Blloku in Tirana: was es 2026 kostet, eine Wohnung zu kaufen oder zu mieten

Blloku ist die teuerste Gegend in Tirana, um eine Wohnung zu kaufen. Laut dem Index von Keydata Albania lag der Durchschnittspreis im ehemaligen Blloku im zweiten Quartal 2026 bei 2.962 €/m², rund 40% über dem Stadtdurchschnitt (2.116 €/m²): Eine 70-m²-Wohnung kostet zu diesem Preis rund 207.000 €. Zur Miete kostete eine 1+1 (Zwei-Zimmer-Wohnung: ein Schlafzimmer plus Wohnzimmer) im Schnitt 700 € und eine 2+1 (Drei-Zimmer-Wohnung: zwei Schlafzimmer plus Wohnzimmer) 1.100 € im Monat von Januar bis Juni 2026, nach Daten von Century 21, veröffentlicht von Monitor und Shekulli. Alle Zahlen haben wir am 10. Oktober 2026 geprüft.

Titelfoto: Sophie Peng / Unsplash

Durchschnittspreis im ehemaligen Blloku, 2. Quartal 2026 (Keydata Albania)

2.962 €/m²

Medianpreis im ehemaligen Blloku, im selben Quartal

3.337 €/m²

Durchschnittliche Monatsmiete einer 1+1, Januar bis Juni 2026 (Century 21)

700 €

Durchschnittliche Monatsmiete einer 2+1, im selben Zeitraum

1.100 €

Wo Blloku liegt und warum es so heißt

Blloku liegt südlich des Flusses Lana und westlich des Boulevards Dëshmorët e Kombit, gegenüber dem Amt des Ministerpräsidenten und der Pyramide. Seine bekanntesten Straßen sind Ismail Qemali, Pjetër Bogdani, Brigada VIII, Vaso Pasha, Sami Frashëri und Abdyl Frashëri, und verwaltungsmäßig gehört es zur Einheit Nr. 5 der Gemeinde Tirana. Der Skanderbeg-Platz ist in Luftlinie rund 800 Meter entfernt, der Große Park beginnt etwas mehr als 500 Meter weiter südlich, und der Künstliche See liegt rund 1 km entfernt.

Der Name stammt aus dem kommunistischen Regime. Von 1945 bis 1991 wohnte hier die kommunistische Führung, mit Enver Hoxha und seinem Nachfolger Ramiz Alia, in einem Gebiet, das Tag und Nacht von der Garde der Republik und von Offizieren der Sigurimi (der Staatssicherheit) bewacht wurde, so ein Artikel von BalkanWeb auf Grundlage von Archivdokumenten. Normale Bürger durften nicht hinein: Blloku wurde 1991 für die Öffentlichkeit geöffnet.

Foto: Lorenzo Moreno / Unsplash

Hoxhas ehemalige Villa in der Straße Ismail Qemali heißt Villa 31 und beherbergt laut der Stiftung Art Explora deren Künstlerresidenz; im April und im November 2025 fanden dort öffentlich zugängliche Kunstveranstaltungen statt. Am Eingang vom Boulevard vereint die im März 2013 eingeweihte Gedenkstätte Postbllok einen Bunker an der Stelle des früheren Kontrollpostens, Betonstützen aus dem Bergwerk des Straflagers Spaç und ein Stück der Berliner Mauer. Nach 1991 füllten sich die Erdgeschosse mit Cafés, Restaurants, Geschäften und Büros, während zwischen den Villen und alten Wohnblöcken hohe Gebäude entstanden.

Was eine Wohnung in Blloku 2026 kostet

Im Schnitt 2.962 €/m², laut dem Index von Keydata Albania für das zweite Quartal 2026. Der Median lag noch höher, bei 3.337 €/m²: Die Hälfte der Wohnungen in der Indexberechnung für Blloku hatte einen Quadratmeterpreis über diesem Wert. Im Vergleich zum ersten Quartal sank der Durchschnitt um 1,4% (von 3.003 €/m²), während der Median um 11,1% stieg. Seit 2020 lag der Quartalsdurchschnitt von Blloku im Index zwischen 1.462 und 3.003 €/m², und seit dem zweiten Quartal 2019 ist er um 117% gestiegen. Der Index mischt Wiederverkäufe und Neubauten, überwiegend Wiederverkäufe, daher hängt der Preis einer konkreten Wohnung stark vom Baujahr, vom Aufzug, vom Parkplatz und vom Stockwerk ab.

Blloku kostet rund 40% mehr als der Durchschnitt von Tirana und rund 18% mehr als der Durchschnitt der gesamten Einheit 5, zu der auch die Gegend am See und Komuna e Parisit gehören. Mit 200.000 € und zu Durchschnittspreisen kaufen Sie in Blloku rund 68 m², in Tirana insgesamt rund 95 m². Den Vergleich für jede Einheit finden Sie unter Wohnungspreise in Tirana nach Gegend, die amtlichen Referenzpreise für die 32 Zonen auf der Marktseite für Tirana.

Laut der Bank von Albanien (Banka e Shqipërisë) lagen die Wohnungspreise in Tirana im ersten Halbjahr 2026 fast 10% höher als ein Jahr zuvor, doch die durchschnittliche Verkaufsdauer in der Hauptstadt verlängerte sich von 8,1 auf 9,7 Monate. Die meisten Verkäufe wurden zum geforderten Preis oder bis zu 5% darunter abgeschlossen.

Der Referenzpreis in Blloku: 228.400 Lek/m²

Für den Notar und für die Steuern zählt der amtliche Referenzpreis. In der Zoneneinteilung des Keydata-Index ist das ehemalige Blloku die Katasterzone 5/1, die in der Tabelle des Ministerratsbeschlusses (VKM) Nr. 457/2023 den höchsten Referenzpreis in Tirana hat: 228.400 Lek/m², rund 2.490 €/m² zum amtlichen Kurs vom 9. Oktober 2026 (1 € = 91,65 Lek (ALL), Bank von Albanien). Das liegt rund 16% unter dem Marktdurchschnitt. Die genaue Zone des Gebäudes bestätigen Ihnen der Notar oder die ASHK (die staatliche Katasteragentur, Agjencia Shtetërore e Kadastrës).

Der Referenzpreis wird in drei Fällen verwendet: Der Notar berechnet seine Gebühr danach, wenn der Preis im Vertrag niedriger ist; für die 15%ige Steuer auf den Gewinn des Verkäufers gilt der höhere Wert aus Vertragspreis und Referenzpreis; und wenn die Gemeinde keinen höheren erfassten Wert hat, wird danach die jährliche Wohnungssteuer berechnet, 0,05% des Werts, also 7.994 Lek pro Jahr für 70 m². Wird die Wohnung als Büro oder gewerblich genutzt, beträgt der Gebäudesteuersatz 0,2%. Die Einzelheiten stehen unter Referenzpreis für Immobilien und Grundsteuer 2026.

Den Notar und die Gebühren der ASHK für eine 70-m²-Wohnung zum Durchschnittspreis berechnet der Rechner unten, zum Tageskurs. Wer sie bezahlt, erklärt der Artikel über die Notargebühren.

Was die Miete in Blloku kostet

Von Januar bis Juni 2026 wurde eine 1+1 in Blloku im Schnitt für 700 € im Monat vermietet und eine 2+1 für 1.100 €, laut Century 21, mit Daten zu 13 Gegenden Tiranas, veröffentlicht von Monitor und Shekulli. Die Miete der 1+1 stieg in einem Jahr um 7,6%, von 650 €, während die der 2+1 nahezu gleich blieb.

Bei einer 2+1 ist Blloku nicht die Gegend mit der höchsten Miete: In Myslym Shyri und nahe dem Stadion Air Albania kostet eine 2+1 1.400 bis 1.500 €. Laut einem von Shekulli zitierten Immobilienmakler tragen auch junge Fachkräfte, Angestellte ausländischer Firmen, Diplomaten und in Albanien lebende Ausländer die Nachfrage in Tiranas bevorzugten Gegenden, und das zeigt sich am stärksten in Gegenden wie dem ehemaligen Blloku, am Künstlichen See und im Zentrum. Auch beim Verkauf haben Ausländer Gewicht: Laut der Bank von Albanien wurden rund 20% der im ersten Halbjahr 2026 in Albanien verkauften Wohnungen von Gebietsfremden gekauft, rund 85% davon EU-Bürger.

Für einen alleinstehenden Mieter verschlingt die Miete einer 1+1 in Blloku rund 95% des durchschnittlichen Nettolohns, laut Berechnung von Monitor auf Basis von INSTAT-Daten (rund 740 € netto, 1. Quartal 2026), weit über der Schwelle von rund 30%, die Monitor als Grenze der Bezahlbarkeit verwendet. Den Vergleich mit anderen Vierteln finden Sie unter Mieten in Tirana nach Viertel, und wie Sie Ihre Kaution schützen, unter der Mietvertrag 2026.

Was die Miete im Verhältnis zum Preis abwirft

Mit den beiden veröffentlichten Durchschnittswerten ergibt sich eine Bruttorendite von rund 4,7 bis 5% pro Jahr, vor Leerstandsmonaten, Instandhaltung, Hausgeld und Möblierung. Die Flächen in der Tabelle sind Beispiele.

Für Privatpersonen wird die Miete mit 15% auf den Bruttobetrag besteuert, ohne Abzug von Ausgaben (Gesetz Nr. 29/2023, Artikel 15 und 24). Die Nettorendite erklärt in Immobilien in Albanien investieren, den Vergleich nach Wohnungstyp der Artikel Studio, 1+1 oder 2+1 als Investition.

Langzeitmiete oder Kurzzeitvermietung

Laut Monitor brachte eine Airbnb-Wohnung in Tirana im ersten Halbjahr 2026 im Schnitt rund 25,5 € pro Tag ein, ungefähr 765 € im Monat, vor Energie, Reinigung, Instandhaltung, Provisionen und Steuer. Das ist etwas mehr als die 700 € einer langfristig vermieteten 1+1 in Blloku, aber mit deutlich mehr Arbeit. Laut der Steuerverwaltung muss auch die Kurzzeitvermietung über Booking oder Airbnb in der DIVA (der jährlichen persönlichen Einkommenserklärung) angegeben werden, wenn sie 50.000 Lek im Jahr ohne Steuereinbehalt übersteigt; die neuen Kontrollen stehen unter Kurzzeitvermietung über Airbnb und Booking. Bevor Sie zur Kurzzeitvermietung kaufen, fragen Sie den Hausverwalter nach den Regeln.

Leben in Blloku: Lärm, Nachtleben und Parken

Blloku ist nachts eines der lebhaftesten Viertel Tiranas, und das ist seine größte Schwäche für die Bewohner. Cafés, Bars und Restaurants belegen die Erdgeschosse vieler Gebäude, daher kann von zwei Wohnungen in derselben Straße die eine ruhig und die andere laut sein. Besichtigen Sie die Wohnung auch an einem Freitag oder Samstag nach 23:00 Uhr.

Das Lärmgesetz definiert den Abend als die Zeit von 19:00 bis 24:00 Uhr und die Nacht als die Zeit von 24:00 bis 06:00 Uhr (Gesetz Nr. 9774/2007, Artikel 10, geändert 2023). Bei jeder Lärmquelle in der Stadt beginnt die Kontrolle mit einer schriftlichen Beschwerde (Artikel 28) und wird von den Umweltaufsichtsbehörden, der Staatspolizei und der Gemeindepolizei durchgeführt (Artikel 29). Für Lärm über dem zulässigen Pegel, Musik eingeschlossen, beträgt das Bußgeld 200.000 bis 400.000 Lek, und der Betrieb kann vorübergehend oder dauerhaft geschlossen werden (Artikel 32). Wenn Sie ein Lokal stört, notieren Sie Daten und Uhrzeiten, reichen Sie eine schriftliche Beschwerde bei der Gemeinde Tirana ein (kostenlose Nummer 0800 0888) und rufen Sie, wenn der Lärm nachts anhält, die Staatspolizei unter 129 an.

Das Parken ist das andere Problem: In einem so dichten Viertel gibt es nur wenige Plätze auf der Straße. Das Gehwegprojekt der Gemeinde für die Straßen Ismail Qemali, Pjetër Bogdani und Brigada VIII sieht breitere Gehwege, für Autos offene Straßen und eine Lade- und Entladezone in jeder Straße vor. Ein Stellplatz oder eine Garage, die bei der ASHK als eigenständige Immobilie eingetragen ist, ist viel wert; wie man das prüft und was es kostet, erklärt der Artikel über Stellplatz und Garage.

Altbau oder Neubau in Blloku?

In Blloku finden Sie Villen und Wohnblöcke aus der Zeit vor 1991, Gebäude aus den 1990er- und 2000er-Jahren sowie neue Hochhäuser, mit unterschiedlichen Preisen und unterschiedlichen Prüfpunkten.

• Altbauten. Prüfen Sie die Statik, das Dach, die Dämmung, die Heizung und den Aufzug, und fragen Sie, ob das Gebäude nach dem Erdbeben vom November 2019 technisch begutachtet wurde. Welche Unterlagen die Sicherheit des Gebäudes belegen, erklärt der Artikel das Erdbeben und Ihr Wohngebäude.
• Neubauten. Verlangen Sie die Baugenehmigung, die Nutzungsgenehmigung und die Eigentumsbescheinigung der Wohnung bei der ASHK. Für Käufe vom Plan lesen Sie wie Sie eine Wohnung im Bau kaufen und was Sie vor dem Kauf vom Plan prüfen sollten.

Den vollständigen Vergleich von Preis, Renovierung und Risiken finden Sie unter Neubauwohnung oder Wohnung im Altbau.

Für wen Blloku passt

Blloku passt am besten zu Menschen, die im Zentrum arbeiten und sich zu Fuß bewegen möchten, zu Ausländern, die zum Arbeiten nach Albanien kommen, und zu Investoren, die Langzeitmieter suchen. Familien, die Ruhe und einen Parkplatz wollen, oder Käufer mit knapperem Budget finden für dasselbe Geld oft mehr Fläche in den umliegenden Vierteln wie Komuna e Parisit oder Pazari i Ri und das Zentrum von Tirana. Bei einer konkreten Wohnung vergleichen Sie den geforderten Preis mit der kostenlosen Immobilienbewertung.

Was Sie vor dem Kauf oder der Anmietung in Blloku prüfen sollten

Die technischen Prüfpunkte der Wohnung finden Sie unter Wohnung vor dem Kauf prüfen, und wie Sie die Bescheinigung erhalten und lesen, unter die Eigentumsbescheinigung online.