Επανεκτίμηση ακινήτων το 2026: πώς λειτουργεί ο φόρος 5%

Η επανεκτίμηση αντικαθιστά την εγγεγραμμένη αξία του ακινήτου σας (συχνά μια παλιά τιμή αγοράς ή καμία αξία) με μια αξία πιο κοντά στη σημερινή, με φόρο 5% επί της διαφοράς. Η νέα αξία καταχωρίζεται στην καρτέλα του ακινήτου στην ASHK και μετράει ως τιμή αγοράς σας όταν πουλήσετε.

Είναι προαιρετική και χωριστή για κάθε ακίνητο: αν έχετε περισσότερα, επιλέγετε ποια θα επανεκτιμήσετε, το καθένα με δική του αίτηση. Ένα ακίνητο που επανεκτιμήθηκε με προηγούμενο νόμο μπορεί να επανεκτιμηθεί ξανά.

Πηγές: Νόμος 85/2025 · Οδηγία 5/2026

• Νόμος αρ. 85/2025 «Για την επανεκτίμηση των ακινήτων», ψηφίστηκε στις 12 Δεκεμβρίου 2025 και εκδόθηκε με το διάταγμα αρ. 1 της 6ης Ιανουαρίου 2026· τέθηκε σε ισχύ 15 ημέρες μετά τη δημοσίευσή του στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως
• Κοινή οδηγία αρ. 5 της 19ης Φεβρουαρίου 2026 του υπουργού Οικονομικών και του γενικού διευθυντή της ASHK: πώς υπολογίζονται η αξία και ο φόρος, η αίτηση, το τέλος και οι προθεσμίες
• Κοινή οδηγία αρ. 34 της 29ης Δεκεμβρίου 2023 για τον φόρο εισοδήματος από μεταβίβαση ακινήτων: η ελάχιστη φορολογική τιμή και η εγγεγραμμένη αξία που χρησιμοποιεί η επανεκτίμηση, και ο φόρος 15% σε μεταγενέστερη πώληση

Για τα κτίρια, η ελάχιστη φορολογική τιμή είναι η τιμή αναφοράς ανά m² που ορίζει το Υπουργικό Συμβούλιο (σήμερα ο πίνακας της VKM 457/2023)· για τα οικόπεδα, είναι η τιμή ανά m² του χάρτη αξιών που ισχύει την ημέρα της επανεκτίμησης.

Πηγές: Νόμος 85/2025 · Οδηγία 5/2026 · Οδηγία 34/2023

Τα φυσικά πρόσωπα που έχουν οικόπεδα ή κτίρια εγγεγραμμένα στο όνομά τους, ή που τα αποκτούν και τα εγγράφουν έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Αίτηση μπορεί να κάνει και συνιδιοκτήτης. Κάθε ακίνητο είναι χωριστή αίτηση.

Οι εταιρείες και τα άλλα νομικά πρόσωπα μπορούν να επανεκτιμήσουν ακίνητα που εμφανίζονται ως πάγια στις οικονομικές καταστάσεις του 2025, στην αγοραία αξία που ορίζει ανεξάρτητος αδειούχος εκτιμητής, έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Πληρώνουν 5% της διαφοράς ανάμεσα στη νέα και στη λογιστική αξία μέσω της περιφερειακής φορολογικής διεύθυνσης, και η διαφορά δεν αποσβένεται φορολογικά.

Ένα ακίνητο που δεν έχει ακόμη εγγραφεί στο κτηματολόγιο, σε περιοχή όπου η πρώτη εγγραφή έχει ολοκληρωθεί, πρέπει πρώτα να εγγραφεί· μόνο τότε μπορεί να επανεκτιμηθεί. Σε περιοχές χωρίς πρώτη εγγραφή η επανεκτίμηση σημειώνεται στο υποθηκολόγιο, αλλά αν ο τίτλος απορριφθεί αργότερα, η νέα αξία δεν καταχωρίζεται και το ποσό δεν επιστρέφεται.

Πηγές: Νόμος 85/2025 · Οδηγία 5/2026

Φόρος = 5% × (νέα αξία μείον εκπιπτόμενη αξία). Δεν πληρώνετε 5% όλης της αξίας, μόνο της αύξησης.

Πώς ορίζεται η νέα αξία

• Μέσω της ASHK, στην ελάχιστη φορολογική τιμή: για κτίριο, η τιμή αναφοράς ανά m² μειωμένη κατά 1% για κάθε πλήρες έτος από την πρώτη απόκτηση του τίτλου, το πολύ κατά 30%· για οικόπεδο, η τιμή ανά m² του χάρτη αξιών
• Μέσω αδειούχου εκτιμητή, στην αγοραία αξία: η έκθεση του εκτιμητή επισυνάπτεται στην αίτηση και η αξία της δεν μπορεί να είναι χαμηλότερη από την ελάχιστη φορολογική τιμή

Οι τιμές αναφοράς για κατοικίες ανά πόλη, και για τα Τίρανα ανά ζώνη, βρίσκονται στον πίνακά μας με τις επίσημες τιμές αναφοράς. Επίσημες τιμές αναφοράς (VKM 457/2023)

Τι αφαιρείται

Εκπιπτόμενη είναι η αξία της τελευταίας καταχωρισμένης πράξης για το ακίνητο για την οποία πληρώθηκε φόρος: αγορά, ανταλλαγή, κληρονομιά, δωρεά, παραίτηση ή προηγούμενη επανεκτίμηση. Αν το ακίνητο έχει εγγραφεί χωρίς αξία, για τα κτίρια λαμβάνεται το κόστος ανά m² που ορίζεται για τον Εθνικό Οργανισμό Στέγασης (EKB) το έτος της εγγραφής και για τα οικόπεδα η τιμή του χάρτη αξιών αναπροσαρμοσμένη με τον πληθωρισμό.

Το τέλος της ASHK

Το τιμολόγιο της ASHK περιλαμβάνει και το τέλος για το αντίγραφο της καρτέλας του ακινήτου, από τον κατάλογο τελών κτηματολογικών υπηρεσιών (VKM 389/2020). Αν χρησιμοποιήσετε αδειούχο εκτιμητή, η έκθεση πληρώνεται χωριστά.

Πηγές: Νόμος 85/2025 · Οδηγία 5/2026 · ASHK

• Αιτήσεις: έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, για φυσικά και νομικά πρόσωπα
• Αίτηση που υποβλήθηκε έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026 αλλά δεν ολοκληρώθηκε συνεχίζεται, αν ο φόρος πληρωθεί έως τις 31 Μαρτίου 2027· η ASHK ολοκληρώνει αυτές τις υποθέσεις έως τις 31 Μαρτίου 2027
• Τιμολόγιο: η ASHK το εκδίδει μέσα σε 2 εργάσιμες ημέρες από την αίτηση και το στέλνει μέσω e-Albania
• Καταχώριση: μέσα σε 5 ημέρες αφού η ASHK επαληθεύσει την πληρωμή· ημερομηνία της επανεκτίμησης είναι η ημέρα που πληρώσατε τον φόρο

Αν δείτε άλλη ημερομηνία, συγκρίνετέ τη με τον νόμο: ο νόμος αρ. 85/2025 ορίζει την 31 Δεκεμβρίου 2026 για τις αιτήσεις.

Πηγές: Νόμος 85/2025 · Οδηγία 5/2026

1. Ελέγξτε την καρτέλα του ακινήτου: πρέπει να είναι εγγεγραμμένο στο όνομά σας, και η τελευταία πράξη για την οποία πληρώθηκε φόρος δίνει την αξία που θα αφαιρεθεί.
2. Κάντε αίτηση στο e-Albania για την υπηρεσία «Rivlerësimi i pasurisë» (επανεκτίμηση ακινήτου) μαζί με «Lëshim kopje kartele të pasurisë së paluajtshme» (αντίγραφο καρτέλας ακινήτου). Την αίτηση μπορείτε να την κάνετε εσείς ή ο εξουσιοδοτημένος εκπρόσωπός σας.
3. Επιλέξτε τον τρόπο: την ελάχιστη φορολογική τιμή που υπολογίζει η ASHK ή την έκθεση αδειούχου εκτιμητή, υπογεγραμμένη και σφραγισμένη ηλεκτρονικά, με επικυρωμένο αντίγραφο της άδειάς του.
4. Η ASHK ελέγχει το ακίνητο και ότι είστε ιδιοκτήτης ή συνιδιοκτήτης, και στέλνει το τιμολόγιο για τον φόρο και τα τέλη μέσω e-Albania μέσα σε 2 εργάσιμες ημέρες. Μπορείτε να πληρώσετε ηλεκτρονικά ή να κατεβάσετε το εντάλμα πληρωμής και να πληρώσετε στο ταχυδρομείο ή σε τράπεζα.
5. Μέσα σε 5 ημέρες από την επαλήθευση της πληρωμής, η ASHK καταχωρίζει την επανεκτίμηση (ημερομηνία και νέα αξία) στο τμήμα A της καρτέλας του ακινήτου.

Τα νομικά πρόσωπα δεν κάνουν αίτηση στην ASHK: υποβάλλουν εθελοντική δήλωση στην περιφερειακή φορολογική διεύθυνση, με την άδεια και το τιμολόγιο του εκτιμητή, την πρωτότυπη έκθεση εκτίμησης, τις οικονομικές καταστάσεις του 2025 και το παραστατικό πληρωμής του φόρου 5%.

Πηγές: Οδηγία 5/2026 · ASHK

Όταν πουλάτε, ο πωλητής πληρώνει φόρο 15% στην υπεραξία: αξία πώλησης μείον αξία αγοράς. Μετά από επανεκτίμηση, αξία αγοράς είναι η επανεκτιμημένη αξία για την οποία πληρώσατε τον φόρο, οπότε η φορολογητέα υπεραξία μικραίνει. Ο νόμος και η οδηγία δεν ορίζουν ελάχιστο διάστημα ανάμεσα στην επανεκτίμηση και στην πώληση.

Για τον φόρο, η αξία πώλησης δεν είναι ποτέ χαμηλότερη από την αξία αναφοράς: αν η τιμή ανά m² του συμβολαίου είναι χαμηλότερη, η ASHK λαμβάνει την τιμή αναφοράς της ζώνης ή της πόλης, μειωμένη κατά 1% για κάθε έτος χρήσης, το πολύ κατά 30%.

Η επανεκτίμηση μπορεί να αυξήσει και τον ετήσιο φόρο κτιρίων. Σύμφωνα με την απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου αρ. 132/2018 (άρθρο 2, σημείο 1.2), η αξία που καταχωρίζεται στην ASHK με την επανεκτίμηση χρησιμεύει ως αναφορά για τη βάση του φόρου του κτιρίου· για τις κατοικίες ο φόρος είναι 0,05% της αξίας τον χρόνο (νόμος αρ. 9632/2006), περίπου 500 λεκ τον χρόνο για κάθε εκατομμύριο λεκ αξίας. Ο νόμος για την επανεκτίμηση και η οδηγία του δεν αναφέρουν αυτή τη συνέπεια, γι' αυτό ρωτήστε τον δήμο σας πώς την εφαρμόζει.

Ένα παράδειγμα με στρογγυλά ποσά

Ένα διαμέρισμα εγγεγραμμένο με 3.000.000 λεκ, επανεκτιμημένο από αδειούχο εκτιμητή σε 8.000.000 λεκ και πουλημένο αργότερα για 10.000.000 λεκ (πάνω από την αξία αναφοράς του):

Η επανεκτίμηση κοστίζει 250.000 λεκ φόρο συν τέλος 7.000 λεκ. Είναι δικός μας υπολογισμός με τους παραπάνω κανόνες, μόνο για παράδειγμα· τα έξοδα συμβολαιογράφου και ASHK για την ίδια την πώληση είναι ίδια και στις δύο περιπτώσεις.

Ο οδηγός για τα έξοδα αγοράς εξηγεί ποιος πληρώνει τι σε μια πώληση και πώς μετράει η τιμή αναφοράς. Ποιος πληρώνει τον φόρο της πώλησης

Πηγές: Νόμος 85/2025 · Οδηγία 5/2026 · Οδηγία 34/2023

Η δωρεάν εκτίμησή μας δίνει μια ενδεικτική αγοραία αξία από συγκρίσιμες αγγελίες και τις επίσημες τιμές αναφοράς. Δεν είναι έκθεση εκτιμητή και δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί για την επανεκτίμηση, αλλά μπορεί να σας δείξει πόσο απέχει η εγγεγραμμένη αξία από τις σημερινές τιμές πριν αποφασίσετε.

Εκτιμήστε δωρεάν την αξία του ακινήτου σας

Επίσημα κείμενα και σελίδες, που διαβάσαμε στις 1 Οκτωβρίου 2026:

• Νόμος αρ. 85/2025 «Για την επανεκτίμηση των ακινήτων» (αρχείο της Εφημερίδας της Κυβερνήσεως, qbz.gov.al)
• Κοινή οδηγία αρ. 5 της 19.2.2026 για τις διαδικασίες του νόμου αρ. 85/2025 (qbz.gov.al)
• ASHK: επανεκτίμηση ακινήτων όλο τον χρόνο με μόνο 5%, 24.2.2026 (ashk.gov.al)
• Κοινή οδηγία αρ. 34 της 29.12.2023 για τον φόρο εισοδήματος από μεταβίβαση ακινήτων (ashk.gov.al)
• VKM αρ. 457 της 26.7.2023: τιμές αναφοράς για κατοικίες (ashk.gov.al)
• Απόφαση του Υπουργικού Συμβουλίου αρ. 132/2018 για τη φορολογητέα αξία των κτιρίων, άρθρο 2, σημείο 1.2 (qbz.gov.al)