja ditore ndihet më shumë, sepse turistët duan të jenë në këmbë nga Sheshi Skënderbej, Pazari i Ri dhe Kalaja. Sipas Monitor, në gjashtëmujorin e parë të 2026 Tirana kishte rreth 5 500 njësi të listuara për qira ditore, nga rreth 27 700 në gjithë vendin, dhe një apartament në Airbnb në Tiranë nxori mesatarisht rreth 25,5 € në ditë, afërsisht 765 € në muaj para shpenzimeve.

Për blerësin kjo ka dy anë. Si investim, një apartament pranë Pazarit të Ri ka kërkesë të qëndrueshme nga turistët, por 765 € bruto në muaj nuk janë shumë më tepër se qiraja afatgjatë, pasi zbriten pastrimi, energjia, komisionet e platformave dhe tatimi. Të ardhurat nga qiraja ditore deklarohen në DIVA dhe tatohen me 15%, dhe kontrollet e Tatimeve u shtuan në verën e 2026: detajet janë te qiraja ditore në Airbnb dhe Booking.

Si banor, në një pallat me shumë apartamente turistike mund të keni më shumë lëvizje në shkallë, valixhe në ashensor natën dhe fqinjë që ndryshojnë çdo javë. Pyesni administratorin e pallatit sa apartamente jepen me qira ditore dhe nëse pallati ka rregulla për to.

Jeta rreth Pazarit të Ri: tregu, sheshi dhe zonat pedonale

Pazari i Ri u rinovua dhe u rihap më 14 mars 2017, në një projekt të Fondacionit Shqiptaro-Amerikan për Zhvillim (AADF) me Bashkinë e Tiranës dhe qeverinë. U restaurua tregu i vjetër i peshkut, u ndërtua një sallë e re prej çeliku dhe xhami për frutat dhe perimet, dhe fasadat e pallateve përreth u lyen me motive tradicionale. Në tetor 2018 u hapën edhe magazinat për tregtarët, dhe zona e tregut u ruajt si hapësirë pedonale pa makina dhe motorë.

Foto: Daniel Silva / Unsplash

Sheshi Skënderbej u hap për publikun në qershor 2017, pas rikonstruksionit me projekt të studios 51N4E dhe artistit Anri Sala. Sheshi, rreth 40 000 m², është pedonal dhe në 2018 mori Çmimin Evropian për Hapësirën Publike Urbane. Për banorët kjo do të thotë pak trafik në vetë sheshin, por shumë njerëz, ngjarje dhe koncerte gjatë vitit.

Pallate të vjetra apo ndërtime të reja

Rreth Pazarit të Ri ka shumë pallate të vjetra, përfshirë nëntëkatëshet që indeksi Keydata i përdor si pikë orientuese të zonës, krahas ndërtimeve të reja në disa parcela. Pallatet e vjetra kanë zakonisht çmim më të ulët për m², mure të trasha dhe vendndodhje të shkëlqyer, por shpesh nuk kanë ashensor, parkim ose izolim të mirë. Para se të blini, kontrolloni gjendjen e strukturës dhe vlerësimet pas tërmetit të 2019: si bëhet kjo e shpjegon artikulli për tërmetin dhe sigurinë e pallatit, ndërsa krahasimin e kostove, artikulli apartament i ri apo në pallat të vjetër.

Zhurma dhe parkimi

Qendra është e gjallë deri vonë, me restorante, bare dhe lokale në katet përdhe. Ligji për zhurmën e quan natë kohën nga ora 24:00 deri në 06:00 dhe parashikon gjobë nga 200 000 deri në 400 000 lekë për zhurmë mbi nivelin e lejuar (Ligji nr. 9774/2007, i ndryshuar). Vizitojeni apartamentin edhe një të premte në mbrëmje.

Parkimi në rrugë është i vështirë dhe zonat pedonale e kufizojnë hyrjen me makinë në disa rrugë. Nëse keni makinë, kërkoni një vend parkimi ose garazh të regjistruar në ASHK si pasuri më vete; si kontrollohet e shpjegon artikulli për vendin e parkimit dhe garazhin.

Përparësitë dhe mangësitë e jetesës në qendër

Qendra u përshtatet më shumë atyre që punojnë afër dhe lëvizin në këmbë, të huajve dhe investitorëve që duan qiramarrës të shpejtë. Familjet që kërkojnë qetësi dhe parkim gjejnë shpesh më shumë sipërfaqe për të njëjtat para në lagjet përreth, si Rruga e Kavajës dhe 21 Dhjetori. Për krahasim me zonën më të shtrenjtë, shihni udhëzuesin për Bllokun.

Çfarë të kontrolloni para se të blini në qendër

Para ofertës, llogaritni edhe noterin, regjistrimin në ASHK dhe tarifat e tjera:

Ofertat aktuale i gjeni te apartamentet në shitje në Tiranë. Për një apartament konkret, krahasojeni çmimin e kërkuar me vlerësimin falas të pronës.

Pyetje të shpeshta