Jak počítáme tržní údaje

Všechny údaje vycházejí z cen, které prodávající a pronajímatelé uvádějí v inzerátech na hyrja.al. Nejsou to ceny, za které byla nemovitost nakonec prodána nebo pronajata. Ukázkové inzeráty se nikdy nepočítají.

• Pouze byty (byty, garsonky, podkrovní byty a duplexy), k prodeji i k pronájmu. Domy, vily, pokoje, pozemky a komerční nemovitosti zahrnuty nejsou
• Pouze inzeráty zveřejněné na hyrja.al k datu, které stránka ukazuje
• Města (8): Tirana, Drač, Vlora, Saranda, Skadar, Korča, Elbasan, Fier. Město zahrnuje všechny své čtvrti
• Údaje podle čtvrti a typu dispozice (1+1, 2+1, 3+1) se počítají stejně
• Inzeráty s nemožnými údaji (například 8 m² za 570 000 €) se vynechají, dokud je prodávající neopraví

Publikujeme medián: prostřední hodnotu, když jsou inzeráty seřazeny od nejlevnějšího po nejdražší. Na rozdíl od průměru jej nezvedne ani nesníží několik velmi levných nebo velmi drahých inzerátů.

Cena za m² je nabídková cena dělená hrubou plochou uvedenou v inzerátu. Ceny v lekách nebo jiných měnách se převádějí na eura podle oficiálního kurzu Banky Albánie (nebo orientačního kurzu, když není dostupný).

Údaj se zveřejní jen tehdy, když za ním stojí alespoň 5 inzerátů. Při menším počtu jej nezveřejňujeme ani neodhadujeme: stránka uvede, že dat zatím není dost. U každého údaje ukazujeme, kolika inzeráty je podložen, abyste mohli posoudit jeho váhu.

Hrubý výnos = medián měsíčního nabídkového nájmu za m² × 12 ÷ medián nabídkové prodejní ceny za m², pro byty ve stejném městě. Podle typu dispozice je to medián ročního nájmu například bytů 2+1 dělený mediánem ceny bytů 2+1. Jde o hrubý údaj (před prázdnými měsíci, údržbou, poplatky a daněmi) s nabídkovými cenami na obou stranách a zobrazuje se jen tehdy, když existují oba mediány.

Údaje se neukládají: počítají se znovu z aktivních inzerátů vždy, když se inzeráty změní, a každá stránka ukazuje datum, ke kterému se vztahují. Měsíc dostane vlastní tržní report na trvalé adrese jen tehdy, když má údaje a alespoň jeden medián (zaokrouhlený na celé eura) se liší od předchozího měsíce; jinak stránka tohoto měsíce odkazuje na dřívější report a není indexována. Report aktuálního měsíce se aktualizuje denně až do konce měsíce.

Minulé měsíce se rekonstruují z inzerátů, které jsou stále na webu a byly tehdy již zveřejněny, za cenu, kterou měly tehdy (z historie cen každého inzerátu). Inzeráty odstraněné od té doby se nezahrnují, takže se minulý údaj může mírně změnit.

Měsíční tržní report

Graf trendu ukazuje medián nabídkové ceny za m² ke konci každého měsíce za posledních 12 měsíců. Minulý měsíc vstupuje do trendu jen tehdy, když za ním stojí alespoň 20 inzerátů, protože malé vzorky příliš kolísají, a čára se kreslí teprve tehdy, když je k dispozici alespoň 3 s údaji (počet měsíců). Změna oproti předchozímu měsíci se zobrazí jen tehdy, když mají oba měsíce dostatek inzerátů.

Oficiální referenční ceny za m² pro bydlení stanovuje Rada ministrů (VKM nr. 457, 26.7.2023) a ASHK a daňové úřady je používají jako minimální zdanitelnou hodnotu prodeje. Nejsou to tržní ceny a obvykle bývají nižší. Zobrazujeme je zvlášť, vždy jako oficiální hodnoty s jejich zdrojem, a nikdy je nemícháme do mediánů hyrja.al. Oficiální údaje, jako jsou referenční ceny a index cen bydlení Banky Albánie, se zobrazují tak, jak byly zveřejněny, s jejich zdrojem, odkazem a datem, kdy jsme je ověřili.

Zobrazit oficiální referenční ceny

Automatické ocenění používá stejné inzeráty: alespoň 5 srovnatelných nemovitostí (stejný typ, podobná velikost, stejná čtvrť nebo město), upravených podle patra, výtahu, stáří budovy, stavu a hlavních vlastností. Když pro prodej není dost srovnatelných nemovitostí, vychází z oficiální referenční ceny a uvádí, že spolehlivost je nízká. Je vždy orientační, nikdy oficiálním ocenění.

Ohodnoťte svůj byt zdarma

Cenová vrstva na mapě hledání obarvuje čtvrti a města podle mediánu nabízené ceny za m² u skutečných inzerátů na hyrja.al: k prodeji v €/m², k pronájmu v €/m² za měsíc. Oblast se obarví, jen pokud má alespoň 5 inzerátů s uvedenou plochou, stejné pravidlo jako u každého jiného údaje na hyrja.al. Nabízené ceny nejsou konečné prodejní ceny.

• Konečnou cenu prodeje nebo pronájmu, která se často liší od nabídkové ceny
• Celý trh: pouze nemovitosti inzerované na hyrja.al, který byl spuštěn v září 2026
• Stav, kvalitu stavby nebo dokumenty konkrétní nemovitosti

Údaje můžete citovat. Uveďte hyrja.al jako zdroj, s měsícem a odkazem na stránku nebo měsíční report, který jste použili, aby čtenáři viděli, kolik inzerátů stálo za každým údajem.

Ceny bytů podle městMěsíční tržní report