Immobilie in Albanien kaufen, wenn Sie in Deutschland oder der Schweiz leben

Albanien hat in Deutschland die Botschaft in Berlin und ein Generalkonsulat in München, in der Schweiz die Botschaft in Bern; die Vertretung in Genf ist die Mission bei den Vereinten Nationen. Konsuln handeln als Notare nur für albanische Staatsbürger, die in ihrem Amtsbezirk wohnen, und nur für einfache Vollmachten, etwa um Dokumente abzuholen oder sich in bestimmten Verfahren vertreten zu lassen; die Gebühr beträgt 20 Euro. Allgemeine Vollmachten und Vollmachten für Verträge, mit denen Eigentum übertragen wird, wie den Kauf einer Wohnung, stellen sie nach Angaben des albanischen Ministeriums für Europa und Auswärtige Angelegenheiten nicht aus; dafür verweist das Ministerium auf die Notare des Landes, in dem Sie leben.

Die Botschaft in Berlin schreibt dasselbe: Vollmachten für Eigentumsänderungen an Immobilien und für vertragliche Verpflichtungen errichten nur in Deutschland zugelassene Notare. Für eine einfache Vollmacht verlangt sie einen gültigen albanischen Reisepass oder Personalausweis und Nachweise über Ihren rechtmäßigen Aufenthalt in Deutschland; beantragt wird online über e-Albania.

Quellen: Albanisches Außenministerium, Vollmachten · Botschaft in Berlin · Generalkonsulat München · Botschaft in Bern · Mission in Genf

In Deutschland unterschreiben Sie die Vollmacht bei einem Notar. Er kann sie beurkunden, also eine Niederschrift aufnehmen (§ 8 Beurkundungsgesetz), oder nur Ihre Unterschrift beglaubigen (§ 40). Das albanische Recht verlangt für eine Kaufvollmacht die notarielle Form, wie der vollständige Ratgeber erklärt: Fragen Sie deshalb vorher Ihren Anwalt oder den Notar in Albanien, welche der beiden Formen er annimmt.

Die Apostille für notarielle Urkunden erteilt der Präsident oder die Präsidentin des Landgerichts, in dessen Bezirk der Notar seinen Amtssitz hat; die HCCH nennt für manche Fälle auch die Präsidenten der Amtsgerichte. Das Landgericht Würzburg zum Beispiel nimmt Anträge per Post mit seinem Formular oder persönlich an der Pforte an, verlangt 25 Euro pro Urkunde, bearbeitet sie in der Regel innerhalb einer Woche und will immer wissen, in welchem Land die Urkunde verwendet wird. Laut HCCH liegen die Gebühren in Deutschland zwischen 10 und 130 Euro, im Durchschnitt zwischen 12 und 40 Euro.

Deutschland hatte 2004 Einspruch gegen den Beitritt Albaniens zum Apostille-Übereinkommen erhoben und ihn laut Vertragsverwahrer am 9. Dezember 2016 zurückgenommen. Die Seite der albanischen Botschaft in Berlin beschreibt dennoch weiterhin eine Beglaubigung beim Landgericht mit anschließender Legalisation in der Botschaft. Klären Sie deshalb mit dem Notar in Albanien, ob er die Apostille annimmt, bevor Sie das Dokument abschicken.

Quellen: § 8 BeurkG · § 40 BeurkG · HCCH, Deutschland · Landgericht Würzburg · Vertragsverwahrer · Botschaft in Berlin

In der Schweiz erteilen die Bundeskanzlei und die Behörden der Kantone Apostillen. Für die Unterschrift eines Notars ist die Stelle des Kantons zuständig, in dem der Notar tätig ist, im Kanton Zürich zum Beispiel die Staatskanzlei; die Bundeskanzlei veröffentlicht die Liste der kantonalen Stellen. Laut HCCH kostet eine Apostille in den meisten Kantonen 15 bis 30 Franken.

Die Schweiz hat gegen den Beitritt Albaniens keinen Einspruch erhoben: Das Übereinkommen gilt zwischen beiden Ländern, und die Apostille genügt, ohne Legalisation in der Botschaft. Klären Sie auch hier vorher mit Albanien, in welcher Form der Schweizer Notar die Vollmacht errichten soll.

Quellen: HCCH, Schweiz · Bundeskanzlei · Bundeskanzlei, Merkblatt · Liste der Kantone · Vertragsverwahrer

Danach wird die Vollmacht ins Albanische übersetzt. Als albanischer Staatsbürger können Sie das Konsulat um die Übersetzung bitten oder um die Bestätigung einer Übersetzung, die ein Übersetzer in Deutschland oder der Schweiz angefertigt hat: Das kostet 10 Euro pro Seite und dauert 10 bis 30 Tage. Nach Angaben des Ministeriums steht die Übersetzung des Konsuls der eines bei einem Notar in Albanien registrierten Übersetzers gleich und muss nicht notariell beglaubigt werden. Ohne albanische Staatsbürgerschaft lassen Sie die Vollmacht in Albanien übersetzen; die amtliche Notargebühr für die Beglaubigung der Übersetzung finden Sie im vollständigen Ratgeber.

In Deutschland erteilt das Landgericht die Apostille auch für Übersetzungen von Übersetzern, die in seinem Bezirk beeidigt sind. Wenn Sie dort übersetzen lassen möchten, fragen Sie vorher den Notar in Albanien, ob er eine solche Übersetzung annimmt.

Quellen: Albanisches Außenministerium, Übersetzungen · Landgericht Würzburg

Einkünfte aus einer Immobilie in Albanien, auch aus ihrer Vermietung, darf Albanien besteuern (Artikel 6 des Abkommens). Deutschland nimmt sie von der Bemessungsgrundlage der deutschen Steuer aus, behält sich aber vor, sie bei der Festsetzung des Steuersatzes zu berücksichtigen (Artikel 23). Das ist der Progressionsvorbehalt nach § 32b EStG: Die Ausnahme, die das Gesetz für Mieteinkünfte aus EU-Staaten und unter Bedingungen aus EWR-Staaten vorsieht, gilt für Albanien nicht, denn Albanien ist für das EStG ein Drittstaat. Die albanischen Mieteinkünfte gehören deshalb in Ihre Einkommensteuererklärung, auch wenn sie selbst nicht besteuert werden. Wie die Miete in Albanien besteuert wird, erklärt der vollständige Ratgeber.

Quellen: BMF, DBA Albanien · DBA-Text, BT-Drs. 17/6613 · § 32b EStG · § 2a EStG

Auch einen Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie darf Albanien besteuern (Artikel 13); Deutschland stellt ihn nach Artikel 23 frei und behält sich vor, ihn beim Steuersatz zu berücksichtigen. In Albanien zahlt der Verkäufer 15 % Steuer auf den Gewinn, bevor die ASHK den Verkauf einträgt, wie der vollständige Ratgeber erklärt.

Quellen: DBA-Text, BT-Drs. 17/6613

Nein. Nach Angaben des albanischen Ministeriums für Europa und Auswärtige Angelegenheiten stellen Konsuln keine Vollmachten für Verträge aus, mit denen Eigentum übertragen wird, wie den Kauf einer Wohnung, und sie errichten Vollmachten grundsätzlich nur für albanische Staatsbürger. Sie brauchen einen Notar in Deutschland oder der Schweiz und danach die Apostille.

Quellen: Albanisches Außenministerium, Vollmachten · Botschaft in Berlin

Seit Deutschland seinen Einspruch am 9. Dezember 2016 zurückgenommen hat, gilt das Apostille-Übereinkommen auch zwischen Deutschland und Albanien, und die Apostille ersetzt die Legalisation. Die Seite der albanischen Botschaft in Berlin beschreibt aber noch die Beglaubigung beim Landgericht mit anschließender Legalisation: Fragen Sie vor dem Versand den Notar oder Ihren Anwalt in Albanien, welche Form angenommen wird.

Quellen: Vertragsverwahrer · Landgericht Würzburg · Botschaft in Berlin

Für den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses ist das Verfahren gleich; die Beschränkungen für Ausländer betreffen vor allem Grund und Boden, wie der vollständige Ratgeber erklärt. Die notariellen Dienste und Übersetzungen der albanischen Konsulate, die das Ministerium für albanische Staatsbürger vorsieht, können Sie aber nicht nutzen: Die Vollmacht unterschreiben Sie bei einem Notar vor Ort, übersetzen lassen Sie sie in Albanien.

Quellen: Albanisches Außenministerium, Vollmachten · Albanisches Außenministerium, Übersetzungen

Die Wohnung selbst wird in der Schweiz nicht besteuert, sie kann aber den Steuersatz auf Ihr übriges Einkommen und Vermögen erhöhen, weil die Schweiz sie dafür berücksichtigt (Art. 7 DBG, Artikel 23 des Abkommens). Deshalb gehört sie in die Steuererklärung, im Kanton Zürich in das Liegenschaftenverzeichnis.

Quellen: DBG, Art. 3, 6 und 7 · DBA Schweiz-Albanien · Wegleitung Zürich 2025