Blerja e truallit për ndërtim: çfarë të kontrolloni para se të paguani

Para se të paguani për një truall në shitje, kontrolloni tri gjëra: që në certifikatën e pronësisë pasuria të jetë e regjistruar si truall dhe jo si tokë bujqësore, që plani i përgjithshëm vendor (PPV) i bashkisë të lejojë në atë parcelë ndërtimin që keni në mendje, dhe që trualli të ketë dalje në rrugë, kufij të qartë dhe asnjë hipotekë apo bashkëpronar të panjoftuar. Çmimi i truallit varet nga sa m² mund të ndërtohen mbi të, jo vetëm nga sipërfaqja.

Certifikata e pronësisë në ASHK

3 000 lekë

Fragmenti i hartës kadastrale

1 500 lekë

Afati për të nisur punimet pas lejes së ndërtimit

1 vit

Brezi bregdetar ku çdo punim kërkon leje nga KKTU

300 m

Truall apo tokë bujqësore: çfarë shkruan certifikata?

Shikoni rreshtin e llojit të pasurisë në certifikatën e pronësisë. Nëse shkruan "truall", toka është e regjistruar për ndërtim. Nëse shkruan "arë" ose një kategori tjetër toke bujqësore, nuk mund të ndërtoni pa u ndryshuar resursi i tokës, edhe kur shitësi ju thotë se "aty ndërtojnë të gjithë".

Ligji për planifikimin e territorit e lidh këtë ndryshim me lejen e zhvillimit: bashkia e dërgon lejen në Agjencinë Shtetërore të Kadastrës (ASHK) brenda 15 ditëve nga miratimi, dhe me regjistrimin e saj resursi i tokës ndryshon automatikisht sipas lejes (Ligji nr. 107/2014, neni 38). Një marrëveshje me shitësin nuk e zëvendëson këtë procedurë. Më shumë te artikulli për tokën bujqësore dhe AMTP-në dhe te udhëzuesi për certifikatën e pronësisë online.

Çfarë lejon plani vendor të ndërtoni në truall?

Atë që mund të ndërtoni e përcakton plani i bashkisë. Plani i përgjithshëm vendor (PPV) është plani i miratuar i bashkisë që cakton për çdo zonë përdorimin e tokës dhe sa mund të ndërtohet në të. Para pagesës, kërkoni në zyrën e planifikimit të bashkisë kushtet zhvillimore për parcelën, ose shihni PPV-në e bashkisë në faqen e Agjencisë Kombëtare të Planifikimit të Territorit (AKPT).

Sipas Rregullores së zhvillimit (VKM nr. 408/2015, neni 9), leja e zhvillimit përcakton për pronën përdorimin e tokës, intensitetin, koeficientin e shfrytëzimit, lartësinë, distancat, gjelbërimin, parkimin dhe kufizimet e veçanta. Këta tregues vendosin vlerën e truallit. Sa paguhet metri katror sipas zonës e shpjegon artikulli sa kushton trualli në Tiranë dhe në bregdet.

Distancat që e zvogëlojnë ndërtimin

Kur plani nuk parashikon ndryshe, për faqet me dritare distanca minimale nga kufiri i pronës është sa numri i kateve mbi tokë plus 1 metër: për një shtëpi 3-katëshe, 4 metra (VKM nr. 408/2015). Në një parcelë 12 metra të gjerë, me dritare në të dyja anët, kjo lë vetëm 4 metra gjerësi. Kërkojini një arkitekti të licencuar një skicë të asaj që lejohet para kaparit.

A ka trualli rrugë, ujë dhe energji?

Një truall pa dalje në rrugë publike vlen shumë më pak: pa kalim nga toka e fqinjit nuk hyn dot makineria dhe nuk lidhen shërbimet. Kodi Civil i jep pronarit pa dalje të drejtën e një rruge kalimi nga toka fqinje, në rrugën më të shkurtër dhe me më pak dëme (neni 277), por kjo shpesh do marrëveshje ose gjykatë.

Nëse kalimi kalon nga prona e dikujt tjetër, kërkoni që servituti të jetë i regjistruar në ASHK para blerjes. Servituti është e drejta e regjistruar për të kaluar nëpër tokën e një fqinji ose për ta përdorur atë për një qëllim të caktuar; regjistrimi i një servituti kushton 1 000 lekë (VKM nr. 389/2020, e ndryshuar). Për ujin, kanalizimet dhe energjinë, pyesni ujësjellësin dhe operatorin e energjisë nëse ka rrjet pranë; leja e zhvillimit përmban edhe hartën e infrastrukturës në zonë (VKM nr. 408/2015, neni 9).

Si i kontrolloni kufijtë dhe sipërfaqen?

Krahasoni terrenin me fragmentin e hartës kadastrale (1 500 lekë në ASHK) dhe porositni një matje me topograf të licencuar para kontratës. Te trojet, gardhi ose muri i vjetër shpesh nuk përputhet me hartën, dhe sipërfaqja në certifikatë ndryshon nga ajo e matur. Tarifat e ASHK-së për këto kontrolle:

Foto: Valerie V / Unsplash

Nëse gabimi është në hartë ose në sipërfaqe, kërkoni që shitësi ta korrigjojë në ASHK para shitjes, jo pas saj.

Hipoteka, sekuestro dhe bashkëpronarë: si mbroheni?

Kartela e pasurisë tregon historikun dhe barrët e regjistruara mbi truallin: hipoteka, sekuestro, kufizime. Kërkojeni të përditësuar para nënshkrimit. Si hiqet një hipotekë para shitjes e shpjegon artikulli për hipotekën mbi pronën.

Trojet shpesh kanë disa pronarë, sidomos kur vijnë nga trashëgimia. Bashkëpronari mund ta shesë pjesën e tij të një pasurie të paluajtshme vetëm duke respektuar të drejtën e parablerjes të të tjerëve: duhet t'i njoftojë me shkrim, dhe ata kanë tre muaj kohë të përgjigjen (Kodi Civil, nenet 200 dhe 204). Nëse blini vetëm një pjesë, nuk mund të ndërtoni vetë mbi të gjithë truallin. Si veproni kur shitësit janë disa e shpjegon artikulli për pronat me disa pronarë.

Truall kundrejt apartamenteve: çfarë duhet të shkruajë kontrata?

Shumë pronarë ia japin truallin një ndërtuesi kundrejt apartamenteve ose dyqaneve në pallatin e ri. Në praktikë kjo bëhet zakonisht me kontratë sipërmarrjeje, ku ndërtuesi merr përsipër të kryejë veprën me mjetet dhe me rrezikun e vet (Kodi Civil, neni 850); kur pronësitë këmbehen drejtpërdrejt, kontrata mund të jetë edhe shkëmbim (neni 757).

Kontrata e noterizuar duhet të shkruajë qartë:

1. Cilat njësi merrni: kati, numri, sipërfaqja dhe orientimi, të shënuara në planimetri, jo vetëm "30% e sipërfaqes".
2. Afatet: kur aplikohet për leje, kur nisin dhe kur mbarojnë punimet, dhe penaliteti për çdo muaj vonesë. Ligji e konsideron të pavlefshme lejen nëse punimet nuk nisin brenda 1 viti nga miratimi (Ligji nr. 107/2014, neni 40).
3. Garancitë: çfarë ndodh me truallin nëse ndërtuesi nuk merr leje ose ndalon punimet. Ligji kërkon që zhvilluesi të dorëzojë me lejen një kontratë sigurimi në favor të bashkisë, me shumë të barabartë me koston e parashikuar të ndërtimit (neni 39); kërkoni ta shihni.
4. Ndalimi i shitjes së njësive tuaja: një klauzolë që e ndalon ndërtuesin t'i shesë apo t'i hipotekojë apartamentet që ju takojnë.
5. Dokumentet në fund: kush paguan dhe kur bëhet regjistrimi në ASHK, që të merrni certifikatë pronësie për njësitë tuaja.

Ligji parashikon një "listë të zezë" për zhvilluesit që shkelin rregullat e ndërtimit, të përjashtuar nga lejet për 5 vjet (Ligji nr. 107/2014, neni 3): pyesni bashkinë për ndërtuesin para se t'i jepni truallin. Ndërtuesi mban përgjegjësi edhe 10 vjet pas përfundimit, nëse ndërtesa shembet ose shfaq defekte të rënda për shkak të tokës ose të ndërtimit (Kodi Civil, neni 866).

Sa kushton blerja e truallit te noteri dhe në ASHK?

Tarifat zyrtare janë si për çdo pasuri të paluajtshme: noteri merr një përqindje të vlerës në kontratë, nga 0,35% deri 0,23% sipas shkallës, dhe regjistrimi i kontratës së shitjes në ASHK kushton 5 000 lekë, plus 3 000 lekë për certifikatën e re. Tabelën e plotë e gjeni te tarifat e noterit për shitblerjen.

Pas blerjes, trualli paguan taksën vjetore mbi truallin, në lekë për metër katror, në nivelin që cakton këshilli bashkiak (Ligji nr. 9632/2006, neni 23/1). Kur të ndërtoni, do të keni edhe tarifat e lejes dhe taksën e ndikimit në infrastrukturë, që i shpjegojnë artikujt për lejen e ndërtimit për shtëpi private dhe për koston e ndërtimit të një shtëpie.

Për të gjitha kostot së bashku shihni faqen e kostove të blerjes, ndërsa trojet në shitje i gjeni te kërkimi për toka dhe troje dhe, për kryeqytetin, te tokat në shitje në Tiranë.