Toka bujqësore dhe AMTP: si blihet, si shitet dhe si ndryshohet kategoria

AMTP-ja (Akti i Marrjes së Tokës në Pronësi) është dokumenti me të cilin shteti u dha familjeve tokën bujqësore pas ligjit "Për tokën" të vitit 1991. Për blerjen e tokës bujqësore, AMTP-ja vetë nuk mjafton: toka shitet te noteri vetëm kur është regjistruar në ASHK dhe ka certifikatë pronësie, dhe kur nënshkruajnë të gjithë bashkëpronarët që figurojnë në kartelë. Kategoria "arë" nuk ndryshon me kontratë: ajo kalon në truall vetëm me planin vendor dhe me lejen e zhvillimit ose të ndërtimit.

Foto kryesore: Vladimir Srajber / Pexels

Ligji nr. 7501 "Për tokën", nga i cili lindën AMTP-të

1991

Sipërfaqja shtetërore shtesë që përfituesi i AMTP-së mund ta blejë, mbi sasinë e aktit

20%

Afati i bashkëpronarëve për t'iu përgjigjur ofertës për parablerje

3 muaj

Pjesa e tokës bujqësore në 92 000 pasuritë e regjistruara në 118 zona, qershor 2026

65%

Çfarë është AMTP-ja dhe pse ka rëndësi në 2026?

AMTP-ja është akti administrativ që, sipas ligjit nr. 7501/1991 dhe akteve që e pasuan, kaloi tokën e ish-kooperativave dhe të ish-ndërmarrjeve bujqësore në pronësi private. Ligji nr. 20/2020 "Për përfundimin e proceseve kalimtare të pronësisë" e përkufizon si aktin e lëshuar para hyrjes së tij në fuqi nga organet kompetente, me qëllim kalimin e pronësisë së tokës shtetërore te privatët (neni 4).

Për blerësin, pyetja kryesore nuk është nëse shitësi ka një AMTP në sirtar, por nëse ajo është regjistruar në regjistrin e pasurive të paluajtshme. Pa regjistrim nuk ka certifikatë pronësie, dhe pa certifikatë noteri nuk e harton kontratën e shitjes.

Ligji nr. 20/2020 i ndau AMTP-të në dy grupe:

• AMTP të regjistruara para ligjit. ASHK-ja nuk i rishqyrton dhe pronarët i disponojnë lirisht, përveç rasteve me mbivendosje ose kur toka rezulton pronë publike e patjetërsueshme, si plazhi ose shtrati i lumit (neni 9).
• AMTP të paregjistruara. ASHK-ja nuk ua verifikon vlefshmërinë, por i regjistron kur plotësohen njëkohësisht tri kushte: përfituesi ka qenë i legjitimuar, ka marrë tokë vetëm në një ish-kooperativë ose ish-ndërmarrje, dhe toka në kohën e aktit nuk ka qenë truall, rrugë, plazh, rërë bregdetare apo sipërfaqe ujore (neni 7). Mangësitë në formën e aktit nuk e pengojnë regjistrimin kur dosja e ndarjes së tokës vërteton dhënien.

Kur AMTP-ja nuk plotëson kushtet, ASHK-ja i jep përfituesit 45 ditë për shpjegime dhe prova, pastaj vendos brenda 30 ditëve. Refuzimi shënohet në kartelë dhe kundër tij mund të shkohet në gjykatë (neni 8).

Regjistrimi fillestar po ecën edhe zonë pas zone. Në qershor 2026, ASHK-ja njoftoi se e kishte përfunduar në 118 zona kadastrale, me rreth 92 000 pasuri, nga të cilat 65% tokë bujqësore. Si e merrni certifikatën online e shpjegon udhëzuesi për certifikatën e pronësisë.

Si blihet toka bujqësore: hapat te noteri dhe në ASHK

Shitja e tokës bujqësore bëhet me akt noterial, sipas Kodit Civil (ligji nr. 8337/1998, neni 1), njësoj si për një apartament. Hapat praktikë janë:

1. Kërkoni certifikatën dhe kartelën e pasurisë, të lëshuara rishtazi. Kartela tregon llojin ("arë", "pemëtore", "vreshtë", "kullotë"), sipërfaqen, bashkëpronarët dhe çdo barrë.
2. Krahasoni hartën kadastrale me terrenin. Me një topograf të licencuar, verifikoni që kufijtë në hartë janë ata që ju tregon shitësi.
3. Kontrolloni bashkëpronarët dhe trashëgimtarët. Nënshkruajnë të gjithë, ose me prokurë të posaçme.
4. Nënshkruani kontratën te noteri. Për shitjen, noteri merr përqindjen sipas vlerës: nga 0,35% deri në 0,23%, si te çdo pasuri tjetër.
5. Regjistroni kontratën në ASHK brenda 30 ditëve dhe merrni certifikatën e re në emrin tuaj.

Tarifat e noterit, me shembuj të llogaritur, janë te artikulli për tarifat e noterit. Kalkulatori më poshtë jep shpejt koston zyrtare të noterit dhe të ASHK-së për një çmim të caktuar:

Çfarë duhet kontrolluar para se të paguani kaparin?

Përgjigjja e shkurtër: certifikatën, bashkëpronarët, kufijtë në terren dhe mbivendosjet. Në tokën bujqësore, problemet më të shpeshta nuk janë hipotekat, por titujt që mbivendosen dhe kufijtë që nuk përputhen me hartën.

Foto: Mario Pjetraj / Unsplash

Mbivendosjet dhe sipërfaqja që nuk përputhet

Kur për të njëjtën tokë ka dy tituj, ASHK-ja pezullon regjistrimin për pjesën e kontestuar dhe i udhëzon palët në gjykatë, ose e refuzon regjistrimin kur një titull tjetër ishte regjistruar më parë (ligji nr. 20/2020, neni 10). Një tokë e tillë mund të mbetet e bllokuar për vite.

Ndodh edhe që dikush të posedojë më shumë tokë se sa shkruan AMTP-ja. Ligji i lejon përfituesit ta blejë sipërfaqen shtetërore shtesë deri në 20% të sasisë së AMTP-së, me çmimin e hartës së vlerës për tokën bujqësore; deri në pagesë, mbi të regjistrohet barrë ligjore. Nëse shitësi ju shet edhe këtë pjesë, kërkoni që ajo të jetë paguar dhe e regjistruar në emrin e tij. Për gabimet në sipërfaqe ose në kufij, shihni korrigjimin e gabimeve në certifikatën e pronësisë.

Kush duhet të nënshkruajë kur toka është e familjes?

Shumë toka bujqësore janë pronë e familjes bujqësore, jo e një personi të vetëm. Kodi Civil thotë se kjo pasuri u përket të gjithë anëtarëve dhe se asnjë anëtar nuk mund të tjetërsojë asnjë pjesë të saj pa u bërë më parë pjesëtimi (nenet 222 dhe 226). I njëjti rregull është edhe në ligjin nr. 8337/1998 (neni 6).

Në praktikë, kjo do të thotë se në kartelë mund të figurojnë disa emra, disa prej tyre jashtë vendit ose të ndjerë. Për të ndjerët, nënshkruajnë trashëgimtarët pasi të jetë regjistruar dëshmia e trashëgimisë; procedurën e shpjegon artikulli për trashëgiminë e pronës. Për bashkëpronarët jashtë vendit, mjafton një prokurë e posaçme.

E drejta e parablerjes

Kur një bashkëpronar shet vetëm pjesën e tij te dikush jashtë familjes, duhet t'u ofrojë më parë me shkrim bashkëpronarëve të tjerë blerjen me të njëjtat kushte. Nëse ata nuk përgjigjen brenda tre muajve, ai është i lirë të shesë (Kodi Civil, neni 204). Ligji nr. 8337/1998 shfuqizoi ligjin e vitit 1995 për shitblerjen e tokës bujqësore, ndaj në tekstet që kontrolluam më 10 tetor 2026 nuk gjetëm një të drejtë të veçantë parablerjeje për fqinjët kufitarë. Rastet me bashkëpronarë i trajton më gjerë artikulli për blerjen e pronës me bashkëpronarë.

Si ndryshohet kategoria nga tokë bujqësore në truall?

Kategoria ndryshon vetëm kur e lejon plani. Ligji nr. 9244/2004 "Për mbrojtjen e tokës bujqësore" e lidh ndryshimin e tokës bujqësore në tokë urbane me ligjin nr. 8752/2001 për strukturat e administrimit të tokës dhe me aktet e tij zbatuese (neni 13). Në praktikë, rruga varet nga plani i bashkisë:

• Kur plani i përgjithshëm vendor dhe plani i detajuar janë miratuar dhe botuar në regjistrin e planifikimit, nuk ka kërkesë më vete për ndryshim kategorie. Pronari regjistron lejen e zhvillimit ose lejen e ndërtimit dhe me këtë regjistrim resursi i tokës ndryshon automatikisht sipas planit (ligji nr. 107/2014, neni 38; VKM nr. 410/2012, kreu VII/1, shtuar me VKM nr. 440/2020).
• Kur plani nuk është miratuar, për tokat e bonitetit V deri në X kërkesa paraqitet në ministrinë që mbulon veprimtarinë, sipas rregullave të planifikimit, bashkë me vërtetimin e bonitetit nga Drejtoria e Administrimit dhe Mbrojtjes së Tokës e qarkut (DAMT). Për tokat më pjellore, të bonitetit I deri në IV, veprimtaria lejohet vetëm në rastet e domosdoshme që përcakton ligji (VKM nr. 440/2020, pikat 3 dhe 4).

Boniteti është shkalla e pjellorisë së tokës, nga I (më e mira) deri në X. Vërtetimin e lëshon DAMT-i i qarkut. Ndryshimi i kundërligjshëm i kategorisë dhe ndërtimi pa leje në tokë bujqësore janë shkaqe për kallëzim penal (ligji nr. 9244/2004, neni 27).

Diferenca e vlerës mes arës dhe truallit në të njëjtën zonë mund të jetë shumë e madhe, siç tregojnë vendimet e shpronësimit të vitit 2026 te artikulli për kompensimin në shpronësim. Prandaj mos paguani çmim trualli për një tokë që në kartelë është ende "arë", përveç kur plani dhe leja janë tashmë në dorë. Si ta vlerësoni parcelën e shpjegon blerja e truallit për ndërtim.

A mund të ndërtoni shtëpi në tokë bujqësore?

Jo, pa ndryshimin e kategorisë. Ligji nr. 9244/2004 e ndalon veprimtarinë ndërtimore në tokat bujqësore (neni 14). Lejohen vetëm ndërtimet e përkohshme që nuk lidhen në mënyrë të qëndrueshme me tokën dhe që duhen për bujqësinë e blegtorinë, si dhe rastet që i liston ligji për energjinë e rinovueshme dhe disa teknologji bujqësore.

Ligji nr. 69/2026, i miratuar më 16 korrik 2026, i zgjeroi këto raste: infrastruktura agrifotovoltaike lejohet në tokat e bonitetit 7 dhe 8 vetëm duke vazhduar prodhimin bujqësor, ndërsa panelet dhe turbinat në tokat e bonitetit 9 dhe 10. U shtuan edhe strukturat për hidroponi, akuaponi, aeroponi dhe akuakulturë. Asnjë nga këto nuk e bën tokën truall për një shtëpi banimi. Hapat për lejen, pasi plani e lejon ndërtimin, janë te leja e ndërtimit për shtëpi private.

A paguhet tatim kur shitet toka bujqësore?

Si rregull po: fitimi nga shitja e një pasurie të paluajtshme tatohet 15%. Ligji nr. 29/2023 për tatimin mbi të ardhurat ka megjithatë një përjashtim për tokën bujqësore: të ardhurat nga transferimi i saj përjashtohen kur pasardhësi ligjor e mban tokën për të njëjtin qëllim dhe aktivitet (neni 15, pika 2/b). Udhëzimi nr. 26/2023 e shpjegon si transferim nga një fermer i regjistruar te një person ose subjekt që kryen veprimtari bujqësore (pika 15.4).

Nëse blini për të ndërtuar ose për investim, mos llogaritni te ky përjashtim. Si llogaritet tatimi 15% e shpjegon artikulli për tatimin kur shitni pronën, ndërsa taksën vjetore mbi tokën bujqësore e cakton bashkia.

A mund ta blejnë tokën bujqësore të huajt?

Jo, deri më 10 tetor 2026. Ligji nr. 8337/1998 nuk ua njeh personave fizikë dhe juridikë të huaj të drejtën e pronësisë mbi tokën bujqësore, pyjore, livadhet dhe kullotat, por u lejon ta marrin me qira deri në 99 vjet (neni 4). Qiraja e tokës bujqësore për më shumë se nëntë vjet bëhet me akt noterial dhe regjistrohet në ASHK (Kodi Civil, neni 826). Shtetasit shqiptarë që jetojnë jashtë vendit mund të blejnë si çdo shtetas tjetër.

Ministria e Bujqësisë dhe Zhvillimit Rural hapi për konsultim publik, nga 14 maji deri më 11 qershor 2026, projektligjin "Për kalimin në pronësi të tokës bujqësore tek personat fizikë dhe juridikë të huaj". Sipas relacionit, projekti u lejon të huajve deri në 2 ha brenda një bashkie dhe deri në 30 ha në gjithë vendin. Deri sa të miratohet e të hyjë në fuqi, vlen ndalimi i ligjit të vitit 1998.

Kronologjia e ligjeve për tokën bujqësore

Nëse kërkoni parcelë, shihni tokat në shitje në hyrja.al dhe kontrollojini me listën më sipër para se të jepni kapar.